• Что важно знать при выборе контрагента для ведения бизнеса?
• Как обезопасить себя от недобросовестного партнера?

В каких случаях стоит проявлять должную осмотрительность?

Законодательством не определено такое понятие, как «должная осмотрительность».

В тех случаях, когда предприятие перед началом взаимоотношений с новым коммерческим партнером не позаботилась о своей финансовой безопасности, налоговики могут доначислить налоговые обязательства: входящий НДС, принятый к компенсированию компании из бюджета и налог на прибыль. Если документы, полученные от новых поставщиков, позволили значительно уменьшить расходы, то компания не доплачивает в бюджет налог на прибыль. По этой причине, налоговики полагают, что компания заключает сделки, вызывающие определенные сомнения в своей реальности, и в этих случаях доначисляют к уплате недостающую сумму налогов. Таких ситуаций нужно всячески стараться избегать. Как это сделать, рассмотрим далее.

Что такое должная осмотрительность?

Итак, что такое должная осмотрительность? Она подразумевает под собой комплекс последовательных мероприятий, направленных на выполнение действий по выбору потенциального контрагента. Прежде чем подписать договор сотрудничества, компании следует тщательно оценить все риски и определить степень своей ответственности.

Внимание

Недавно налоговая служба выпустила интересное письмо (письмо ФНС от 28.12.2017 № ЕД-4-2/26807). В нем указано, что при проведении плановых и внеплановых проверок налоговики не должны применять понятия, выраженные в Постановлении Пленума ВАС от 12.10.2006 № 53 года. К этим понятиям относится и «должная осмотрительность».

Если компании сама о себе не позаботилась и не проявила должную осмотрительность, то она получает необоснованную налоговую выгоду. Законодательство такую обязанность не отменяет. В связи с этим сделка может считаться налоговиками специально осуществленной для получения необоснованной налоговой выгоды.

Под таковой подразумевается:

• отсутствие действительности сделки;
• если обоснована взаимозависимость контрагентов (при сделке, где конкурируют заниженные цены);
• если действия контрагента являются специально таковыми, чтобы получить необоснованную налоговую выгоду.

Признаки недобросовестного контрагента:

Порядок проверки контрагентов.

Как показывает практика, лучше всего проверять контрагентов по доступным источникам. То есть, посмотреть в интернете отзывы об этой компании, узнать, были ли у нее судебные разбирательства.

Также для эффективной проверки стоит запросить у будущего партнера следующие документы:

1. Карточку реквизитов (данные о регистрации изменений в ЕГРЮЛ, данные о фактическом местонахождении, отчет о финансовой деятельности).
2. Пакет документов (в зависимости от вида контрагента).

Как проявить должную осмотрительность.

Минфин рекомендует самостоятельно выбирать, как проверять потенциальных партнеров.

Можно также выполнять проверку, придерживаясь следующих пошаговых рекомендаций:

1. Разработать стратегию по выполнению условий сделки.
2. Составить список действий по проверке будущего контрагента для соблюдения должной осмотрительности.
3. В должностных инструкциях сотрудников прописать штрафные санкции, которые будут возлагаться на них за халатное отношение к должной осмотрительности.

Формулировки обязанностей сотрудников могут выглядеть так:

• Проверять в учредительных документах наименование продавца/покупателя. Если есть ошибка, то не принимать к учету такой документ, связаться с поставщиком, чтобы он переделал документ.
• Проверять наименование товара. Оно должно соответствовать договору поставки или другому документу. Если есть ошибка, то не принимать к учету такой документ, связаться с поставщиком, чтобы он переделал документ.
• Проверять сумму НДС и цену товара с учетом НДС. Если есть ошибка, то не принимать к учету такой документ, связаться с поставщиком, чтобы он переделал документ.

4. Перед заключением договора отправить контрагенту письмо с просьбой ознакомиться с необходимыми документами (Устав, ОГРН, ИНН, годовым бухотчетом, налоговой декларацией по НДС и др.).
5. Составить карточку по мерам налоговой безопасности.

Придерживаясь вышеуказанного алгоритма, можно решить сотрудничать с контрагентом или нет.

The post Должная осмотрительность: оправданная необходимость. first appeared on ЭнтерФин.

Предприниматели для выполнения такой проверки могут пользоваться Общедоступными критериями самостоятельной оценки рисков для налогоплательщиков. Также можно воспользоваться разъяснениями, которые дают финансовые органы по поводу определения добросовестности потенциального партнера.

Для этого нужно:

До заключения договора о сотрудничестве запросить у предполагаемого партнера комплект документов.

В их числе:

• свидетельство о госрегистрации;
• устав компании;
• свидетельство о постановке на налоговый учет.

Также следует просмотреть выписку из ЕГРЮЛ и получить справку, подтверждающую отсутствие задолженности по налоговым платежам. Для получения более четкой картины состояния дел контрагента, стоит также получить информацию о его штате, финансовом положении, репутации на рынке, стоимости материальных и нематериальных активов. Чем больше сведений будет запрошено, тем лучше.

Следует учесть, что подтверждение фактической деятельности контрагента не всегда является достаточным для признания его добросовестным. Об этом на многих примерах дел свидетельствует судебная практика. Важно до начала партнерства не только проверить статус юридического лица, но и удостовериться в том, что контрагент способен выполнять возложенные на него обязанности. Для этого стоит убедиться в квалифицированности его персонала, проверить, есть ли у него заявленное оборудование, транспорт и прочие средства для выполнения всех условий договора. Эти нюансы обусловлены законодательными постановлениями.

Внимание

Выполняя проверку, стоит обратить внимание на то, что недобросовестные предприниматели могут предоставить поддельную выписку из ЕГРЮЛ, поэтому не лишним будет сверить полученную информацию с официальными данными, то есть, с теми, которые размещены на официальном сайте налоговой службы.

Также есть примеры того, когда суды считают достаточным доказательство факта государственной регистрации контрагента в случае его выбора. Об этом свидетельствует постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2012 г. по делу № А65-11363/2012. На законодательном уровне может быть доказано то, что заключение трудового договора не является единственной возможностью привлечения работников. Они могут выполнять свои трудовые обязанности и по договору ГПХ.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, оферта на сайт, опцион! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Проверить достоверность информации об интересующей фирме с помощью сервисов налоговой службы.

На официальном сайте Федеральной Налоговой Службы есть специальный сервис, который поможет проверить будущего партнера по следующим направлениям:

• в онлайн режиме получить данные из ЕГРЮЛ;
• проконтролировать, включены ли в ЕГРЮЛ изменения по учредительным документам контрагента;
• удостовериться, опубликована ли в Вестнике государственной регистрации информация о ликвидации, реорганизации, изменении уставного капитала предприятия;
• узнать, не предполагается ли исключение контрагента из ЕГРЮЛ (как вышедшего из бизнеса предпринимателя);
• убедиться, что в штат проверяемой компании не входят дисквалифицированные сотрудники;
• проверить, соответствует ли действительности адрес регистрации контрагента;
• сделать проверку достоверности таких данных, как отсутствие учредителя или руководителя предприятия в реестре лиц, которые отказались принимать участие в управлении.

Получить сведения относительно того, не участвовал ли интересующий вас предприниматель в судебных разбирательствах.

Для получения этих данных нужно просмотреть картотеку арбитражных дел на сайте ВАС РФ. В картотеке содержатся данные обо всех судебных делах. Среди них могут быть дела, в которых может фигурировать контрагент. Найти информацию в ней просто. Для этого потребуется ввести в графе «Участник дела» название предприятия, его ИНН или ОГРН. Если в каком-то из дел будет фигурировать контрагент, вы сразу получите нужный результат по этому запросу.

Получить подтверждение, что проверяемая компания не проходит процесс банкротства.

Такая информация содержится в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц. Кроме этого, этот сервис дает возможность получить и другие полезные данные, которые могут повлиять на определение добросовестности предпринимателя. К примеру, из реестра можно узнать стоимость материальных и нематериальных активов общества.

Удостовериться, не является ли проверяемый предприниматель участником исполнительного производства.

Такие данные также содержатся на сайте ФСПП РФ. Информацию можно проверить как по организациям, так и по индивидуальным предпринимателям.

Выполнить проверку по наличию у контрагента лицензии (если она требуется).

Эта информация содержится на сайтах органов, ответственных за выдачу лицензий. Стоит учесть то, что лицензия на тот или иной вид деятельности выдается конкретным лицензирующим органом. Так, на сайте Роспотребнадзора можно просмотреть реестр лицензий, которые выдаются на деятельность, связанную с использованием возбудителей инфекционных заболеваний человека и животных (кроме случаев, когда деятельность ведется исключительно в медицинских целях).

Просмотреть годовой бухгалтерский отчет.

Согласно с п. 89 Положения по ведению бухгалтерского учета в России, данные по годовой отчетности компаний, ведущих свою деятельность на территории РФ, открыта для всех, кто может ими заинтересоваться. Можно не только просмотреть бухгалтерские годовые отчеты предпринимателей, но и получить их копии. Кроме этого, такие сведения предоставляет Росстат.

Ознакомиться с реестром, в который входят недобросовестные поставщики.

Вероятность того, что интересующий вас предприниматель входит в реестр участников системы закупок услуг и товаров для государственных и муниципальных нужд, низкая, но не стоит ее исключать. Лучше провести поиск по этому реестру, чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий потенциальных контрагентов в будущем.

Внимание

Для исключения рисков специалисты советуют разработать локальный нормативный акт по ведению преддоговорной работы. В нем нужно прописать основные цели, методику и принципы работы должностных лиц, которые будут контактировать с потенциальным контрагентом. В случае возникновения конфликта он поможет доказать в суде свою правоту.

Проверить полномочия у лиц, подписавших договор.

Судебные примеры являются подтверждением того, что проверка полномочий должностных лиц интересующего предпринимателя является обязательной для признания действий налогоплательщика верными. Кроме того, если организация, которая выполняет проверку, не удостоверилась в соответствующих полномочиях представителя, подписавшего договор, то это будет считаться основанием для признания его недобросовестным.

Если в суде будет рассматриваться дело, в котором подписант отрицает, что он ставил свою подпись на документах, то суд назначит почерковедческую экспертизу. Для того чтобы документы были признаны недействительными, недостаточно простого визуального сопоставления подписей. Также суд принимает решение о недобросовестности налогоплательщика, если к моменту подписания документов его уполномоченный представитель умер.

Внимание

Перед тем как подписывать договор, нужно удостовериться, что сделка для предпринимателя не является крупной (то есть, такой, которую он не сможет выполнить), что не истек срок полномочий его представителя, и что полномочия директора не ограничены уставом.

Подать запрос в налоговую инспекцию для получения информации по интересующему предпринимателю.

Любая полученная из разных источников информация по потенциальному партнеру не будет лишней. Поэтому стоит обратиться и в ИФНС. Полученные в этой службе данные расцениваются судами как проявление дополнительной осмотрительности налогоплательщика. Если налоговая инспекция даст отказ в предоставлении информации об интересующем предпринимателе, то это повлияет на его права, связанные с получением налоговой выгоды.

В некоторых случаях суды обращают внимание на то, что налогоплательщик не обратился для проверки в соответствующую инстанцию, хотя должен был это сделать. Положительное решение в пользу налогоплательщика суд принимает в том случае, если он не мог обратиться в инспекцию по каким-то уважительным причинам.

В любом случае обращение в налоговую инспекцию для получения данных по организации не будет лишним, так как сам факт отправления запроса будет являться подтверждением того, что налогоплательщик хотел себя обезопасить от финансовых рисков. Важно лично отправить запрос в налоговую и получить копию запроса (либо отправить этот запрос почтой с отметкой о получении уведомления).

Учитывая вышеуказанную информацию, можно сделать вывод, что позиции судов в отношении того, какие действия нужно выполнить для полной проверки организаций, разнятся. В некоторых случаях суды даже лукавят. Они указывают, что налоговой инспекцией не доказано отсутствие надлежащей осмотрительности налогоплательщика, и при этом подчеркивают действие презумпции добросовестности. Такое понимание добросовестности было выработано КС РФ в Определении от 16 октября 2003 г. № 329-О.

Часто суды обращают внимание и на такие детали как:

• Заключение договора «пробной» поставки небольшой партии товаров (постановление ФАС Московского округа от 16 декабря 2010 г. № КА-А40/15535-10-П по делу № А40-960/09-126-4). В этом случае чаще всего суд встанет на сторону налогоплательщика.
• Если при проверке контрагента был обнаружен факт наличия массы руководителей и учредителей, то суд может признать налогоплательщика недобросовестным. Ведь такая информация явно должна настораживать его, и налогоплательщик должен более тщательно подойти к выбору партнера (постановление ФАС МО от 3 ноября 2011 г. № Ф05-11505/11 по делу № А41-23181/2010).

The post Как проверить контрагента: необходимые документы и полезные сервисы. first appeared on ЭнтерФин.

1. должник должен неправомерно удерживать денежные средства, уклоняться от их возврата, допустить иную просрочку в их уплате;
2.  обязательство сторон должно быть денежным;
3.  закон не должен исключать начисления процентов.

Если хотя бы одного из этих условий нет, то взыскать проценты не получится.

Должник должен неправомерно удерживать денежные средства, уклоняться от их возврата, допустить иную просрочку в их уплате.

Законодатель в статье 395 ГК указал, что лицо (кредитор) может начислить проценты, если другое лицо (должник):

1. неправомерно удерживает денежные средства;
2. уклоняется от их возврата;
3. допустило иную просрочку в их уплате.

Аутсорсинг бухгалтерских услуг. Уменьшим налоги. Заменим бухгалтеров, кадровика и юристов.

Узнать больше

Enterfin.ru

То есть речь идет об ответственности должника. Проценты по статье 395 ГК – санкция за неправомерное поведение. Это один из видов ответственности за нарушение обязательств.

Внимание

Если нарушения нет, то и потребовать проценты нельзя

Так, например, нарушения нет, если должник внес причитающиеся с него деньги в установленный срок в депозит нотариуса (депозит суда). В таком случае считается, что должник воспользовался правом, которое ему предоставляет статья 327 ГК. Денежное обязательство будет исполненным своевременно (п. 2 ст. 327 ГК), и проценты на сумму долга не начисляются (п. 44 постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление № 7).

Исключение – когда должник заберет денежные средства из депозита. В таком случае денежные средства подлежат начислению, так как обязательство не считается исполненным (п. 3 ст. 327 ГК).

Внимание

Нельзя начислить проценты по статье 395 ГК, если должник не передал денежные средства по вине кредитора.

 

Так, должник освобождается от уплаты процентов, если кредитор:

1. отказался принять надлежащее исполнение, которое предложил должник, или
2. не совершил действий:

• которые предусматривает закон, иные правовые акты или договор либо вытекают из обычаев или из существа обязательства и
• до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

К последним относится, например, ситуация, когда кредитор не сообщает данные о счете, на который должны быть зачислены средства, и т. п.

Это следует из норм пункта 3 статьи 405 и пункта 3 статьи 406 ГК (п. 47 Постановления № 7).

Применительно к спорам по ОСАГО Пленум Верховного суда отмечал: если установлено, что потерпевший злоупотреблял правом, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании со страховщика процентов за пользование чужими денежными средствами (п. 52 постановления от 29.01.2015 № 2 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»).

При этом Верховный суд в пункте 37 Постановления № 7 указал, что проценты «подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства». Такими основаниями могут быть:

1. Договор

Например, общие правила статьи 395 ГК применяются, если:

• покупатель своевременно не оплачивает товар, переданный по договору купли-продажи, в том числе поставленные через присоединенную сеть электрическую и тепловую энергию, газ, нефть, нефтепродукты, воду, другие товары (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета) (п. 54 Постановления № 7);
• заемщик не возвращает в срок сумму займа (п. 15 постановления от 08.10.1998 Пленума Верховного суда № 13 и Пленума ВАС № 14 «О практике применения положений ГК о процентах за пользование чужими денежными средствами», далее – Постановление 13/14).

2. Другие сделки

Например, общие правила статьи 395 ГК применяются, если:

• должник не исполняет денежное обязательство, которое предусматривает мировое соглашение
• гарант необоснованно уклоняется или отказывается выплачивать сумму по гарантии либо просрочил ее уплату (п. 19 Постановления 13/14).

