Если договор расторгается досрочно, без конфликта, по соглашению сторон, то остается только проверить, правильно ли составлено соглашение о расторжении договора, а также акт приема-передачи.
На первый взгляд, арендатору достаточно всего лишь неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, и в этом случае попытки арендодателя досрочно расторгнуть его будут заведомо обречены на провал. Однако здесь есть ряд важных нюансов.
Перечень существенных нарушений договора, дающих арендодателю право досрочного расторжения договора, указан в статье 619 ГК.
При этом формулировки статьи 619 ГК весьма общие и могут быть конкретизированы в тексте договора.
ВниманиеНередко случается так, что арендодатель получает арендную плату с опозданием не по вине арендатора, а из-за ошибки банка.
Подтверждением оплаты будет платежное поручение с синей печатью банка, на котором будет указана дата списания денежных средств со счета клиента.
Если же это не прописать в договоре, то по общему правилу обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя, но не на сам расчетный счет арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС от 19.04.1999 № 5). Дело в том, что должник, по умолчанию, не может нести ответственность за действия банка, которого выбрал кредитор для обслуживания собственного счета.
Отдельные нарушения арендатором условий договора будут являться существенными даже при отсутствии прямого указания на это в самом договоре. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. К примеру, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически оно используется для других целей – производство, склад и т. п.
ВниманиеСуд признал существенным нарушением условий договора аренды использование помещения не по назначению и изменение внешнего вида объекта аренды при отсутствии прямого указания на это в самом договоре.
В договоре могут быть указаны и такие основания для досрочного расторжения договора, которые вообще не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При составлении и согласовании текста договора юрист арендатора должен обращать особое внимание на подобные условия и по возможности исключать их из текста проекта договора.
Заявляя требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, истец ссылался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления. Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора. При этом суды установили, что в договоре не указано, что следует понимать под функциональным назначением и целями, условиями предоставления земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 30.06.2011 № КГ-А40/6609-11 по делу № А40-19649/10-9-177).
В другом случае суды отказались признать существенным нарушением условий договора аренды невыполнение арендатором обязательства по проведению модернизации помещения, поскольку понятие модернизация объекта сторонами не было согласовано (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2011 по делу № А27-7544/2010).
Существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).
Закон не содержит требования обязательного последовательного прохождения всех этапов процедуры расторжения договора. Поэтому этапы 1 и 2 могут быть объединены, если в претензии указать одновременно пункт об устранении арендатором допущенных нарушений и пункт о расторжении договора в случае невыполнения этого требования.
Однако в случае если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: возвращение искового заявления на этапе возбуждения производства по делу, либо оставление искового заявления без рассмотрения, если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу № А15-1334/2009.
Арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды даже в том случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, указанные в претензии.
Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты задолженности, но обязан это сделать в разумный срок. Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, это лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.
До принятия постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой требования о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены. Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14. Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444). Однако в связи с принятием постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.
Арбитражный суд указал, что арендатор НЕ СМОЖЕТ возразить на требование арендодателя расторгнуть договор, если он погасит задолженность по арендной плате уже в период рассмотрения спора в суде, а арендодатель докажет существенность допущенных нарушений.
Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении других условий, предусмотренных статьей 451 ГК. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма недобросовестным арендодателем крайне затруднено.
Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о расторжении договора, поскольку изменение обстоятельств, на которые ссылался истец, не являлось существенным по смыслу пункта 1 статьи 451 ГК.
Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора НЕ требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается прекращенным с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в законе или в договоре (например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя).
Закон устанавливает такое право применительно к бессрочным договорам аренды (ст. 610 ГК). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Как разъяснил Пленум ВАС, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16.
Суд кассационной инстанции отклонил доводы арендатора о том, что арендодатель не имел права на односторонний отказ от договора аренды в том случае, если арендатор не допускал нарушений условий договора.
В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК). Однако это правило не касается тех случаев, когда вновь возникают аналогичные обстоятельства, являющиеся основаниями для отказа от договора.
Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.
Если арендатор не заинтересован в досрочном расторжении договора, то подобного рода пункты его интересам не отвечают, и их нужно стараться исключить на стадии согласования договора.
Встречаются ситуации, когда в договоре закреплено право арендодателя на отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств, арендодатель выразил желание воспользоваться этим своим правом на отказ от исполнения договора, но арендатор полагает, что обстоятельств, на которые ссылается арендодатель, обосновывая свое право на отказ от договора, в действительности не было и право на отказ от договора у арендодателя не возникло.
ВниманиеСуд признал недействительным односторонний отказ арендодателя от договора, поскольку условия, необходимые для такого одностороннего отказа, в действительности отсутствовали.