3. Причинение вреда

Например, общие правила статьи 395 ГК применяются, если:

• жизни или здоровью гражданина причинен вред и обязанность по его возмещению лежит на лице, с которым пострадавший не состоял в трудовых отношениях, но
• такое лицо не выплатило или несвоевременно выплатило средства по возмещению вреда.

Еще один пример – когда должник несвоевременно исполняет судебный акт и не перечисляет денежные суммы взыскателю.

4. Неосновательное обогащение

Неосновательное обогащение – одно из оснований возникновения обязательства. Поэтому общие правила статьи 395 ГК применяются, например, если:

• одна сторона денежного обязательства требует вернуть исполненное в связи с этим обязательством (п. 51 Постановления № 7).
• одна из сторон недействительной сделки получила денежную сумму, которая явно превышает стоимость переданного другой стороне (п. 55 Постановления № 7).
• одна сторона при двусторонней реституции вернула ранее полученное, но не получила деньги, переданные другой стороне (п. 56 Постановления № 7).

5. Иные основания, которые указывает Гражданский кодекс

При этом нужно учитывать, что пункт 3 статьи 2 ГК ограничивает применение гражданского законодательства к случаям, когда спор вытекает из налоговых или других финансовых и административных правоотношений. Такое применение возможно только тогда, когда это предусматривает закон.

Поэтому проценты по статье 395 ГК нельзя начислить на суммы экономических (финансовых) санкций, которые:

• необоснованно взыскали налоговые, таможенные органы, органы ценообразования и другие государственные органы с юридических и физических лиц и
• подлежат возврату из соответствующего бюджета.

В таких случаях нужно обратиться к положениям статей 15, 16 и 1069 ГК. То есть необходимо требовать возмещения убытков, вызванных в том числе необоснованным взиманием экономических (финансовых) санкций, если закон не предусматривает иного.

Обязательство сторон должно быть денежным.

В статье 395 ГК речь идет о денежном обязательстве – она так и называется «Ответственность за неисполнение денежного обязательства».

Это отметил и Верховный суд в пункте 37 Постановления № 7. Он указал, что речь идет о «последствиях неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства» (п. 37).

Однако кодекс не расшифровывает, что под этим надо понимать.

В силу денежного обязательства на должника возлагается обязанность уплатить деньги.

То есть не удастся начислить проценты по статье 395 ГК, если должник обязан передать вещь, выполнить работы или оказать услуги (обязан исполнить обязательство в натуре).

Денежным может быть:

• как обязательство в целом (в договоре займа);
• так и обязанность одной из сторон в обязательстве (оплата товаров, работ или услуг).

Положения статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга. Например, не относятся к денежным обязанности по сдаче наличных денег в банк по договору на кассовое обслуживание, по перевозке денежных знаков и т. д. (абз. 2 п. 37 Постановления № 7).

 Закон не должен исключать начисления процентов.

Специальное правило есть:

•  в пункте 4 статьи 395 ГК – если соглашение сторон предусматривает неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

Для такой ситуации законодатель прямо указал: «…предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию». Но это правило можно обойти – установить в договоре свое правило (возможность начислить одновременно и неустойку, и проценты либо право выбирать между ними). Кроме того, иное может предусматривать и закон;

•  в пункте 5 статьи 395 ГК – если на обязательство уже начисляются проценты.

Законодатель установил запрет условий о начислении процентов на проценты (сложных процентов).

То есть нельзя начислить проценты по статье 395 ГК:

•  на ранее начисленные проценты по статье 317.1 ГК;
•  на пени и проценты по статье 395 ГК;
•  на проценты по кредиту, займу, вкладу.

Исключение из этого правила – обязательства, которые стороны исполняют при ведении предпринимательской деятельности. В такой ситуации закон или договор могут предусматривать начисление сложных процентов.

То есть в договоре кредита с предпринимателем можно предусмотреть, что на не выплаченные в срок проценты по кредиту начисляются еще и проценты по статье 395 ГК.

Стоит при этом обратить внимание на то, что нет прямого запрета на начисление процентов на перечисленные проценты с момента, когда они преобразуются в обычный долг в твердой фиксированной сумме (с момента их капитализации). То есть на сумму, которую суд взыщет с должника (например, «основной долг + пени»), можно будет начислять проценты с момента ее присуждения.

В таком случае не будет начисления процентов на проценты, а будет начисление процентов на капитал. Но на параллельно начисляемые проценты начислить проценты по статье 395 ГК не получится (например, если суд указал на применение ст. 317.1 ГК до фактического исполнения решения суда).

The post Когда можно начислить проценты за неисполнение денежного обязательства (ст. 395 ГК). first appeared on ЭнтерФин.

Если контрагент нарушил договор, направьте претензию. Во-первых, чаще всего претензии достаточно, чтобы контрагент исправил все недочеты. Во-вторых, претензия поможет соблюсти досудебный порядок разрешения спора, если это необходимо в силу закона или договора.

Из претензии должно быть понятно, кто, кому, о чем и почему предъявляет требование. Все остальные признаки – формальные. Если их нет, это не влияет на квалификацию требования в качестве претензии.

Если не направите контрагенту претензию, а сразу предъявите иск, арбитражный суд не станет рассматривать ваше заявление.

Аутсорсинг бухгалтерских услуг. Уменьшим налоги. Заменим бухгалтеров, кадровика и юристов.

Узнать больше

Enterfin.ru

Мы сделали робота-помощника, который поможет вам выбрать претензию под вашу ситуацию. Используйте его или можете составить претензию сами – смотрите советы в рекомендации.

Понятие претензии.

Претензия – требование лица устранить угрозу нарушения его права либо восстановить уже нарушенное право. Требование адресовано предполагаемому нарушителю права.

Для того, чтобы требование заявителя считалось претензией, из него должно быть понятно, кто, кому, о чем и почему предъявляет требование. Отсутствие формальных признаков не влияет на квалификацию требования. Например, если в тексте нет слова «претензия», требование не перестает быть претензией, если в нем содержатся все существенные условия.

Кто предъявляет требование.

Из претензии должно быть понятно, от кого она исходит. Эту информацию можно узнать из шапки бланка, сведений на фирменном бланке, подписи и печати заявителя. Анонимное требование претензией не считается.

Кому предъявляют требование.

Из текста претензии должно быть понятно, кому адресованы требования. Обычно адресата претензии указывают в шапке претензии, но можно это сделать и в основном тексте претензии. Если из заявления непонятно, кому оно адресовано, то требование не считается претензией.

О чем требование.

В претензии должно быть указано материально-правовое требование заявителя к адресату. Например, взыскать убытки или расторгнуть договор. Если такого требования нет, заявление не считается претензией.

Причины требования.

В претензии должно быть указано, по какому основанию предъявляют требование адресату. Нужно указать именно фактические обстоятельства, из которых вытекает требование. Ссылаться на правовые нормы не обязательно.

Суды принимают в качестве претензий документы, которые иногда даже внешне не похожи на претензии, но отвечают всем их существенным признакам:

• требование заплатить по банковской гарантии (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2018 № Ф05-14888/2018 по делу № А40-66751/2018);
• письмо с проектом соглашения о расторжении контракта (постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.08.2019 № Ф05-12534/2019 по делу № А41-79580/2018);
• копия искового заявления с отметкой о необходимости считать это заявление претензией (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.10.2017 № Ф03-4269/2017 по делу № А04-5317/2017).

Если в требование не включить какое-то из существенных для претензии условий, суд не посчитает это требование претензией, а досудебный порядок не будет соблюден.

Форма претензии.

Претензию составьте в письменной форме. Это поможет подтвердить отправку претензии контрагенту. Чаще всего стороны сами указывают в договоре, что обязуются направлять друг другу любые претензии в связи с договором в письменной форме.

Реквизиты претензии.

Текст претензии должен включать в себя семь реквизитов:

• обстоятельства, из которых возникло правоотношение между заявителем претензии и потенциальным нарушителем;
• факты, которые свидетельствуют о нарушении или об угрозе нарушения прав заявителя;
• ссылки на документы, подтверждающие обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований заявитель;
• ссылки на нормативно-правовые акты и положения договора, которые обосновывают требования заявителя;
• требование лица, направляющего претензию, и срок его исполнения;
• расчет взыскиваемой суммы;
• описание прилагаемых к претензии документов.

Если кредитор направит должнику претензию об уплате денег по одному договору, а затем подаст иск о взыскании денег по другому договору, суд посчитает претензионный порядок несоблюденным (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.01.2018 № Ф07-14265/2017 по делу № А56-59297/2016).

Требование нужно сформулировать четко и ясно, чтобы избежать разночтений. Само требование должно основываться на указанных в претензии фактических обстоятельствах и нормах права.

Внимание

Если не сформулировать в претензии конкретное требование к контрагенту, это может повлечь негативные для заявителя последствия

Претензия должна обязательно содержать требование заявителя к контрагенту урегулировать спор способом защиты, который предусмотрен в законе.

Если претензия не содержит требования к контрагенту, то последствия направления такой претензии будут различаться в зависимости от того, предусмотрен ли в законе или в договоре для данного спора обязательный претензионный порядок.

Если такой порядок не предусмотрен, то претензия просто может не достичь того эффекта, которого желал заявитель. Это связано с тем, что контрагент может не понять, чего именно от него хочет заявитель.

Если в законе или договоре предусмотрен обязательный претензионный порядок, то в данном случае он будет не соблюден.

Суд может посчитать, что досудебный порядок не соблюден.

Требование в претензии сформулируйте так же, как и в исковом заявлении, которое собираетесь подавать, если контрагент не исполнит ваши требования. В противном случае суд может посчитать, что истец нарушил правила претензионного порядка.

Если собираетесь предъявить своему контрагенту несколько требований, то укажите все требования в претензии. Например, требование о взыскании основного долга и о расторжении договора. Вы выполните досудебный порядок только в отношении тех требований, которые указали в претензии.

Однако из этого правила есть одно исключение, которое касается всех дополнительных требований: если кредитор направил претензию только о взыскании основного долга, то в суде он также сможет взыскать неустойку и проценты. Однако если суд уже вынес решение о взыскании основного долга, то до подачи иска о взыскании неустойки придется заново направить претензию (п. 15 постановления Пленума от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», далее – Постановления ВС № 18).

Заявителю, который указывает в претензии срок исполнения своих требований, нужно учитывать два обстоятельства.

Во-первых, срок выполнения требований претензии должен быть разумным. Это означает, что с учетом доставки претензии контрагент должен иметь реальную возможность исполнить претензию в указанный срок и (или) известить заявителя о принятом решении. Как правило, на выполнение требований претензии дают срок до одного месяца.

Во-вторых, если предъявляете претензию, чтобы соблюсти обязательный претензионный порядок, то учтите, что сроки исполнения требований по умолчанию установлены в законе. Например, срок ответа на требование об изменении или о расторжении договора составляет 30 дней, но может быть изменен как в большую, так и в меньшую сторону договором или в самой претензии (п. 2 ст. 452 ГК).

А иск в арбитражный суд о взыскании денег по договору либо вследствие неосновательного обогащения и в других случаях, когда обязательный досудебный порядок установлен в законе или в договоре, можно подать только через 30 календарных дней со дня направления претензии, если иные сроки не установлены в законе или договоре (ч. 5 ст. 4 АПК).

Расчет взыскиваемой суммы.

Если сумма требования складывается из нескольких периодов либо включает в себя несколько составных частей, в том числе проценты, то целесообразно привести расчет суммы. Отдельно выделять в общей сумме размер налога не обязательно.

Если помимо основного долга планируете взыскать неустойку или пени, размер которых к моменту судебного разбирательства изменится, то здесь есть два варианта.

Если хотите, чтобы должник погасил долг с процентами, то укажите в претензии точную сумму дополнительных требований на дату предъявления претензии. Кроме того, сделайте в претензии оговорку, что при обращении в суд взыскиваемая сумма изменится в большую сторону.

Суды не посчитают, что вы нарушили досудебный порядок, если:

• не указали расчет суммы долга (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2018 № Ф07-15967/2018 по делу № А42-3277/2018);
• не привели детальный расчет неустойки (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.06.2019 № Ф10-2333/2019 по делу № А64-2657/2018);
• ошиблись в расчете неустойки (постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2018 № Ф05-13221/2018 по делу № А40-28224/2018).

Описание прилагаемых к претензии документов.

Приложите к претензии документы, подтверждающие факты нарушения договора контрагентом и обстоятельства, при которых произошло такое нарушение. Например, можно приложить акты оказанных услуг, счета и акт сверки.

Имеет смысл прикладывать только те документы, которых у контрагента нет либо которые контрагенту необходимо подписать. Это связано с тем, что по таким документам контрагент сможет убедиться, что ваше требование правомерно. А подписанные контрагентом документы помогут отстоять позицию, если дело дойдет до суда.

Документы, которые не имеют отношения к обстоятельствам конфликта, прикладывать к претензии не нужно, поскольку они не помогут разрешить возникшие разногласия. Кроме того, контрагент может посчитать, что ваше требование необоснованно.

The post Как составить претензию. first appeared on ЭнтерФин.

Однако если после получения предоплаты продавец (подрядчик) ненадлежащим образом исполнит свое обязательство по договору, контрагент сможет взыскать с него различные санкции (проценты, неустойку и др.). Поэтому продавцу (подрядчику) нужно знать риски, которые могут возникнуть у него при получении предоплаты.

Риски предоплаты при отсутствии договора.

Иногда стороны договариваются о купле-продаже товара без подписания единого письменного документа, который отражает их намерения, описывает предмет сделки, цену и другие условия. Например, продавец без подписания договора купли-продажи выставляет покупателю счет, не указывая срок передачи товара, а покупатель по счету оплачивает товар.

Судебная практика в таких случаях складывается в пользу продавца, но только если из имеющихся документов понятно, о каком именно товаре договаривались стороны. В этом случае суд признает договор купли-продажи заключенным, а покупатель может потребовать от продавца передать оплаченный товар или вернуть сумму предоплаты (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

Если покупатель потребует вернуть предоплату, то с продавца также можно взыскать проценты (ст. 395 ГК РФ). Если же суд установит, что продавец поставил покупателю товар в полном соответствии с договором, то он откажет в удовлетворении исковых требований к нему.

В то же время если стороны недостаточно конкретно определят предмет договора, то суд может признать договор незаключенным. В этом случае, если продавец еще не передал взыскателю оплаченный товар, последний сможет взыскать с продавца сумму предоплаты по правилам о неосновательном обогащении, но не сможет потребовать передать товар.

Внимание

Чтобы избежать штрафных санкций, продавец должен иметь доказательства того, что он передал покупателю именно тот товар, за который ранее получил предоплату по выставленному счету.

Если стороны не подписывают договор, а оплата будет производиться по счету, то в нем нужно подробно описать, за какой именно товар перечисляются деньги. То есть указать наименование, ассортимент, комплектность, качество, количество, цену и иные необходимые условия для идентификации товара. Кроме того, продавцу стоит сохранять переписку и коммерческие предложения хотя бы до момента передачи товара покупателю. Дело в том, что при возникновении споров документы, предшествовавшие заключению договора и передаче товара, могут сыграть значительную роль в разрешении споров о поставке товара при отсутствии подписанного экземпляра договора.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, оферта на сайт, опцион! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Риски предоплаты для продавца при несогласовании срока поставки товара.

Перед тем как внести предоплату, нужно согласовать срок поставки товара. В этом случае продавец обязан будет поставить товар в установленный срок. Тем более что в договоре стороны могут согласовать санкции для продавца за просрочку поставки товара (например, неустойку).

Четкое условие о сроке, в который продавец должен передать товар, защищает интересы не только покупателя, но и самого продавца.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что если моменты заключения и исполнения договора не совпадают, стороны не указали срок поставки товара и из договора не вытекает, что товар должен поставляться отдельными партиями, то срок поставки нужно определять по правилам, установленным в статье 314 Гражданского кодекса РФ (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением Положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки»).

Риски продавца по уплате процентов на сумму предоплаты.

Если продавец после того, как получит предоплату, не передаст товар покупателю, последний может потребовать (п. 3 ст. 487 ГК РФ):

• передать оплаченный товар;
• вернуть предоплату за товар.

Покупатель, как правило, может выбрать любой из этих способов защиты.

Однако в отдельных случаях истребовать от продавца оплаченный товар не получится:

• если конкретный товар у продавца уже отсутствует (например, продан другому лицу, уничтожен и т. д.). В этом случае покупатель может потребовать от контрагента вернуть сумму предоплаты и уплатить проценты на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возместить причиненные убытки (в частности, взыскать разницу между ценой товара, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью этого товара). Такая правовая позиция изложена в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»;
• если истек срок действия условия договора, которое предусматривало обязанность продавца передать товар покупателю.

Кроме того, покупатель может взыскать с контрагента проценты на сумму предоплаты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Такие проценты начисляются со дня, когда по договору продавец должен был передать товар, и до дня фактической передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы (п. 4 ст. 487 ГК РФ). Эти проценты – форма ответственности продавца перед покупателем за просрочку передачи оплаченного товара.

Продавцу необходимо обратить внимание на следующее:

1. Продавец при согласовании текста договора может включить в него условие о том, что при просрочке передачи товара проценты по статье 395 Гражданского кодекса РФ не начисляются. В этом случае размер ответственности продавца за непередачу товара будет ограничен лишь полученной суммой предоплаты. Включить в договор это условие – в интересах продавца. Поэтому при согласовании текста договора продавцу (подрядчику) нужно стараться включить в договор такое условие.
2. Продавцу нужно исключать из договора условие, по которому он будет обязан уплачивать проценты на сумму предоплаты не со дня, когда он должен был передать товар покупателю, а со дня получения предоплаты. В этом случае проценты будут взиматься как плата за предоставленный коммерческий кредит в соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса РФ (п. 13 постановления от 8 октября 1998 г. Пленума Верховного суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»). Это означает, что будут действовать особые правила об очередности исполнения денежных требований. В частности, при недостаточности суммы платежа для полного удовлетворения всех денежных требований проценты за коммерческий кредит погашаются ранее суммы основного долга. Кроме того, проценты за коммерческий кредит не считаются мерой ответственности, а выступают в качестве платы по договору. Это означает, что их размер суд не сможет снизить по статье 333 Гражданского кодекса РФ. Поэтому такое условие не в интересах продавца.

Доверьте бухгалтерию профессионалам. Качество и оперативность гарантируем!

Узнать больше

Enterfin.ru

Риски продавца (подрядчика) при неполучении предоплаты.

Иногда после заключения договора покупатель (заказчик) не исполняет своей обязанности внести предоплату продавцу (подрядчику).

В этом случае продавец (подрядчик) оказывается в непростой ситуации. С одной стороны, он также не должен исполнять свою встречную обязанность передавать товар (выполнять работы). С другой стороны, если он так поступит, он может вообще не получить денежные средства от покупателя (заказчика) и столкнуться с необходимостью последующего судебного разбирательства.

В этой ситуации продавцу (подрядчику) нужно выбрать наиболее удобный для него способ защиты своих интересов.

1. В договоре нужно четко указать срок для внесения покупателем (заказчиком) предоплаты по договору. В противном случае покупатель (заказчик) должен будет внести предоплату в разумный срок.
2. Если покупатель в установленный срок не перечислил продавцу предоплату за товар, продавец вправе не исполнять свою обязанность по передаче товара и потребовать возместить убытки (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ). Если покупатель перечислил предоплату не в полном объеме, продавец может отказаться передавать товар в соответствующей неоплаченной части (абз. 2 п. 2 ст. 328 ГК РФ).
3. В договоре можно прописать иные санкции для покупателя, который вовремя не внесет предоплату. Например, обязанность уплатить неустойку (штраф или пени). При этом продавец сможет взыскать с покупателя неустойку за просрочку внесения предоплаты только в том случае, если он передал покупателю товар (постановление Президиума ВАС РФ от 8 мая 2007 г. № 15651/06).
4. Если покупатель не внесет предоплату за товар, продавец может приостановить исполнение или отказаться от договора и потребовать возместить убытки (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

The post Что нужно учесть продавцу (подрядчику) в случае предоплаты. first appeared on ЭнтерФин.

Условие о целевом использовании арендуемого имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, если в договоре указано целевое назначение сдаваемого в аренду имущества, то арендатор должен использовать его только по целевому назначению. Например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот.

В договоре может быть предусмотрена ответственность арендатора за нецелевое использование помещения в виде неустойки (штрафа, пеней). В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель может взыскать с арендатора неустойку. Однако даже при отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме. Разумеется, при условии, что такое нецелевое использование действительно причинило ему убытки.

Обязанность по содержанию арендованного имущества.

При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Арендодатель также имеет право взыскать с арендатора убытки, возникшие в связи с непроведением ремонта. Убытки по общему правилу взыскиваются в части, не покрытой неустойкой (абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Само по себе непроведение текущего ремонта арендатором не является существенным нарушением договора и основанием для его досрочного расторжения, если иное прямо не предусмотрено договором (постановление ФАС Уральского округа от 18 июня 2004 г. по делу № Ф09-1792/04-ГК). Однако если непроведение текущего ремонта существенно ухудшает состояние арендуемого имущества, то в этом случае арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Чтобы избежать штрафных санкций, арендатору стоит заблаговременно заботиться о проведении текущего ремонта.

Обязанность по внесению арендной платы.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Поскольку арендная плата чаще всего устанавливается в денежной форме, то на обязанность арендатора по внесению арендной платы распространяются общие правила исполнения денежных обязательств.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора могут взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66)).

Чтобы избежать применения штрафных санкций и досрочного расторжения договора аренды, арендатор должен своевременно вносить арендную плату в соответствии с договором. При этом необходимо иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

Также арендатору нужно иметь в виду следующее:

• арендодатель может требовать внесения арендной платы только после фактической передачи помещения и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества;
• неиспользование арендатором надлежаще переданного ему недвижимого имущества (например, досрочное освобождение занимаемого помещения) не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы. Такая позиция изложена в пункте 13 информационного письма № 66;
• невыставление арендодателем арендатору счета на оплату не является основанием для неисполнения арендатором своей обязанности по внесению арендной платы.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, оферта на сайт, опцион! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Соблюдение условий передачи имущества в субаренду.

Арендодатель при даче согласия арендатору на заключение договора субаренды может ограничить субаренду определенным сроком. Если же арендодатель дал согласие на субаренду и не оговорил ее предельного срока, то арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Такая правовая позиция содержится в пункте 15 информационного письма № 66.

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договорах аренды могут быть прописаны санкции за такие нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы». Чтобы исключить применение мер ответственности за неправомерную передачу имущества в субаренду, необходимо предварительно получить письменное согласие арендодателя на передачу помещения или его части в субаренду. Однако если согласие арендодателя на передачу помещения в субаренду уже выражено в самом договоре, то в этом случае получать какие-либо дополнительные согласования от арендодателя не требуется.

Законно избавим от всех проблем с налоговой. Грамотно и профессионально.

Узнать больше

Enterfin.ru

Правила возврата арендованного имущества.

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, арендатор может быть подвергнут санкциям в следующих случаях.

1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю

В этом случае арендатор будет обязан заплатить арендную плату за время просрочки и возместить иные убытки арендатора, вызванные просрочкой возврата помещения. Договор также может предусматривать неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

Внимание

При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков.

По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Однако для случая возврата арендованного имущества «по умолчанию» действуют иные правила. Если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).

2. При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального (естественного) износа

Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться – арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение использовалось самим арендодателем или было передано в аренду любому другому лицу.

Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование.

Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные строения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных строений.

The post Что арендатор должен контролировать в ходе аренды, чтобы избежать штрафных санкций и досрочного расторжения договора. first appeared on ЭнтерФин.

Задаток выполняет три функции:

• доказательственную – задаток свидетельствует о том, что договор заключен;
• обеспечительную (штрафную) – задаток обеспечивает надлежащее выполнение сторонами своих обязательств;
• платежную – задаток представляет собой часть платы по договору.

Эти три функции выделяют задаток среди других способов обеспечения исполнения обязательств. Они же приводят к тому, что задаток для каждой из сторон договора может быть как выгоден, так и нести в себе определенные риски.

Неосновательное обогащение можно будет получить обратно путем предъявления самостоятельного требования о взыскании суммы неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), если только продавец еще не передал покупателю товар или подрядчик не приступил к выполнению работ для заказчика. Аванс будет засчитан в счет платежей по договору. Однако в любом случае поставщик (подрядчик) не сможет получить те выгоды, ради которых он заключает соглашение о задатке.

Как правильно заключить соглашение о задатке.

Задатком можно обеспечить далеко не любой гражданско-правовой договор. Кроме того, далеко не каждый авансовый платеж можно считать задатком. Поэтому, чтобы правильно составить и заключить соглашение о задатке, необходимо руководствоваться следующими правилами:

Соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме.

Соглашение о задатке надо составить в письменной форме. Сумма задатка значения не имеет. Оформить соглашение можно в виде отдельного документа или включить условие в текст основного договора (п. 2 ст. 380 ГК).

Если нарушить требование к письменной форме, задаток могут признать авансом или неосновательным обогащением. Это будет зависеть от того, заключили стороны основной договор или нет.

Задаток может обеспечивать исполнение только заключенного договора.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая именно в доказательство заключения договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке производно и зависимо от основного обязательства, обеспечиваемого задатком. По этой причине соглашение о задатке может быть заключено лишь при условии действительности основного обязательства.

Как правило, задаток уплачивается либо при заключении договора, либо уже после его заключения. Однако в определенных случаях задаток может обеспечивать обязательство, возникновение которого только предполагается. Какие-либо ограничения на заключение соглашения о задатке в отношении еще не заключенного договора в законе отсутствуют. В этих случаях соглашение о задатке приобретает черты консенсуального договора и будет считаться заключенным с момента заключения основного договора. При этом нужно иметь в виду, что если основной договор впоследствии заключен не будет, то будет незаключенным и соглашение о задатке во исполнение этого договора.

Задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). В постановлении № 13331/09 прямо указано, что задатком может обеспечиваться исполнение только денежного обязательства между сторонами. Таким образом, необходимым условием для выдачи задатка является наличие денежного обязательства между сторонами. Исполнение неденежных обязательств (например, договора безвозмездного хранения или дарения) задатком обеспечиваться не может.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Выгоды задатка для поставщика (подрядчика).

Все выгоды задатка для поставщика (подрядчика) напрямую обусловлены штрафной функцией задатка. Так, если договор не будет исполнен по вине покупателя (заказчика), то он не сможет получить обратно сумму задатка – она останется у продавца (подрядчика).

Таким образом, основная выгода продавца (подрядчика), получившего задаток, состоит в том, что при неисполнении договора контрагентом (например, при неперечислении покупателем продавцу суммы предоплаты) задаток не только не будет зачтен в счет исполнения обязательства, но и не будет возвращен покупателю. Это правило призвано дисциплинировать покупателя (заказчика) на добросовестное исполнение своих обязательств по заключенному договору. В особенности, если сумма задатка была значительной. Следовательно, при выданном задатке продавец (подрядчик) может быть уверен, что даже при неисполнении покупателем (заказчиком) своих обязательств по договору продавец (подрядчик) сможет получить определенное материальное вознаграждение за потраченное время и упущенные возможности.

Риски задатка для поставщика (подрядчика).

Получение задатка содержит в себе и определенные риски, которые поставщику (подрядчику) также необходимо иметь в виду.

Риск выплаты двойной суммы задатка в случае неисполнения самим продавцом (подрядчиком) условий договора.

Внимание

Если продавец (подрядчик), получивший задаток, не исполнит договор, он обязан уплатить покупателю (заказчику) двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Это, пожалуй, основной риск у продавца (подрядчика) при получении задатка. Но этот риск поставщик (подрядчик) может предотвратить или хотя бы уменьшить, если будет добросовестно исполнять условия заключенного договора. В этом случае уплаченный задаток будет зачтен в счет исполнения основного договора и причитающихся продавцу (подрядчику) платежей.

Риск признания задатка авансовым платежом.

Если возникает сомнение в отношении того, является ли уплаченная сумма задатком, она будет считаться авансом, пока не доказано обратное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Авансовый платеж не выполняет обеспечительную функцию. Поэтому даже при невыполнении покупателем (заказчиком) условий договора продавец, получивший аванс, должен вернуть покупателю (заказчику) сумму полученного аванса. В противном случае у поставщика (подрядчика) возникнет неосновательное обогащение, которое придется вернуть уже в судебном порядке.

Безусловно, поставщик (подрядчик) при неисполнении договора контрагентом может потребовать возмещения причиненных убытков и выплаты неустойки. Однако неустойка в договоре может быть и не предусмотрена, а убытки, как правило, в суде не так просто доказать. Поэтому задаток явно выигрывает в плане обеспечения интересов стороны, пострадавшей от недобросовестного поведения своего контрагента.

Чтобы избежать признания задатка авансовым платежом, следует соблюдать приведенные выше правила заключения соглашения о задатке.

Внимание

Если были нарушены правила заключения соглашения о задатке, суд может переквалифицировать задаток в аванс. При этом не имеет значения, что в договоре платеж прямо именуется задатком.

При рассмотрении споров о том, является платеж задатком или авансом, суды не придают весомого значения тому, как этот платеж обозначен в договоре. Соглашение о выдаче денежной суммы в счет будущих платежей суд квалифицирует в качестве задатка или аванса в зависимости от того, были ли соблюдены правила заключения соглашения о задатке.

Если правила закона при заключении соглашения о задатке не были соблюдены, то платеж будет расцениваться как аванс.

Так, суды довольно часто квалифицируют предусмотренные договором условия о выдаче задатке в качестве условий о выдаче аванса по причине нарушения правил о задатка

В отдельных случаях сумму платежа, внесенного в качестве задатка, суды признают не авансом, а неосновательным обогащением. Это происходит тогда, когда основной договор, в обеспечение которого был осуществлен платеж, суд признает незаключенным и не порождающим правовых последствий для сторон.

Риск неутраты покупателем (заказчиком) суммы задатка при ненадлежащем исполнении им своих обязательств по договору.

Неблагоприятные последствия для покупателя (заказчика) в виде потери суммы задатка могут возникнуть лишь в случае неисполнения им договора. В случае же частичного исполнения договора (например, для договора купли-продажи это может быть частичная оплата купленного товара) либо в случае ненадлежащего исполнения (например, при некачественном проведении арендатором текущего ремонта занимаемого помещения) такие последствия не наступают.

Обосновывается это тем, что пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ говорит лишь о неисполнении обязательства, но не упоминает о наступлении аналогичных последствий при частичном или ненадлежащем исполнении договора.

Иными словами, если покупатель по договору купли-продажи с условием о задатке должен оплатить 100 тонн зерна и не оплатил ни одной, то он теряет сумму задатка. Если же покупатель оплатит хотя бы одну тонну зерна из ста, то неблагоприятные последствия в виде потери суммы задатка для него уже не наступят.

Чтобы исключить возможность освобождения покупателя (заказчика) от ответственности при ненадлежащем исполнении обязательства, в договоре необходимо прописать возможность взыскания неустойки в случае ненадлежащего исполнения покупателем (заказчиком) условий договора.

Величину неустойки можно определить в том же размере, что и сумму полученного поставщиком (подрядчиком) задатка.

В результате поставщик (подрядчик) сможет применить к покупателю (заказчику) имущественные санкции не только в случае неисполнения последним своих обязательств по договору (в виде невозврата контрагенту задатка), но также и в случае частичного или ненадлежащего исполнения покупателем (заказчиком) условий заключенной сделки (в виде взыскания неустойки).

The post Чем выгоден и чем опасен для поставщика (подрядчика) задаток. first appeared on ЭнтерФин.

Чтобы рассчитать проценты, нужно знать: ключевую ставку ЦБ, период задолженности и сумму долга.

Для расчета процентов по статье 395 ГК можно воспользоваться формулой:

ПНДО = СД × ПНП ×РП,

ККДГ × 100%

где ПНДО – проценты за неисполнение денежного обязательства;

СД – сумма долга;

ПНП – период для начисления процентов;

РП – размер процентов (процентная ставка);

ККДГ – количество календарных дней в году.

Сделать правильный расчет (проверить расчет оппонента) поможет специальный расчетчик.

Сумма долга (СД).

Проценты по статье 395 Гражданского кодекса РФ можно начислить на долг, который:

• возник из-за того, что должник неправомерно удерживает денежные средства, уклоняется от их возврата, допустил иную просрочку в их уплате;
• является долгом должника по денежному обязательству.

Аутсорсинг бухгалтерских услуг. Уменьшим налоги. Заменим бухгалтеров, кадровика и юристов.

Узнать больше

Enterfin.ru

При этом сумму долга нужно брать с НДС. На это указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 22 сентября 2009 г. № 5451/09.

Если в период для начисления процентов сумма долга менялась, то нужно сделать последовательные расчеты для соответствующих периодов. Это необходимо сделать, если должник внес часть оплаты, погасил часть долга зачетом или отступным.

При этом суммой долга для каждого расчета будет (если стороны не оговорили иное):

• для первого – первоначальная;
• для второго – уменьшенная на сумму первого платежа;
• для третьего – полученная для второго расчета и уменьшенная на сумму второго платежа и т. д.

Сумма процентов, полученных в результате всех расчетов, и будет той суммой, которую кредитор сможет потребовать от должника.

Период для начисления процентов (ПНП).

Чтобы установить период для начисления процентов, необходимо определить две даты:

• день, который будет первым для начисления процентов;
• день, который будет последним для начисления процентов.

Первый день – это первый день, который следует за последним днем срока надлежащего исполнения обязательства.

Это общее правило и оно актуально в полной мере лишь для ситуации, когда основание возникновения обязательства – договор и другие сделки.

Но есть и ряд исключений.

Например, если сторона денежного обязательства требует вернуть исполненное в связи с этим обязательством. Допустим, при излишней оплате товара. В таком случае проценты начисляются на излишне уплаченную сумму со дня, когда другая сторона узнала или должна была узнать об излишней оплате (п. 51 Постановления № 7).

Последний день – это день, когда должник уплатил денежные средства кредитору (п. 48 Постановления № 7).

Исключения касаются случаев, когда закон, иные правовые акты или договор устанавливают для начисления процентов более короткий срок.

В такой ситуации проценты по статье 395 ГК не начисляются «со дня такого зачисления» (п. 44 Постановления № 7). То есть последний день, за который можно начислить проценты, – день, который предшествует зачислению денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов.

Размер процентов (РП, процентная ставка).

Процентная ставка, которую нужно использовать при расчете процентов по статье 395 ГК, зависит от содержания договора.

Если стороны в договоре оговорили конкретный размер процентов, то его и нужно подставлять в формулу.

Кроме того, статья 395 ГК предусматривает, что иной размер процентов может устанавливать закон. То есть перед тем, как делать расчет, нужно проверить, не определяет ли специальное законодательство для данного конкретного случая особую процентную ставку.

Если ни специальное законодательство, ни договор не содержат таких положений, то размер процентов зависит от того, за какой период происходит расчет.

1. Расчет происходит за период до 31 мая 2015 года (включительно). В таком случае в формулу нужно подставлять размер ставки 8,25 процента годовых.
2. Расчет происходит за период с 1 июня 2015 года до 31 июля 2016 года (включительно)

В таком случае в формулу нужно подставлять значения средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц (ст. 395 ГК в редакции до 1 августа 2016 года).

Причем это ставки, которые:

1) существовали:

• в местожительстве кредитора;
• в его местонахождении (если кредитор – юридическое лицо);

2) опубликовал Банк России:

• на своем официальном сайте в интернете (ответ на вопрос 1 Обзора судебной практики № 3 (2015), утв. Президиумом Верховного суда 25.11.2015);
• в официальном издании Банка России «Вестник Банка России» (абз. 2 п. 39 Постановления № 7);

3) имели место в соответствующие периоды (периоды просрочки исполнения денежного обязательства).

То есть, чтобы рассчитать проценты, кредитору нужно:

1. определить общий период для начисления процентов (ПНП);
2. узнать, сколько раз за этот период менялась ставка банковского процента по вкладам физических лиц (а она менялась ежемесячно). Продолжительность, даты начала и окончания каждого из таких периодов определял Банк России;
3. сделать расчеты по каждому из периодов, в котором действовала определенная ставка (то есть за каждый месяц будет свой расчет).

Расчет происходит за период с 1 августа 2016 года

В таком случае в формулу нужно подставлять значения ключевой ставки Банка России (ст. 395 ГК в редакции Закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ). Причем если в период для начисления процентов (ПНП) значения ставки менялись, то нужно делать расчет по каждому из периодов действия конкретной ставки. То есть будет несколько уравнений, как и в случае с расчетом за период до 31 июля 2016 года.

Узнать актуальную информацию о размере ключевой ставки можно в специальной справке.

Внимание

Если в период просрочки менялись редакции статьи 395 ГК, то расчеты нужно делать с учетом той редакции, которая действовала в соответствующий период

 

То есть считать нужно так:

• за период до 1 июня 2015 года – по ставке рефинансирования, то есть по редакции статьи 395 ГК до 1 июня 2015 года;
• за период с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года – по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц (за каждый месяц свой расчет), то есть по редакции статьи 395 ГК до 1 августа 2016 года;
• за период с 1 августа 2016 года – по ключевой ставке, то есть по действующей редакции статьи 395 ГК.

Количество календарных дней в году (ККДГ).

Количество календарных дней в году, которое нужно подставить в формулу, зависит:

• от периода, за который происходит расчет, и
• от того, является ли год високосным.

Так, если расчет происходит за период до 31 мая 2015 года (включительно), то в формулу надо подставлять 360.

Если период для расчета процентов выпадает на более поздние даты, то при расчете нужно использовать значения 365 или 366 дней. Так, при расчете процентов за период до 31 декабря 2015 года включительно значение ККДГ равно 365 дням, а с 1 января по 31 декабря 2016 года – 366.

При этом логично предположить, что если период для начисления процентов затронет часть високосного и часть не високосного года, то придется делать два отдельных расчета, даже если процентная ставка с 1 января останется неизменной.

В любом случае придется делать отдельные расчеты:

• за период до 31 декабря 2016 года (включительно) с ККДГ, равным 366;
• за период с 1 января 2017 года с ККДГ, равным 365.

The post Как рассчитать проценты за неисполнение денежного обязательства (ст. 395 ГК). first appeared on ЭнтерФин.

Если не согласны – есть шанс убедить контрагента в том, что он не прав, или в том, что лучше найти компромисс и решить спор без суда. Ответить на претензию нужно в срок, который указан в самой претензии, в договоре или в законе. Наша команда поможет с решением этой задачи.

Внимание

Если не ответить на претензию, суд может расценить молчание как согласие с требованиями контрагента

Молчание будет считаться согласием, если это будет вытекать из смысла договора. Например, если контрагент предупредил, что из-за нарушений с вашей стороны он предпримет какие-то действия (приостановит работы или отгрузку товара), а вы ему не ответили. В таком случае суд расценит молчание как согласие с действиями контрагента.

В других случаях отсутствие ответа на претензию означает, что адресат не согласен с требованиями претензии и отказывается их исполнять.

Аутсорсинг бухгалтерских услуг. Уменьшим налоги. Заменим бухгалтеров, кадровика и юристов.

Узнать больше

Enterfin.ru

В какой срок нужно ответить на претензию.

Срок для ответа можно найти в самой претензии, в договоре или в законе.

Для этого надо применить следующий алгоритм:

1. Если в самой претензии указан срок для ответа, надо проверить, можно ли руководствоваться именно им. Есть только один случай, когда закон прямо указывает, что срок для ответа можно установить в претензии – по требованию расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). В иных случаях нужно проверить договор. Если он разрешает отправителю установить срок для ответа в претензии, то нужно ответить в течение этого срока. Если ни закон, ни договор не говорят о том, что надо руководствоваться сроком, указанным в претензии, то переходите к следующему этапу.
2. Проверьте договор. Если в договоре указан срок для ответа, то нужно успеть составить и выслать ответ в течение такого срока. Если в договоре срока нет, то переходите к следующему этапу.

Внимание

Если в претензии указан один срок для ответа, а в договоре другой, проверьте, каким из них руководствоваться

Если в претензии контрагент указал срок, который отличается от срока, установленного в договоре, то выясните, какой срок нужно соблюсти.

Два случая, когда надо руководствоваться сроком из самой претензии:

• договор прямо разрешает указывать в претензии другой срок;
• договор разрешает указывать в претензии другой срок в определенных границах, и срок, который указан в претензии, не нарушает эти границы. Например, в договоре указано, что срок на ответ можно указать от 10 до 30 дней, и в претензии указан срок в 10 дней.

Два случая, когда надо руководствоваться сроком из договора, а не из претензии:

• договор не разрешает устанавливать в претензии другой срок;
• договор разрешает указывать в претензии другой срок и устанавливает временные границы для этого, а срок, который указан в претензии, выходит за эти рамки. Например, в договоре указано, что срок на ответ можно указать от 20 до 30 дней, в то время как в претензии указан срок в 10 дней.

Если в претензии срок короче, чем в договоре, это значит, что нет смысла спешить. Можно спокойно работать над ответом на претензию в течение того срока, который стороны согласовали в договоре. Если контрагент обратится в суд раньше, то стоит заявить, что он нарушил срок на досудебное урегулирование спора.

Если в претензии указан более длинный срок для ответа, чем прописан в договоре, то получатель претензии рискует не успеть ответить вовремя, из-за чего контрагент к моменту получения ответа уже обратится в суд.

Проверьте, указан ли общий срок для ответа в законе. Например, срок для ответа на требование о взыскании денег по договору – 30 дней (ч. 5 ст. 4 АПК). Этот срок применяется, если стороны в договоре не согласовали другой срок. Если в законе срока нет, то переходите к последнему этапу.

Если ни в самой претензии, ни в договоре, ни в законе нет срока для ответа на претензию, на нее необходимо ответить в разумный срок. Под ним можно понимать срок в пределах двух-трех недель. В частности, Хабаровский краевой суд посчитал разумным сроком для ответа на претензию срок в две недели (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 14.07.2017 по делу № 33-5747/2017).

Что нужно указать в ответе на претензию.

Ответ на претензию нужно:

• изложить в свободной форме;
• оформить в письменном виде;
• адресовать отправителю претензии;
• подписать у лица, которое имеет право подписывать документы;
• отправить по адресу, который указан в претензии как адрес для ответа.

Текст ответа на претензию различается в зависимости от того, согласен с ней получатель претензии или нет.

Ответ на претензию, если получатель с ней согласен.

С претензией имеет смысл согласиться в трех случаях:

• уже сейчас понятно, что контрагент, скорее всего, выиграет судебный процесс;
• есть шанс сохранить хорошие отношения с контрагентом;
• ваша позиция слабая, а контрагент согласен на уступки.

Если получатель согласен с претензией, то в ответе нужно обозначить само согласие и указать порядок и сроки удовлетворения требований контрагента.

1. Согласие получателя претензии полностью или в части с требованиями контрагента.

2. Порядок и сроки погашения требований контрагента.

• Если просите отсрочку исполнения обязательств, то укажите, на какой срок.
• Если контрагент хочет взыскать санкции за просрочку, то стоит попросить не взыскивать санкции либо снизить их размер. Кредитор может согласиться, если должник без суда исполнит основной долг.
• Если просите рассрочку исполнения обязательств, к ответу приложите план выполнения своих обязательств. Например, график погашения долга.
• Если требования контрагента уже выполнены, об этом нужно указать в ответе.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Ответ на претензию, если получатель с ней не согласен.

Если вы не согласны с требованиями, которые контрагент изложил в претензии, то в ответе нужно привести возражения. Они бывают трех видов. В ответе можно приводить возражения любого вида.

Простое отрицание.

В этом случае получатель претензии лишь отрицает доводы контрагента и не приводит собственные аргументы по существу спора. Такие возражения имеет смысл заявлять, если контрагент не представил убедительных доказательств нарушения обязательств получателем претензии. В остальных случаях необходимо аргументировать свои возражения.

Опровержение фактов и доводов, на которые ссылается контрагент.

В этих случаях получатель претензии не просто отрицает факты, на которые ссылается контрагент, но и ссылается на доказательства, которые подтверждают доводы получателя претензии.

Ссылка на факты и доводы, на которые контрагент не ссылается.

С помощью таких возражений получатель претензии не опровергает факты и доводы, на которые ссылается контрагент, но обращает внимание на другие факты, из-за чего требования контрагента не будут удовлетворены.

The post Как ответить на претензию. first appeared on ЭнтерФин.

После того как заявитель составил претензию, ему нужно:

• выбрать надлежащий способ отправки претензии;
• направить претензию по надлежащему адресу;
• получить ответ на претензию или дождаться окончания срока для ответа.

Аутсорсинг бухгалтерских услуг. Уменьшим налоги. Заменим бухгалтеров, кадровика и юристов.

Узнать больше

Enterfin.ru

Каким способом направить претензию адресату.

Претензию нужно направить адресату способом, который позволит зафиксировать:

• факт направления претензии;
• факт получения претензии;
• содержание претензии.

Чтобы соблюсти эти требования, претензию можно направить по почте или с помощью курьерской службы (курьером). Иные способы (факс и др.) не позволяют достоверно подтвердить перечисленные выше обстоятельства, а потому суды к их использованию относятся скептически (кроме случаев, когда контрагент не оспаривает факт получения им претензии).

Первый способ: «Почта России».

Претензию отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении, ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо телеграммой.

При отправке претензии по почте зафиксируйте факт направления претензии. Это поможет подтвердить в суде соблюдение досудебного порядка. Доказывать в суде получение письма ответчиком не обязательно, поскольку саму претензию адресат может и не получить.

Лучше отправить претензию ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В таком случае сможете подтвердить не только факт отправки письма, но и то, что в конверте вы направили именно претензию, а не чистый лист бумаги. А отправка ценного письма стоит дешевле, чем направить телеграмму.

Чтобы отправить претензию ценным письмом, составьте и заверьте на почте опись вложения в конверт в двух экземплярах, а также уведомление о вручении. Один экземпляр описи оставьте себе, а второй экземпляр работник почты поместит в конверт, после чего запечатает письмо. Опись вложения с отметкой почты поможет доказать, что вы отправили именно претензию, а не что-то другое.

Когда адресат получит претензию, вам вернется уведомление о вручении письма. Если хотите проверить получение, введите на сайте «Почты России» код письма (14 знаков), указанный в квитанции об отправке.

Но если направить претензию не ценным письмом, а заказным, ответчик не сможет сослаться, что истец нарушил порядок отправки претензии. При условии, что стороны не прописали иное в договоре (п. 12 Постановления ВС № 18).

Кроме того, если текст претензии не очень большой, ее можно направить телеграммой. Это позволит:

• обеспечить получение претензии контрагентом на следующий рабочий день;
• зафиксировать текст самой претензии, так как отправителю телеграммы выдают ее копию с отметкой «Почты России».

Второй способ: услуги курьеров (в том числе специализированных курьерских и почтовых служб).

Если они доставят корреспонденцию контрагенту в тот же день, то сам факт направления претензии фиксировать не нужно. Главное – зафиксировать факт ее вручения получателю. Для этого можно попросить курьера вручить претензию уполномоченному представителю адресата под расписку на ее копии. В этом случае копии претензии с отметкой представителя будет достаточно, чтобы подтвердить доставку и содержание претензии.

Если же курьер доставит претензию контрагенту в другой день, то нужно зафиксировать и факт ее отправки. Это связано с тем, что срок на подачу иска по общему правилу течет с даты направления претензии ответчику.

Контрагенты иногда ссылаются на то, что претензию получило ненадлежащее лицо, даже если это произошло в офисе адресата. Дело в том, что курьеры обычно не проверяют полномочия лица, которое получает претензию. Чтобы обезопасить себя от этого, стоит попросить курьера предложить представителю адресата поставить печать на копии претензии. Также можно сослаться на то, что полномочия лица на получение претензии явствовали из обстановки (абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК).

По какому адресу отправить претензию.

Однако если в договоре указан иной адрес для уведомления контрагента, то претензию обязательно нужно направлять по данному адресу.

Претензионный порядок будет соблюденным, если направить претензию по адресу, указанному в договоре. Но целесообразно одновременно направить претензию и по адресу (месту жительства) получателя. Это позволит в дальнейшем минимизировать риск неполучения претензии контрагентом.

Внимание

С 1 сентября 2013 года в ГК введена общая норма, которая касается юридически значимых сообщений. Все юридически значимые сообщения (заявления, уведомления, извещения, требования и т. д.), которые влекут гражданско-правовые последствия для другого лица, наступают с момента доставки соответствующего сообщения ему или представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним (ст. 165.1 ГК). Правила этой статьи применяются только в том случае, если другое не предусмотрено законом, условиями сделки либо не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Впоследствии Пленум Верховного суда дополнительно разъяснил, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения он воспринял и сделка повлекла желаемые последствия. Например, договор прекратится вследствие одностороннего отказа от его исполнения.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Что делать заявителю после того, как он направил претензию.

После того как вы направили претензию, дождитесь, пока придет ответ или закончится срок для ответа на претензию.

Срок на ответ исчисляйте со дня, следующего за днем отправки претензии, если иной порядок не установлен в договоре. В частности, стороны могут договориться, что срок на ответ течет со дня получения претензии адресатом.

Если рассчитываете решить спор без суда, то имеет смысл связаться с контрагентом и уточнить, ждать вам ответ на претензию или нет, и если ждать, то когда. В таком случае не стоит подавать иск уже на следующий день после того, как истечет срок для ответа, – подождите еще два–три рабочих дня. Если шансов разрешить спор без суда нет, то подавайте иск сразу же, как закончится срок для ответа на претензию.

• Если срок для ответа на претензию исчисляется со дня получения претензии, то сначала проверьте, получил ли контрагент претензию.
• Если отправили претензию в электронном виде, то дата отправки и дата доставки письма совпадают.
• Если отправили претензию курьером, то датой получения претензии будет день, когда курьер доставил письмо по адресу контрагента, а тот принял письмо либо отказался его получать.
• Если отправляете претензию по почте, то датой получения претензии будет день вручения письма, который указан в уведомлении о вручении или на сайте «Почты России», а если эти даты отличаются – самый ранний из таких дней.
• Если контрагент в итоге не пришел на почту, чтобы получить письмо, то датой получения письма будет день, когда почта выслала письмо обратно отправителю. Это вытекает из статьи 165.1 ГК: юридически значимое сообщение получено, если оно поступило адресату, но тот сообщение не получил или с ним не ознакомился.

Как настроить претензионную работу в организации.

Чтобы настроить претензионную работу, нужно издать локальный акт, в котором необходимо прописать:

• какие условия о претензионном порядке компания включает в договор с контрагентами;
• кто рассматривает поступившие в адрес организации претензии и в какой срок дает ответ;
• кто составляет претензии от имени организации;
• кто подписывает претензии.

Если в компании много сотрудников и отделов, то в положении о документообороте стоит прописать обязанность секретариата оперативно регистрировать поступившие письма в журнале учета поступившей корреспонденции, а затем незамедлительно передавать их в отдел, занимающийся претензионной работой.

С крупными и постоянными контрагентами целесообразно подписать отдельное соглашение об урегулировании спора в досудебном порядке. В этом соглашении можно урегулировать спорные вопросы досудебной работы: сроки отправки претензии и ее рассмотрения, способы отправки претензий, перечень приложений к претензиям и ответам на них, сроки предъявления претензий.

В отношениях с остальными контрагентами условия о досудебном порядке разрешения спора целесообразно включить в договор, отдельное соглашение заключать смысла нет.

The post Как направить претензию и зафиксировать ответ на нее. first appeared on ЭнтерФин.

Если разрешать отношения с контрагентом приходится через суд, то можно заявить встречный иск в судебном процессе или заявить о зачете уже в исполнительном производстве.

Чтобы зачесть требования в одностороннем порядке, достаточно сделать заявление о зачете и направить его контрагенту.

Аутсорсинг бухгалтерских услуг. Уменьшим налоги. Заменим бухгалтеров, кадровика и юристов.

Узнать больше

Enterfin.ru

В заявлении нужно указать размер долга контрагента, размер требований, зачитываемых в счет этого долга, а также обязательство, из которого возник долг (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.01.2017 № Ф05-19131/2016 по делу № А40-50698/2016). Согласие контрагента не нужно: требования прекратятся автоматически после того, как контрагент получит заявление о зачете, если выполнены все условия, которые необходимы для зачета.

Если хотя бы одного из условий нет, то заявление о зачете не повлечет правовых последствий. В таком случае нужно будет договариваться о зачете с контрагентом или подавать встречный иск, если контрагент обратился в суд. А если у вас и вашего контрагента уже есть исполнительные листы друг к другу, подавайте заявление о зачете судебному приставу.

Самые частые споры о зачете возникают по поводу того, какие требования считать однородными и как считать срок платежа.

Пять условий для зачета.

Чтобы зачет состоялся, нужно соблюсти пять условий:

• требования – встречные;
• требования – однородные;
• наступил срок платежа;
• не истек срок давности;
• нет запрета на зачет.Требования должны быть встречными. Это значит, что кредитор по первому требованию должен быть должником по второму, и наоборот.

Например, если арендатор и арендодатель по одному договору выступают соответственно продавцом и покупателем по другому, то покупатель может зачесть стоимость приобретаемого товара в счет арендных платежей.

1. Требования должны быть однородными, если иное НЕ предусмотрено в договоре.

Это значит, что предметом таких требований должно быть имущество, которое обладает сходными родовыми признаками. Как правило, это деньги. Также предметом зачета могут быть вещи, которые обладают родовыми признаками (например, зерно). Если требования неоднородные, то зачесть их по общему правилу не получится. Например, неоднородными будут требования заплатить долг и выдать кредит (постановление ФАС Московского округа от 25.03.2011 № КГ-А40/1415-11 по делу № А40-42333/10-97-359); заплатить долг и устранить недостатки товара.

Пленум ВАС разъяснил, что статья 410 ГК диспозитивная. Поэтому закон не запрещает сторонам договориться о зачете неоднородных требований (абз. 4 п. 4 постановления Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»). Но это разъяснение касается только соглашения сторон о зачете, а не зачета по заявлению одной из сторон.

2. На момент заявления о зачете должен наступить срок исполнения каждого из зачитываемых требований (ст. 410 ГК).

Считается, что срок исполнения требования наступил, если:

• в договоре указан точный срок исполнения, который уже наступил;
• стороны не указали в договоре срок исполнения;
• обязательство необходимо исполнить по требованию кредитора.

3. По каждому из зачитываемых требований не должен истечь срок исковой давности (абз. 5 ст. 411 ГК).

Если срок исковой давности хотя бы по одному требованию истек, то зачесть требования не получится. А заявление о зачете не повлечет правовых последствий.

4. В законе или в договоре нет запрета на зачет.

Зачесть требования не получится, если в отношении одной из сторон обязательства суд возбудил процедуру банкротства (абз. 7 п. 1 ст. 63, абз. 9 п. 1 ст. 81 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ, п. 14 информационного письма Президиума ВАС от 29.12.2001 № 65).

5. Также нельзя зачесть требования:

• об оплате размещаемых акционерным обществом дополнительных акций, за исключением случаев оплаты дополнительных акций, которые размещают по закрытой подписке (абз. 2 п. 2 ст. 99 ГК, п. 2 ст. 34 Закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ);
• оплате уставного капитала общества с ограниченной ответственностью, если его уставный капитал увеличили, кроме случаев, если решение о зачете приняли все участники общества единогласно (абз. 2 п. 2 ст. 90 ГК, п. 4 ст. 19 Закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ);
• возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (абз. 2 ст. 411 ГК);
• пожизненном содержании (абз. 3 ст. 411 ГК);
• взыскании алиментов (абз. 4 ст. 411 ГК).

Верховный суд разъяснил, что теперь для этого необязательно предъявлять встречный иск.

Достаточно направить контрагенту заявление о зачете и указать на прекращение обязательства в отзыве на иск (п. 19 постановления Пленума Верховного суда от 11.06.2020 № 6О «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Как направить заявление о зачете.

Заявление нужно направить адресату способом, который позволит зафиксировать:

• факт отправки заявления;
• факт получения заявления;
• содержание заявления.

Первый способ: «Почта России».

В зависимости от объема текста можно выбрать письмо или телеграмму.

Заявление большого объема нужно отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В этом случае факт направления заявления можно подтвердить почтовой квитанцией об отправке письма. Факт получения – вернувшимся уведомлением о вручении письма адресату и информацией с интернет-сайта «Почты России» о движении почтового отправления.

Чтобы получить эту информацию, нужно ввести на сайте «Почты России» код письма (14 знаков), указанный в квитанции об отправке. А содержание заявления можно подтвердить описью вложения в почтовый конверт с отметкой органа почтовой связи. При отправке заявления по почте нужно зафиксировать именно факт отправки. Само заявление адресат может и не получить, но для отправителя и третьих лиц будет считаться, что адресат с письмом ознакомился.

Если текст заявления не очень большой, его лучше направить телеграммой. Тогда контрагент получит заявление максимально быстро. Также это позволитзафиксировать текст заявления, так как отправителю телеграммы выдают ее копию с отметкой «Почты России».

Недостаток способа отправки «Почтой России» в том, что контрагент может получить уведомление о зачете с задержкой.

Второй способ: услуги курьеров, в т. ч. курьерских и почтовых служб.

В этом случае копии заявления с отметкой представителя будет достаточно, чтобы подтвердить доставку и содержание заявления. Если же курьер доставит заявление контрагенту в другой день, то нужно зафиксировать и факт ее отправки. Это необходимо, чтобы правильно определить момент прекращения обязательств.

Контрагенты иногда ссылаются на то, что заявление получило ненадлежащее лицо, даже если это произошло в офисе адресата. Дело в том, что курьеры обычно не проверяют полномочия лица, которое получает письмо. Чтобы обезопасить себя от этого, стоит попросить курьера предложить представителю адресата поставить печать на копии заявления. Если курьеру получить такой оттиск не удалось, то в суде нужно сослаться на то, что полномочия лица получить письмо явствовали из обстановки (абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК).

Третий способ: электронная почта.

Если стороны этого не сделали, то контрагент может сослаться в суде, что заявление не получал, а адрес электронной почты, по которому ему отправили заявление, принадлежит другому лицу либо контрагент уже его не использует. Суды, как правило, принимают такие возражения лица, так как нельзя проверить, действительно ли электронная почта принадлежит контрагенту и вело ли переписку уполномоченное лицо.

Внимание

В тех случаях, когда стороны письменно не договаривались об отправке писем по электронной почте, электронную почту лучше использовать как дополнительный способ наряду с отправкой заявления почтой или курьером.

Если контрагент получил заявление о зачете, то зачитываемые обязательства прекращаются с момента, когда наступил срок исполнения того обязательства, срок исполнения которого наступил позднее (п. 3 информационного письма № 65). Согласия от контрагента ждать не нужно (определение Верховного суда от 08.08.2017 № 5-КГ17-117).

Если сумма одного из зачитываемых обязательств меньше суммы другого, то большее по сумме обязательство прекращается частично в размере полностью зачитываемого обязательства.

Если одна из сторон хочет зачесть несколько обязательств и суммы встречного требования недостаточно, чтобы прекратить эти обязательства полностью, то прекращается обязательство, срок исполнения которого наступил ранее (п. 19 информационного письма № 65).

The post Как зачесть встречные требования. first appeared on ЭнтерФин.

Однако кредитору нужно заранее позаботиться о том, чтобы взыскать неустойку. Если закон не наделяет кредитора таким правом, условие о неустойке нужно включить в договор. Это связано с тем, что неустойку можно взыскать лишь в случае, когда такое право у кредитора есть в силу закона или договора.

Аутсорсинг бухгалтерских услуг. Уменьшим налоги. Заменим бухгалтеров, кадровика и юристов.

Узнать больше

Enterfin.ru

Внимание

Что нужно доказать кредитору, чтобы взыскать с должника неустойку

Первый этап. Кредитору нужно доказать два факта:

1. должник нарушил обязательство (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Иными словами, надо доказать, что должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил свои обязательства перед контрагентом;
2. у кредитора есть право взыскать неустойку за нарушение обязательства в силу закона или договора (п. 1 ст. 330 ГК РФ). То есть надо доказать, что в законе либо в договоре указано, что за это конкретное нарушение должник обязан заплатить неустойку.

Оба эти факта должен доказать именно кредитор, при этом должник будет стараться опровергнуть доводы кредитора. Если хоть один из этих фактов доказать не получится, то нужно воспользоваться другими способами защитить свои права (например, взыскать убытки).

Второй этап. 

Даже если кредитор докажет оба эти факта, должник может заявить о том, что есть обстоятельства, которые освобождают его от ответственности (п. 2 ст. 330 ГК РФ). Иными словами, заявить о том, что в силу закона или договора должник не отвечает за то, что не смог исполнить обязательство надлежащим образом. Но в этом случае уже сам должник обязан будет доказать наличие таких обстоятельств. А кредитору надо будет попытаться их опровергнуть.

В большинстве случаев в предпринимательских отношениях ответственность наступает без вины. Это значит, что единственный шанс должника освободиться от ответственности – доказать, что он нарушил обязательство из-за обстоятельств непреодолимой силы.

Однако в самом договоре может быть указано, что должник заплатит неустойку только за такое нарушение, которое произошло по его вине. В этом случае должник будет пытаться доказать отсутствие своей вины. Если ему это удастся, то суд откажет во взыскании с него неустойки. В таких случаях кредитору нужно выбрать другой способ защитить свои права (например, расторгнуть договор или взыскать убытки, если право кредитора возместить ущерб не зависит от вины должника).

Взыскать неустойку можно тремя способами:

• зачесть сумму начисленной неустойки в счет встречного денежного требования;
• подать заявление о вынесении судебного приказа;
• подать исковое заявление.

Эти способы перечислены от самого простого к более сложным. Поэтому сначала нужно проверить, можно ли зачесть сумму начисленной неустойки в счет встречного денежного требования. И только если условий для зачета нет, обращаться в суд.

Есть шанс, что должник добровольно исполнит свои обязательства. В таком случае взыскивать неустойку уже не придется.

Зачесть неустойку в счет встречного требования.

Если у нарушителя, с которого надо получить неустойку, есть встречное требование к контрагенту, то взыскивать неустойку в суде не обязательно. Требование о неустойке можно зачесть в счет встречного требования.

Чтобы зачесть неустойку в счет встречного денежного требования, срок исполнения двух требований должен наступить. После этого кредитору нужно направить должнику письменное уведомление о зачете.

Подать заявление о вынесении судебного приказа.

Неустойку можно взыскать в приказном производстве, если общая сумма денежных требований не превышает 500 тыс. руб. для арбитражного процесса и столько же – для гражданского процесса (п. 5 постановления Пленума Верховного суда от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве»; далее – постановление Пленума Верховного суда РФ № 62). Если общая сумма требований, включая неустойку, превышает эти значения, придется подавать исковое заявление.

Это позволит не потерять время в тех случаях, когда должник представит в суд возражения против вынесенного судебного приказа.

Если суд отказал в вынесении судебного приказа или отменил уже вынесенный приказ по заявлению должника, кредитору нужно взыскивать неустойку в исковом порядке.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Подать исковое заявление.

Исковое заявление нужно подавать, если:

• общая сумма денежных требований превышает 500 тыс. руб.,
• а также если суд отказал в вынесении судебного приказа или отменил уже вынесенный приказ по заявлению должника.

Если спор будет рассматриваться в арбитражном суде, кредитору нужно заранее направить должнику претензию. Чтобы арбитражный суд начал рассматривать иск, кредитору необходимо доказать, что им был соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком. Чтобы такой порядок соблюсти, кредитору нужно указать в претензии денежное требование (взыскать основной долг и (или) неустойку).

Однако претензию ответчику направлять не нужно, если истец ранее обращался с заявлением о выдаче судебного приказа, но арбитражный суд по заявлению должника отменил уже вынесенный судебный приказ (п. 7 постановления Пленума Верховного суда РФ № 62).

Как рассчитать сумму неустойки

Сумма неустойки определяется в зависимости от ее вида: штраф или пени. Если это штраф, то итоговую сумму рассчитывают от количества нарушений. Если пени, то итоговую сумму рассчитывают от количества дней неисполнения обязательства.

Неустойка в виде штрафа.

Если в договоре или в законе неустойка за нарушение обязательства установлена в виде твердой суммы (штрафа), то итоговая сумма будет зависеть от количества допущенных нарушений. Чтобы вычислить итоговую сумму неустойки, нужно умножить количество выявленных нарушений на сумму одного штрафа.

Неустойка в виде пеней.

Если в договоре или в законе неустойка за нарушение обязательства установлена в виде пеней, то есть процентов, которые исчисляются за каждый день, то итоговая сумма будет зависеть от количества дней неисполнения обязательства (дней просрочки).

The post Как взыскать неустойку за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств. first appeared on ЭнтерФин.

Для оптовой купли-продажи понадобится гораздо больше документов:

• договор купли-продажи;
• документы при расчетах наличными;
• товарная накладная;
• документы на тару;
• доверенность;
• сертификаты соответствия;
• документы о транспортировке: транспортная или товарно-транспортная накладная.

Договор купли-продажи и поставки товара.

Форма и содержание договора зависят от того, относится продажа к розничной или нет. Под розницей понимается любая продажа товара, предназначенного для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК). То есть значение имеет не статус покупателя: физическое или юридическое лицо, а предназначение товара.

Розница.

По умолчанию письменного договора не нужно, поскольку цена в публичном договоре одинакова для всех покупателей одной категории (п. 2 ст. 426 ГК). Письменный договор нужен, если стороны договорились об иных прочих условиях: оплаты, доставки и т. д.

Розничный продавец должен выдать кассовый чек при любом способе расчета – наличном или безналичном.

Чек оформляют при любых операциях, связанных с оплатой товара: непосредственно при оплате во время передачи товара, при получении предоплаты или аванса, займом в счет оплаты товаров, зачета предоплаты и аванса, при передаче или получении иного встречного предоставления за товары.

Внимание

За неприменение в установленных законодательством случаях ККТ предусмотрена административная ответственность.

Мера ответственности зависит от того, что именно нарушил продавец (ст. 14.5 КоАП).

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Опт.

Торгуя оптом, с каждым контрагентом заключают договор купли-продажи, за исключением розничного.

Чаще используют специальную форму: договор поставки товаров (ст. 506 ГК).

При этом не обязательно составлять единый документ. Стороны вправе обменяться письмами, телеграммами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными. Требование о письменной форме договора будет соблюдено, если можно установить, что документ исходит от стороны по договору. Например, таким договором будет считаться переписка сторон, из которой явно следуют намерения продать и купить определенное количество товара по определенной цене. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 434 ГК.

Согласуйте в договоре условие о переходе права собственности на товар. По умолчанию право собственности на него переходит в момент передачи покупателю (п. 1 ст. 223 ГК). Но на практике нередко прописывают в договоре иные условия. Например, о том, что право собственности переходит в момент приемки товара покупателем или после полной оплаты товара.

Спецификация к договору.

Спецификация является дополнением к договору поставки. Она нужна, если в самом договоре не прописан четко предмет поставки. Тогда его конкретные признаки и характеристики фиксируют в спецификации: цену, ассортимент, тару, количество товара, сроки и условия поставки и т.д. Если в самом договоре предмет поставки описан однозначно, то необходимости в спецификации нет.

Преимущества спецификации в том, что она позволяет сторонам быть более гибкими. В договоре можно предусмотреть условия, которые не изменятся, а с помощью спецификаций обновлять переменные данные. Чаще всего спецификацию оформляют как приложение к договору.

Дистрибьюторский и дилерский договоры.

Понятия дистрибьюторского и дилерского договора в законодательстве не закреплены. Есть определения дилерской деятельности в некоторых отраслях права, например, на финансовых рынках, оно означает приобретение активов от своего имени за свой счет (ст. 4 Закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ). В общей практике понятия дистрибьюторского и дилерского договора применяют в том значении, в котором они пришли к нам из международных торговых соглашений.

Разница между дистрибьюторским и дилерским договорами.

Дистрибьютор, кроме того, может принять обязательства организационного характера: создать сбытовую сеть по распространению товаров на определенной договором территории, в том числе дилеров, рекламировать товар, проводить маркетинговые исследования, осуществлять техническое обслуживание, а при необходимости – организовать сеть сервисных центров, урегулировать спорные вопросы и защищать интересы производителя. Часто дистрибьютор связан с одним производителем, особенно если продает товары иностранного производителя.

Дилеры могут заниматься только перепродажей товара, но могут выполнять те же функции, что и дистрибьюторы. Это определяют условия договора. Дилеры часто выкупают товары у дистрибьюторов, хотя могут получать поставки и непосредственно от производителя. Часто дилеры заключают договоры с несколькими производителями или дистрибьюторами.

Схема работы по данным договорам может выглядеть следующим образом. Организация-дистрибьютор заключает договор с производителем, приобретает товар крупным оптом. Далее более мелкими партиями реализует его покупателям-дилерам. Дилеры реализуют товар розничным сетям или конечным потребителям.

Внимание

Дилерские и дистрибьюторские договоры могут нарушить закон о защите конкуренции.

Условия и форма договоров.

Дистрибьюторский и дилерский договоры – это рамочные договоры. Это означает, что в договоре определяют только общие условия, права и обязанности сторон, а конкретизируют их в отдельных договорах, заявках, соглашениях, спецификациях (п. 2, 3 ст. 421, п. 1 ст. 429.1 ГК).

Учитывая специфику, дистрибьюторский и дилерский договоры обычно заключают в письменной форме. Стороны сами определяют, подписывать договор в бумажном варианте или через электронные средства связи, в том числе с использованием электронной подписи.

Договоры с иностранными компаниями обычно составляют на двух языках. Если договор составили только на иностранном языке, то сделайте построчный перевод.

Внимание

Условия дистрибьюторского договора с иностранным поставщиком нужно формулировать таким образом, чтобы дистрибьютор не выступал зависимым агентом. Иначе его признают представительством.

Дистрибьютора или дилера могут признать представительством иностранной компании при наличии признаков, перечисленных в пункте 9 статьи 306 НК. В частности, если дистрибьютор или дилер будет действовать от имени иностранной компании, иметь и регулярно использовать полномочия на заключение контрактов от ее имени или согласовывать существенные условия, создавая тем самым правовые последствия для этой иностранной компании. Представительства иностранных компаний должны вставать на учет в налоговых органах как плательщики налога на прибыль.

Счет, инвойс.

Форма счета на оплату не утверждена нормативными актами, поэтому составьте его в произвольной форме. Минимальные требования к счету – наличие обязательных реквизитов первичной документации, они перечислены в части 2 статьи 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ.

Документ для оплаты.

Непосредственно для оплаты счет не нужен, если согласно договору оплата зависит от даты заключения договора, даты поставки или иного события. Если срок платежа по договору наступил, не платить из-за отсутствия счета нельзя. Обосновать неплатеж можно только объективными причинами, например, если в договоре не указали реквизиты платежа.

При прописанных в договоре сроках платежа счет выполняет техническую задачу. Это напоминание покупателю об оплате и указание актуальных реквизитов для перечисления денег. Кроме того, счет помогает соотнести оплату и конкретные операции. Для этого кроме обязательных реквизитов укажите номер договора, документов на поставку, актов или иных документов, которые идентифицируют товары, работы, услуги, оплачиваемые по счету. Такие счета особенно важны при поставках по рамочному договору, чтобы можно было отследить, по каким поставкам прошла оплата.

Условие об оплате в договоре может быть сформулировано относительно выставленного счета. Это может стать причиной разногласий. Например, при условии «оплата после получения счета» счет обязателен, если в договоре не указали никаких иных сроков оплаты. Это событие, после которого исчисляется срок платежа. Но если есть иной срок, например, «оплата до 10-го числа месяца, следующего за расчетным» или «в течение 15 дней после отгрузки», то указание на счет не имеет значения. Срок платежа установлен договором. И если есть реквизиты для платежа, счет для оплаты не обязателен.

Счет как договор.

Иногда счет может выступать как договор. Это случаи, когда сделку заключили в устной форме или посредством нескольких документов.

Устная договоренность допустима, если закон не устанавливает обязательные требования к форме договора. Такой договор сочтут заключенным при надлежащем исполнении (п. 1 ст. 434 ГК, п. 7 Обзора судебной практики из информационного письма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Тогда счет подтвердит операции по договору.

При неисполнении обязательств одной из сторон возможны проблемы. Чтобы защитить себя в такой ситуации при отсутствии договора, пропишите все его существенные условия в счете дополнительно к обязательным реквизитам. Например, если выставили счет на предоплату товаров, то нужно указать наименование, количество, цену товара, срок поставки. Счет на оплату после поставки, выполнения работ или оказания услуг не обязательно настолько детализировать. Но в нем должны быть данные о товаропередаточном документе, акте выполненных работ или оказанных услуг. В этом случае договор будут подтверждать несколько документов, включая счет (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 454 ГК).

Инвойс.

Инвойс – счет оплаты по иностранным поставкам, аналог отечественного счета на оплату. Форма его может быть любой, но часто используют формуляр-образец унифицированного счета из Рекомендации ЕЭК ООН от 01.09.1983 № 6 (ECE/TRADE/148).

В отличие от счета, инвойс оформляют при отгрузке. В нем фиксируют наименование, количество, стоимость товаров, серийные номера, материалы, вес, единицы измерения, количество мест и иные параметры отгрузки. Если инвойс оформляют на предоплату, то обычно используют ту же форму, но часть данных оставляют незаполненными. Такой счет называют проформа-инвойс. Чаще в бухгалтерию поступает сначала скан или фотография инвойса, как подтверждение, что отгрузка произошла, потом уже сам счет вместе с грузом.

Платить по копии инвойса или ждать оригинал – зависит от условий договора, отношений с контрагентом. Но, даже если в качестве первичного документа вы принимаете копию инвойса, подшейте к документам и оригинал после поступления.

Товаросопроводительные документы.

Состав документов зависит от того, кто выступает поставщиком и покупателем. При продаже товаров населению выдайте товарный чек. При закупке товаров у физлиц используют акт закупки.

При передаче товаров от юрлиц и предпринимателей оформляют товаросопроводительный документ. Для этого можно использовать товарную накладную по форме № ТОРГ-12 или универсальный передаточный документ (УПД) или форму, утвержденную руководителем.

Форма УПД рекомендована в письме ФНС от 21.10.2013 № ММВ-20-3/96. В зависимости от способа перевозки наряду с товарной накладной или УПД к грузу может быть оформлен один из видов транспортной накладной.

Какие документы нужны покупателю, чтобы подтвердить расходы в зависимости от способа доставки автотранспортом:

В случае доставки груза сторонней транспортной организацией нужно заключить договор перевозки груза.

Товарный чек в рознице.

Товарный чек подтверждает заключение договора розничной купли-продажи (ст. 493 ГК). Товарный чек не заменяет собой кассовый, его выдают дополнительно. Обязанность по выдаче товарного чека считается исполненной, в том числе если чек направлен покупателю с помощью электронных или технических средств, если иное не предусмотрено законом (п. 6 Правил продажи товаров по договору розничной купли-продажи, утв. постановлением Правительства от 31.12.2020 № 2463). Новые правила действуют с 1 января 2021 года.

Товарный чек может выступать подтверждающим документом, который ИП на патенте обязан выдавать по требованию покупателей вместо чека ККТ. Составить такой чек можно в произвольной форме.

Но он должен содержать обязательные реквизиты:

• наименование, порядковый номер;
• дату, время и место выдачи товарного чека;
• наименование организации или Ф. И. О. предпринимателя, ИНН;
• систему налогообложения;
• признак расчета;
• наименование, количество оплачиваемых товаров, работ, услуг;
• цену за единицу товаров, работ, услуг с учетом скидок и наценок, ставки НДС при уплате налога;
• сумму оплаты с выделением НДС при уплате налога;
• форму расчета с выделением сумм оплаты наличными или в безналичным порядке;
• должность, фамилию и инициалы продавца, его личную подпись.

Акт закупки товаров у населения.

Закупку товаров у населения оформите актом. По сельхозпродукции можно использовать форму № ОП-5. При приеме металлолома от населения организация обязана составить приемо-сдаточный акт по форме, утвержденной постановлением Правительства от 11.05.2001 № 369. В остальных случаях составьте акт в произвольной форме с обязательными реквизитами (п. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

При закупке сельхозпродукции к закупочному акту приложите:

• справку о праве собственности продавца на эту продукцию (ее можно получить в местной администрации или в правлении дачного кооператива);
• заключение ветнадзора о доброкачественности этой продукции.

Транспортные накладные.

В зависимости от вида транспортировки товара используют и различные формы накладных, подтверждающих доставку:

• автомобильные перевозки – транспортная накладная, заказ (заявка) на перевозку груза, или заказ-наряд (утв. постановлением Правительства от 21.12.2020 № 2200, далее по тексту под транспортной накладной подразумеваем один из этих документов, если из контекста не следует, что речь идет конкретно о транспортной накладной), или товарно-транспортная накладная, например, по форме № 1-Т, утвержденной постановлением Госкомстата от 28.11.1997 № 78;
• железнодорожные перевозки – единые формы перевозочных документов на перевозку грузов железнодорожным транспортом (утв. приказом Минтранса от 19.06.2019 № 191);
• морские перевозки – коносамент;
• доставка воздушным транспортом – авианакладная.

Товарно-транспортная накладная.

Когда оформляют.

В остальных случаях можно не применять этот документ. Вопрос о его использовании решает руководитель. Например, вместо товарно-транспортной накладной для учета ТМЦ можно использовать форму № ТОРГ-12 или УПД, а для учета услуг перевозки – транспортную накладную. Это более устоявшаяся практика. Решение нужно закрепить приказом к учетной политике. Отметим, что если грузоотправитель выдал транспортную накладную, то в общих случаях оформлять товарно-транспортную накладную не обязательно.

Унифицированная форма товарно-транспортной накладной состоит из двух разделов:

• товарный – в нем определены взаимоотношения грузоотправителей и грузополучателей. На основании сведений из этого раздела грузоотправитель списывает товар, а грузополучатель его оприходует;
• транспортный – в нем фиксируют взаимоотношения грузоотправителей – заказчиков автотранспорта с организациями – владельцами автотранспорта, выполнившими перевозку грузов. Сведения из этого раздела нужны, чтобы учитывать расходы на перевозку, доставку груза.

Товарная накладная.

При продаже товаров продавец вправе использовать унифицированную форму № ТОРГ-12 или доработать ее под свои требования.

Путевой лист.

При перевозке товара оформлять путевые листы должны организации всех форм собственности, которые эксплуатируют транспортные средства.

Чек ККТ при расчетах наличными в оптовой торговле.

Форма расчета по договору может быть любой. То есть не важно, как товар будет оплачен – наличными, корпоративной платежной картой или безналичным переводом. Это следует из пункта 5 статьи 454, пункта 1 статьи 492, статьи 506 ГК.

Однако учитывайте ограничение на расчеты наличными между организациями. Оно действует и для предпринимателей.

Внимание

Так, установлено предельное значение в 100 тыс. руб. на расчеты в рамках одного договора. Это ограничение не затрагивает расчеты при помощи платежных карт, ведь они являются инструментом безналичных расчетов. Правда, банк-эмитент вправе сам устанавливать ограничения на получение средств по картам клиентов. Все это следует из положений пункта 4 Указания ЦБ от 09.12.2019 № 5348-У и пункта 2.5 положения ЦБ от 24.12.2004 № 266-П.

Кроме того, при продаже товаров оптом за наличный расчет нужно соблюдать кассовую дисциплину. То есть применять ККТ и выдавать покупателю кассовый чек.

Обратите внимание, что в этом случае в чеке ККТ указывают дополнительные сведения:

• данные о покупателе, а именно наименование организации или Ф. И. О. предпринимателя, ИНН;
• сумма акциза;
• страна происхождения и номер ГТД.

За несоблюдение установленного порядка применения ККТ предусмотрена административная ответственность. Это следует из статьи 1.2, пункта 2 статьи 5 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ и статьи 14.5 КоАП.

Документы на тару.

Зачастую товар реализуют упакованным в тару. На нее необходимо выписать дополнительные документы.

Когда товар упаковывают в ящики, контейнеры, бочки и т. д., то материально ответственное лицо склада – кладовщик оформляет спецификацию в двух экземплярах. Например, по форме № ТОРГ-10, утвержденной постановлением Госкомстата от 25.12.1998 № 132. Один экземпляр прикрепите к счету-фактуре. Такие правила установлены в указаниях, утвержденных постановлением Госкомстата от 25.12.1998 № 132.

Если же товар упаковывают в закрытую тару, сотрудник продавца выписывает упаковочный ярлык в трех экземплярах. Например, по форме № ТОРГ-9, утвержденной постановлением Госкомстата от 25.12.1998 № 132. Один экземпляр вкладывают в тару. Второй прилагают к счету-фактуре, если, конечно, нет спецификации по форме № ТОРГ-10. Третий остается на складе. На упаковочном ярлыке должны быть подписи материально ответственного лица и упаковщика. Эти правила установлены в указаниях, утвержденных постановлением Госкомстата от 25.12.1998 № 132.

Доверенность.

На складе продавца товар вправе получать только уполномоченный представитель покупателя, чьи полномочия подтверждены доверенностью. Доверенность не нужна только руководителю компании, который действует на основании устава, и ИП (п. 1 ст. 185 ГК, п. 2.1.4 Методических рекомендаций, утв. письмом Комитета по торговле от 10.07.1996 № 1-794/32-5).

Доверенность на получение товаров можно составить в произвольной или по унифицированной форме. Укажите в доверенности дату выдачи, идентифицирующие данные о лице, которое доверенность выдает, Ф. И. О., паспортные данные представителя и его полномочия. Подписывает доверенность руководитель организации или лицо, уполномоченное на это уставом, ИП. В доверенности в произвольной форме срок указывать необязательно, в этом случае она действует в течение года (п. 4 ст. 185.1, п. 1 ст. 186 ГК).

Унифицированные формы № М-2 или № М-2а. Форму № М-2 используют организации, которые выдают относительно немного доверенностей. При ее получении сотрудник должен расписаться в отрывной части документа, которая остается у организации. Если получение доверенностей носит массовый характер, то удобнее использовать форму № М-2а. В этом случае заводят книгу учета выданных доверенностей, в которой сотрудник расписывается в получении доверенности.

Доверенности по формам № М-2 или № М-2а можно выдавать только штатным сотрудникам. В доверенности должны быть заполнены все реквизиты, включая образец подписи сотрудника, на имя которого она выдана. Доверенности по этим формам обычно выдают на срок не более 15 дней. Если товары поступают в плановом порядке, доверенность может быть выдана на месяц. Такой порядок установлен разделом 3 указаний, утвержденных постановлением Госкомстата от 30.10.1997 № 71а.

Сертификат соответствия.

В отношении определенных видов товаров установлены обязательные требования к безопасности для потребителя и окружающей среды. По таким товарам у продавца должен быть сертификат соответствия (п. 4 ст. 7 Закона от 07.02.1992 № 2300-1). Производитель должен включить сведения о сертификате в сопроводительные документы к продукции (п. 2, 3 ст. 10 Закона от 07.02.1992 № 2300-1, п. 2 ст. 28 Закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ).

Оттиск печати на документах.

Для всех первичных документов определены реквизиты, которые обязательно нужно указать. Это правило в равной степени действует и для документов, которые оформляют при реализации товаров. Все эти реквизиты указаны в части 2 статьи 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ. Наличие оттиска печати в них не поименовано. То есть независимо от того, есть печать на первичном документе или нет, принять его к бухучету можно.

Вместе с тем, печать нужно ставить, если организация не отказалась от использования печати и в утвержденных формах наличие оттиска печати предусмотрено. Кроме того, печать на документе дополнительно удостоверяет полномочия представителей участников сделки.

The post Какими документами оформить куплю-продажу товаров оптом и в розницу. first appeared on ЭнтерФин.

Чаще всего используется специальная форма: договор поставки товаров (ст. 506 ГК). По такому соглашению товар приобретают исключительно для предпринимательской деятельности. То есть товар по нему нельзя передавать людям для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Сторонами в сделке могут быть только коммерческие организации или предприниматели.

Договор купли-продажи заключите в простой письменной форме (п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 159 ГК). При этом не обязательно составлять единый документ. Стороны вправе обменяться письмами, телеграммами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными. Требование о письменной форме договора будет соблюдено, если можно установить, что документ исходит от стороны по договору. Например, таким договором будет считаться переписка сторон, из которой явно следуют намерения продать и купить определенное количество товара по определенной цене. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 434 ГК.

В договоре или документе его заменяющем, например, счете, укажите все существенные условия. А именно: наименование, вид, количество и цену товара. Вместо цены в договоре можно указать способ ее определения (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 454 ГК).

Согласуйте в договоре условие о переходе права собственности на товар. По умолчанию право собственности на него переходит в момент передачи покупателю (п. 1 ст. 223 ГК). Но на практике в договоре нередко прописывают и иные условия. Например, о том, что право собственности переходит в момент приемки товара покупателем или после полной оплаты товара.

The post Каким договором оформить продажу товаров оптом. first appeared on ЭнтерФин.

Воспользуйтесь новым правом на отсрочку платежей

Арендодатель обязан отсрочить внесение арендной платы по требованию арендатора. Эта мера поддержки предусмотрена в части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон вступил в силу 1 апреля 2020 года.

Чтобы отсрочить платежи, нужно соблюсти два условия:

Первое – договор аренды недвижимости заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).

Второе – арендатор направил арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы. В течение 30 дней после просьбы арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы за 2020 год.

Кто и когда может потребовать отсрочку.

Правительство установило четыре условия, когда можно попросить отсрочку:

• арендатор – организация или предприниматель, осуществляющие деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434;
• объект аренды находится в государственной, муниципальной или частной собственности, не является жилым помещением;
• отсрочка охватывает все платежи по аренде за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и половину платы за период до 1 октября 2020 г, когда специальные режимы не действовали;
• отсрочка не касается платежей, которые вносит арендатор за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату.

Верховный суд указал: для получения отсрочки арендатору не нужно доказывать, что объект аренды нельзя использовать по назначению. При этом арендатор, требуя отсрочку, должен действовать добросовестно, иначе может не получить льготные условия (вопр. 4 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

На сколько времени можно попросить отсрочку.

Арендаторы смогут приостановить платежи до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»). При этом дата заключения допсоглашения к договору аренды об отсрочке не влияет на период отсрочки.

Когда начнет действовать условие об отсрочке.

Верховный суд разъяснил, что обязательства по оплате будут считаться измененными с даты введения режима повышенной готовности в субъекте РФ. Стороны договора могут согласовать и более раннюю дату (вопр. 3 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

Арендодатель может проинформировать арендатора об отсрочке, если тот имеет на нее право. Отсрочка будет считаться предоставленной с даты введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года в трех случаях, даже если дополнительное соглашение не заключено.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Как платить.

Погашать долги нужно будет с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Арендатор обязан будет платить не чаще одного раза в месяц равными суммами, каждая из которых не превышает половину ежемесячной платы по договору аренды. Арендодателям нельзя устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки арендатору.

Наступит ли ответственность.

Меры ответственности за нарушение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Например, арендодатель не вправе начислить за это время штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами.

Что учесть сторонам при обсуждении отсрочки.

Органам власти Правительство рекомендовало установить меры поддержки для арендодателей по налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц, земельному налогу, арендной плате за землю. Меры поддержки должны охватывать период отсрочки платежей по аренде.

Внимание

Если арендодатель будет отказываться заключить соглашение по новым правилам, арендатор впоследствии сможет понудить его к этому  (п. 1 ст. 421, ст. 445 ГК).

Заключать дополнительное соглашение нужно в той же форме, что и основной договор (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК). В тексте необходимо сделать отсылку на изменяемый договор и его положения, привести новую формулировку договорных условий.

Оформлять заключения торгово-промышленной палаты о том, что наступил форс-мажор не нужно (письмо ТПП от 07.04.2020 № Пр/0349). ФАС разъяснила, что заключение таких соглашений не нужно согласовывать (разъяснение ФАС от 17.04.2020).

ГК и ранее не запрещал заключать такие соглашения, суды считают такие условия правомерными (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 № Ф06-58592/2020 по делу № А12-23597/2019, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.2018 № Ф04-1119/2018 по делу № А27-17938/2017).

Измените условие о размере арендной платы.

 Договоритесь с арендодателем об уменьшении арендной платы.

Специальная мера поддержки арендаторов предусмотрена в части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон вступил в силу 1 апреля 2020 года. Согласно новым правилам арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за 2020 год. Основание – невозможность использовать объект аренды из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).

Чтобы воспользоваться правом на уменьшение арендной платы, направьте арендодателю  запрос о снижении размера арендной платы. Если он готов пересмотреть условия аренды, заключите дополнительное соглашение к договору аренды. Оформите соглашение в той же форме, что и основной договор аренды (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК).

Арендодатель, который получил запрос, обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы. При этом размер арендной платы снижается с даты, с которой арендатор не может использовать имущество. Дата дополнительного соглашения значения не имеет  (вопр. 5 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

Если арендодатель откажется заключить соглашение, арендатор может воспользоваться двумя способами:

• Во-первых, подать иск о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение с условием об уменьшении арендной платы. Если арендатор выиграет спор, то арендная плата также снизится с даты, с которой арендатор не может использовать имущество, а не с даты вступления решения в силу.
• Во-вторых, арендатор может перестать платить по договору и предложить арендодателю взыскивать долг по арендной плате в суде. Если арендодатель предъявит иск, арендатор сможет сослаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В этом случае суд взыщет с арендатора плату за пользование имуществом в меньшем размере. Сумму арендных платежей суд определит с учетом размера, на который стороны обычно снижают цену договора в аналогичной ситуации (ответ на вопрос 5 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

В 2020 году можно будет менять размер арендной платы в любое время по соглашению сторон.

Новое правило прописано в части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Оно будет действовать для любых договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).

В обычных условиях запрещено менять размер арендной платы чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре (ст. 614 ГК). Новое правило позволит неограниченно пересматривать размер арендной платы.

Потребуйте, чтобы арендодатель уменьшил арендную плату из-за существенного ухудшения условий пользования имуществом

Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

Для этого не нужно изменять договор, достаточно направить арендодателю предложение об уменьшении арендной платы на тот период, когда условия ухудшились.

На практике часто бывает, что доступ на арендованный объект закрыт полностью. Например, сейчас в Москве закрыли здания аэропортов. Если внутри терминала предприниматель арендовал часть помещения для торговли, то сейчас он не может попасть внутрь. Суды признают аналогичные обстоятельства основанием для уменьшения арендной платы.

Попросите арендодателя уменьшить арендную плату в связи с существенным изменением обстоятельств.

Арендатор вправе изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Необходимо, чтобы обстоятельства изменились так, что стороны не стали бы заключать договор на действующих условиях, если бы знали о предстоящих изменениях (п. 1 ст. 451 ГК).

В связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой власти приняли нормативные акты, которые сильно ограничивают ведение бизнеса. Верховный суд указал, что эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции могут быть признаны существенным изменением обстоятельств (вопр. 8 разд. II обзора Президиума Верховного суда от 21.04.2020 № 1).

Чтобы изменить договор по ст. 451 ГК, ссылайтесь на существенное изменение обстоятельств, связанное с нормативным регулированием. Например, когда вести бизнес стало невозможно из-за запретов властей, а арендуемая площадь нужна лишь для предпринимательской деятельности. В частности, в Москве рекомендовано приостановить деятельность кинотеатров, досуговых и развлекательных заведений, а также ограничить доступ людей в них. Если арендатор занимался этим бизнесом, он был вынужден приостановить работу. В таком случае обстоятельства существенно изменились, арендатор вправе потребовать изменения размера арендной платы.

Стороны вправе договориться об изменении договора самостоятельно. Если соглашение не будет достигнуто, заинтересованная сторона может обратиться в суд.

Внимание

Зарегистрируйте в Росреестре дополнительное соглашение об изменении долгосрочного договора аренды недвижимости.

Иначе оно будет незаключенным. Это следует из пункта 2 статьи 609 ГК, пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59.

Измените другие условия, которые влияют на размер арендной платы.

Если не получается пересмотреть размер арендной платы, попробуйте изменить другие условия договора, которые сократят расходы на аренду.

Определите новый порядок расчета арендной платы.

Чтобы размер арендной платы соответствовал экономической обстановке, можно пересмотреть порядок ее расчета. Например, привяжите ставку арендной платы к доходам арендатора от предпринимательской деятельности.

Такие условия часто применяются при аренде торговых и иных коммерческих объектов. Суды признают их соответствующими закону (см., например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.08.2018 № Ф10-2675/2018 по делу № А68-12184/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2018 № Ф08-11170/2017 по делу № А32-7796/2017).

Уменьшите арендуемые площади.

Если арендодатель не дает согласия на сдачу имущества в субаренду, попробуйте сократить арендуемую площадь. В таком случае арендодатель сможет сдать объект другим арендаторам напрямую.

Чтобы уменьшить площадь арендуемого объекта, заключите новый договор аренды. Это нужно, поскольку меняется арендуемый объект (ст. 607 ГК). Если вы готовы отказаться от аренды нескольких объектов, просто исключите их из нового договора.

Судебная практика подтверждает, что можно сдать в аренду часть вещи (п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Подробно опишите, какую именно часть помещения, здания, земельного участка вы арендуете. Приложите к новому договору аренды план, на котором размечены границы арендуемых частей.

Договоритесь об изменении формы оплаты.

ГК допускает другие формы оплаты пользования арендованным имуществом помимо денег. В частности, можно договориться об оплате:

1. Долей продукции, плодов или доходов, которые получили в результате использования арендованного имущества;
2. Предоставлением арендатором определенных услуг;
3. Передачей арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
4. Возложением на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут выбрать сочетание этих форм или согласовать свою, более подходящую для конкретной ситуации. Это следует из пункта 2 статьи 614 ГК.

ВНИМАНИЕ

Коммунальные платежи, которые вносит арендатор – не арендная плата

Если на арендатора возложили оплату коммунальных услуг, то это нельзя рассматривать как форму арендной платы. Такая позиция изложена в пункте 12 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Как еще можно компенсировать расходы на аренду.

Чтобы возместить часть расходов, которые несет арендатор, вы можете использовать еще два способа.

Способ 1. Попробуйте сдать имущество в субаренду

Если арендодатель не готов пересматривать условия об оплате по договору аренды, воспользуйтесь правом на сдачу имущества в субаренду.

Для этого нужно соблюсти два условия. Первое: получить согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, второе – установить срок субаренды не более срока основной аренды.

Субаренду нужно оформлять так же, как и основной договор аренды. Вы можете заключить договор субаренды недвижимости или ее части, это прямо предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК.

Способ 2. Обратитесь к страховщику, если  наступили риски, предусмотренные в договоре страхования.

Арендатор может страховать свои предпринимательские риски. В таком случае страховое возмещение получит именно он, а не арендодатель (подп. 3 п. 2 ст. 929, ст. 933 ГК).

Например, до официального объявления пандемии, организация взяла в аренду стадион для проведения массового мероприятия и заключила договор страхования, в том числе, от риска отмены мероприятия. Риск наступил после запрета властей на общественные мероприятия. В таком случае страховая компания обязана будет выплатить страховое возмещение арендатору.

The post Как уменьшить арендную плату из-за коронавируса. first appeared on ЭнтерФин.

Если договор расторгается досрочно, без конфликта, по соглашению сторон, то остается только проверить, правильно ли составлено соглашение о расторжении договора, а также акт приема-передачи.

Оптимальное для арендатора решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

• какие механизмы для досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора аренды;
• на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.

Арендодатель ссылается на существенное нарушение договора арендатором.

На первый взгляд, арендатору достаточно всего лишь неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, и в этом случае попытки арендодателя досрочно расторгнуть его будут заведомо обречены на провал. Однако здесь есть ряд важных нюансов.

Перечень существенных нарушений договора, дающих арендодателю право досрочного расторжения договора, указан в статье 619 ГК.

При этом формулировки статьи 619 ГК весьма общие и могут быть конкретизированы в тексте договора.

Внимание

Нередко случается так, что арендодатель получает арендную плату с опозданием не по вине арендатора, а из-за ошибки банка.

Подтверждением оплаты будет платежное поручение с синей печатью банка, на котором будет указана дата списания денежных средств со счета клиента.

Если же это не прописать в договоре, то по общему правилу обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя, но не на сам расчетный счет арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС от 19.04.1999 № 5). Дело в том, что должник, по умолчанию, не может нести ответственность за действия банка, которого выбрал кредитор для обслуживания собственного счета.

Отдельные нарушения арендатором условий договора будут являться существенными даже при отсутствии прямого указания на это в самом договоре. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. К примеру, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически оно используется для других целей – производство, склад и т. п.

Внимание

Суд признал существенным нарушением условий договора аренды использование помещения не по назначению и изменение внешнего вида объекта аренды при отсутствии прямого указания на это в самом договоре.

В договоре могут быть указаны и такие основания для досрочного расторжения договора, которые вообще не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При составлении и согласовании текста договора юрист арендатора должен обращать особое внимание на подобные условия и по возможности исключать их из текста проекта договора.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Заявляя требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, истец ссылался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления. Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора. При этом суды установили, что в договоре не указано, что следует понимать под функциональным назначением и целями, условиями предоставления земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 30.06.2011 № КГ-А40/6609-11 по делу № А40-19649/10-9-177).

В другом случае суды отказались признать существенным нарушением условий договора аренды невыполнение арендатором обязательства по проведению модернизации помещения, поскольку понятие модернизация объекта сторонами не было согласовано (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2011 по делу № А27-7544/2010).

Существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

Таким образом, процедура расторжения договора аренды будет состоять из трех этапов:

1. Арендодатель направляет письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК).
2. Арендодатель предлагает расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК).
3. Арендодатель предъявляет требование о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного суда № 6, Пленума ВАС № 8).

Закон не содержит требования обязательного последовательного прохождения всех этапов процедуры расторжения договора. Поэтому этапы 1 и 2 могут быть объединены, если в претензии указать одновременно пункт об устранении арендатором допущенных нарушений и пункт о расторжении договора в случае невыполнения этого требования.

Однако в случае если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: возвращение искового заявления на этапе возбуждения производства по делу, либо оставление искового заявления без рассмотрения, если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу № А15-1334/2009.

Арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды даже в том случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, указанные в претензии.

Внимание

Если арендатор допустит существенное нарушение условий договора аренды, то арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и в том случае, когда арендатор допущенные нарушения в разумный срок устранил.

Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты задолженности, но обязан это сделать в разумный срок. Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, это лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.

До принятия постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой требования о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены. Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14. Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444). Однако в связи с принятием постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.

Арбитражный суд указал, что арендатор НЕ СМОЖЕТ возразить на требование арендодателя расторгнуть договор, если он погасит задолженность по арендной плате уже в период рассмотрения спора в суде, а арендодатель докажет существенность допущенных нарушений.

Арендодатель ссылается на существенное изменение условий.

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении других условий, предусмотренных статьей 451 ГК. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма недобросовестным арендодателем крайне затруднено.

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о расторжении договора, поскольку изменение обстоятельств, на которые ссылался истец, не являлось существенным по смыслу пункта 1 статьи 451 ГК.

Арендодатель пытается воспользоваться правом на односторонний отказ, которое закреплено в самом договоре.

Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре (ст. 310 ГК). В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК).

Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора НЕ требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается прекращенным с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в законе или в договоре (например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя).

Закон устанавливает такое право применительно к бессрочным договорам аренды (ст. 610 ГК). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Как разъяснил Пленум ВАС, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16.

Чтобы избежать заключения бессрочного договора аренды, рекомендуется:

• в договоре аренды указывать, на какой срок он заключен;
• определять срок либо конкретным периодом времени, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;
• включить в договор пункт следующего содержания: «При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором».

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

• безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
• условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Суд кассационной инстанции отклонил доводы арендатора о том, что арендодатель не имел права на односторонний отказ от договора аренды в том случае, если арендатор не допускал нарушений условий договора.

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК). Однако это правило не касается тех случаев, когда вновь возникают аналогичные обстоятельства, являющиеся основаниями для отказа от договора.

Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

Если арендатор не заинтересован в досрочном расторжении договора, то подобного рода пункты его интересам не отвечают, и их нужно стараться исключить на стадии согласования договора.

Встречаются ситуации, когда в договоре закреплено право арендодателя на отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств, арендодатель выразил желание воспользоваться этим своим правом на отказ от исполнения договора, но арендатор полагает, что обстоятельств, на которые ссылается арендодатель, обосновывая свое право на отказ от договора, в действительности не было и право на отказ от договора у арендодателя не возникло.

В подобных ситуациях арендатор может избрать один из двух способов защиты своих прав:

• арендатор может проигнорировать уведомление арендодателя об отказе от договора в связи с тем, что обстоятельств, дающих арендодателю право на отказ от договора, в действительности не возникло. Вместе с тем, арендатору нужно иметь в виду, что арендодатель может предъявить иск в суд о его выселении. В этом случае арендатору нужно быть готовым доказать в суде правоту своих действий;
• арендатор может предъявить в суд иск о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды. Дело в том, что отказ арендодателя от договора является односторонней сделкой, которая, как и любая сделка, может быть признана недействительной. Поэтому арендатор, который полагает, что действия арендодателя по отказу от договора являются неправомерными, вправе оспорить такой отказ как одностороннюю сделку.

Внимание

Суд признал недействительным односторонний отказ арендодателя от договора, поскольку условия, необходимые для такого одностороннего отказа, в действительности отсутствовали.

The post Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества. first appeared on ЭнтерФин.

Когда можно изменить договор.

Изменения в трудовой договор вносят, чтобы уточнить в нем сведения сторон или условия договора. Изменения могут быть как в обязательных, так и в дополнительных условиях трудового договора.

Вносить изменения в трудовой договор по общим правилам возможно только при обоюдном согласии его сторон (ст. 72 ТК). Инициатором изменений может быть как сотрудник, так и работодатель (гл. 12 ТК).

Как оформить изменения.

Организация может составить документ в произвольной форме в виде дополнительного соглашения. Например, при переводе сотрудника на другую должность или смене фамилии сотрудника, его паспортных данных. Такой вывод следует из статьи 72 ТК (письмо Роструда от 20.11.2006 № 1904-6-1).

Дополнительное соглашение – неотъемлемая часть трудового договора, его составьте в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Факт того, что сотрудник получил свой экземпляр дополнительного соглашения, подтвердит его подпись на экземпляре работодателя. Такой вывод позволяет сделать часть 1 статьи 67 ТК. Если ведете журнал учета трудовых договоров, то зафиксируйте в нем выдачу сотруднику его экземпляра дополнительного соглашения.

Изменение условий трудового договора может затрагивать почти все его содержание. Например, смена трудовой функции сотрудника может повлечь изменение его прав и обязанностей, условий оплаты труда и многих других положений трудового договора. Если в трудовой договор вносится слишком много изменений, то его понимание может стать затруднительным. Чтобы условия такого договора были понятны, целесообразно составить дополнительное соглашение к трудовому договору. В нем укажите только действующие положения трудового договора. При этом в преамбуле дополнительного соглашения сделайте отметку: «Стороны изложили трудовой договор в новой редакции».

Какие есть особые причины для изменений.

Перед тем как оформить дополнительное соглашение к трудовому договору, в некоторых случаях необходимо выполнить ряд процедур, предусмотренных законодательством.

В частности, это касается изменений трудового договора:

• при переводе сотрудника на работу в другую местность вместе с работодателем (ст. 72.1 ТК);
• временном переводе сотрудника на другую работу (ст. 72.2 ТК);
• переводе сотрудника на другую работу в соответствии с медицинским заключением (ст. 73 ТК);
• изменении организационных или технологических условий труда (ст. 74 ТК); изменении подведомственности организации, при ее реорганизации (ст. 75 ТК).

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Условия труда.

Одна из причин изменить трудовой договор – смена организационных или технологических условий труда.

Причины таких перемен:

• поменяли технику и технологию производства (например, внедрили новое оборудование и нагрузка сотрудника стала меньше);
• провели структурную реорганизацию производства (например, исключили какую-либо стадию производственного процесса);
• реализовали иные изменения организационных или технологических условий труда, которые привели к уменьшению нагрузки сотрудника.

Внимание

Уведомьте сотрудника под подпись о предстоящих изменениях в связи со сменой организационных или технологических условий труда, а также о причинах, которые стали причиной перемен. Сделайте это минимум за два месяца до того, как изменения начнут действовать. Об этом говорится в части 2 статьи 74 ТК. Если сотрудник согласен с предстоящими изменениями, оформите дополнительное соглашение к трудовому договору (ст. 72 ТК).

Если сотрудник отказывается работать в новых условиях, организация обязана предложить ему иную должность или вакантную, в том числе и нижестоящую, нижеоплачиваемую, если такие вакансии существуют. Предлагать сотруднику можно только вакансии, которые есть у работодателя в данной местности. Предлагайте вакансии в других местностях, если это предусмотрено трудовым или коллективным договором, иными соглашениями. Такие правила предусмотрены частью 3 статьи 74 ТК.

Если сотрудник отказался от работы в новых условиях, и у организации нет вакансий, трудовой договор можно прекратить на основании пункта 7 части 1 статьи 77 ТК. Сделать это можно только когда истечет два месяца после того, как предупредили сотрудника об изменении условий трудового договора (письмо Роструда от 02.05.2012 № ПГ/3382-6-1).

The post Как изменить трудовой договор. first appeared on ЭнтерФин.

Способы определения размера арендной платы.

Механизм изменения условия о размере арендной платы напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, подлежащая перечислению арендатором арендодателю в сроки, установленные договором.

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.

Ограничения на изменение арендной платы.

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее.

По соглашению сторон договора, размер арендной платы может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом.

Это означает, что одна часть арендной платы установлена в твердой сумме, а другая часть – посредством определения порядка ее исчисления. В этом случае нужно иметь в виду, что изменение каждой из частей арендной платы подчиняется общим правилам о повышении арендной платы, а само изменение одной или обеих частей арендной платы (твердой суммы и (или) порядка определения арендной платы) не может происходить чаще одного раза в год, кроме как по соглашению сторон договора. Иными словами, подобное условие договора об арендной плате также можно менять не чаще одного раза в год; при этом изменять можно как одну из составных частей арендной платы, так и обе. Однако арендодатель в одностороннем порядке не сможет сначала изменить твердый размер одной части арендной платы, а через полгода поменять и порядок определения другой части арендной платы.

Внимание

Арендатору не стоит подписывать дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если арендодатель желает повысить арендную плату в одностороннем порядке.

Дело в том, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год. Поэтому если арендатор подпишет такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон. В таком случае суд, вполне возможно, встанет на позицию арендодателя, который в данном случае формально будет прав.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Что необходимо учитывать, если арендная плата – твердая сумма.

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то ее размер по общему правилу должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды.

Размер арендной платы может быть изменен:

• по соглашению сторон;
• в одностороннем порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
• в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон, если такая возможность предусмотрена в договоре аренды.

1. Если иного не указано в законе или в договоре, размер арендной платы можно изменить только по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом стороны должны договориться и заключить такое соглашение в той же форме, что и сам договор аренды. Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение об изменении арендной платы также нужно будет зарегистрировать.

Если в договоре будет указано лишь то, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем (например, «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год»), то это означает, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Дело в том, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10.

2. Возможность изменения договора в одностороннем порядке предусмотрена в статье 451 Гражданского кодекса РФ для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Так, суды НЕ рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

• сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
• существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
• утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
• увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

3. Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, если это четко прописано в договоре.

Арендатору необходимо иметь в виду, что при согласовании условий договора подобного рода пункты в его интересах необходимо либо исключать, либо дополнять условиями о том, что размер арендной платы может быть изменен в соответствии с индексом инфляции или не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5 процентов».

Таким образом, арендатор может рассчитывать на то, что условие об арендной плате останется неизменным, в случаях, если:

• не произошло существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
• в договоре не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условия договора об арендной плате;
• стороны не пришли к соглашению о повышении арендной платы.

Что необходимо учитывать, если в договоре установлен механизм определения размера арендной платы.

Если в договоре установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать следующее:

1. Окончательный размер арендной платы будет исчисляться применительно к каждому оплачиваемому периоду. Поэтому итоговая сумма, подлежащая перечислению в счет арендной платы, не обязательно каждый раз должна совпадать. Например, если размер ежемесячной арендной платы составляет 1 тыс. долл. США, то ежемесячный размер арендной платы будет зависеть от текущего курса доллара США в тот или иной период времени. А поскольку курс доллара постоянно меняется, то и итоговая сумма арендной платы в рублях каждый раз будет различаться.
2. Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.
3. Если размер арендной платы в договоре установлен в соответствии с порядком расчета, определяемым каким-либо нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендодатель производит перерасчет арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления. В данном случае также не происходит изменения условия договора об арендной плате, поскольку механизм ее определения (например, посредством формул или коэффициентов, установленных в нормативном акте) останется неизменным. Следовательно, изменение размера арендной платы в данном случае представляет собой исполнение сторонами условия договора, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается в соответствии с определенным нормативным актом.

Внимание

Для минимизации рисков резкого увеличения суммы арендной платы без согласия арендатора последнему рекомендуется не включать в договор условия об установлении механизма определения размера арендной платы на основании актов государственных органов.

В то же время при аренде государственного или муниципального имущества подобные пункты в договоре прописываются практически всегда, поскольку в этих случаях применяются особые правила предоставления имущества в аренду. Чаще всего предоставление государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется по регулируемым ценам (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Как снизить размер арендной платы или получить отсрочку в период эпидемии из-за коронавируса.

Во время карантина арендаторы недвижимого имущества могут снизить размер арендной платы или получить отсрочку. Это возможно, если стороны заключили договор до того, как органы власти в регионе ввели режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

Арендатор вправе потребовать уменьшить размер арендной платы за время, в течение которого не мог пользоваться имуществом. Для этого необходимо направить арендодателю письменное требование, в котором можно сослаться на часть 3 статьи 10 Закона № 98-ФЗ.

Арендатор вправе потребовать отсрочку по уплате арендной платы. Для этого нужно направить письменное требование арендодателю, в котором можно сослаться на часть 1 статьи 10 Закона № 98-ФЗ. Арендодатель обязан рассмотреть такое требование за 30 дней и подписать с арендатором дополнительное соглашение с условием об отсрочке уплаты арендных платежей. Требования к условиям и срокам отсрочки определит Правительство.

The post Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы. first appeared on ЭнтерФин.

Верховный суд разъяснил отдельные вопросы досудебного порядка в постановлении Пленума от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» (далее – Постановление ВС № 18).

По каким гражданским спорам нужно соблюдать досудебный порядок.

В гражданско-правовых спорах претензию контрагенту нужно направлять по требованиям о взыскании денег по договору либо вследствие неосновательного обогащения (абз. 1 ч. 5 ст. 4 АПК). В остальных случаях претензию нужно направить, если обязательный досудебный порядок установлен в норме закона или договоре (абз. 2 ч. 5 ст. 4 АПК).

При взыскании денег по договору соблюдать досудебный порядок необходимо только в случае, когда будете подавать в суд исковое заявление. Если взыскиваете деньги с помощью судебного приказа, то предварительно направлять должнику претензию необязательно.

Аутсорсинг бухгалтерских услуг. Уменьшим налоги. Заменим бухгалтеров, кадровика и юристов.

Узнать больше

Enterfin.ru

Если взыскиваете деньги по договору, то претензию нужно направить при взыскании любых платежей: основного долга, процентов и неустоек. Есть одно исключение: кредитор, который направил претензию только о взыскании основного долга, в суде также сможет взыскать неустойку и проценты. Однако если суд уже вынес решение о взыскании основного долга, то до подачи иска о взыскании неустойки придется заново направить претензию (п. 15 Постановления ВС № 18). Читайте подробнее, как взыскать неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

В тех случаях, когда сторона хочет взыскать убытки, претензионный порядок нужно соблюдать в тех случаях, когда убытки связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора. До подачи иска о взыскании внедоговорных убытков соблюдать досудебный порядок не нужно (п. 43 и 44 Постановления ВС № 18).

Если истец планирует соединить в исковом заявлении несколько требований, то претензию нужно направить по каждому из требований, по которым закон или договор требуют соблюсти досудебный порядок. Например, до подачи иска об обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения нужно соблюсти досудебный порядок по последним двум требованиям. Исключение из этого правила предусмотрено лишь для требований о взыскании неустойки и процентов (п. 15 Постановления ВС № 18).

Досудебный порядок также нужно соблюдать в тех случаях, когда стороны это прописали в договоре. Чтобы установить в договоре претензионный порядок, нужно прописать процедуру претензионного порядка: порядок направления претензий, сроки отправки, перечень прилагаемых документов и сроки для ответа на претензию.

По каким административным спорам нужно соблюдать досудебный порядок.

По делам из административных и иных публичных правоотношений досудебный порядок нужно соблюдать только в тех случаях, когда это прямо указано указано в законе. Чаще всего приходится оспаривать решения налоговой, действия и бездействие ее должностных лиц.

The post В каких случаях нужно соблюдать досудебный порядок в арбитражном процессе. first appeared on ЭнтерФин.