Арендодатель обязан отсрочить внесение арендной платы по требованию арендатора. Эта мера поддержки предусмотрена в части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон вступил в силу 1 апреля 2020 года.
Первое – договор аренды недвижимости заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).
Второе – арендатор направил арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы. В течение 30 дней после просьбы арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы за 2020 год.
Верховный суд указал: для получения отсрочки арендатору не нужно доказывать, что объект аренды нельзя использовать по назначению. При этом арендатор, требуя отсрочку, должен действовать добросовестно, иначе может не получить льготные условия (вопр. 4 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).
Арендаторы смогут приостановить платежи до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»). При этом дата заключения допсоглашения к договору аренды об отсрочке не влияет на период отсрочки.
Верховный суд разъяснил, что обязательства по оплате будут считаться измененными с даты введения режима повышенной готовности в субъекте РФ. Стороны договора могут согласовать и более раннюю дату (вопр. 3 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).
Арендодатель может проинформировать арендатора об отсрочке, если тот имеет на нее право. Отсрочка будет считаться предоставленной с даты введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года в трех случаях, даже если дополнительное соглашение не заключено.
Погашать долги нужно будет с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Арендатор обязан будет платить не чаще одного раза в месяц равными суммами, каждая из которых не превышает половину ежемесячной платы по договору аренды. Арендодателям нельзя устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки арендатору.
Меры ответственности за нарушение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Например, арендодатель не вправе начислить за это время штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами.
Органам власти Правительство рекомендовало установить меры поддержки для арендодателей по налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц, земельному налогу, арендной плате за землю. Меры поддержки должны охватывать период отсрочки платежей по аренде.
Заключать дополнительное соглашение нужно в той же форме, что и основной договор (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК). В тексте необходимо сделать отсылку на изменяемый договор и его положения, привести новую формулировку договорных условий.
Оформлять заключения торгово-промышленной палаты о том, что наступил форс-мажор не нужно (письмо ТПП от 07.04.2020 № Пр/0349). ФАС разъяснила, что заключение таких соглашений не нужно согласовывать (разъяснение ФАС от 17.04.2020).
ГК и ранее не запрещал заключать такие соглашения, суды считают такие условия правомерными (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 № Ф06-58592/2020 по делу № А12-23597/2019, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.2018 № Ф04-1119/2018 по делу № А27-17938/2017).
Специальная мера поддержки арендаторов предусмотрена в части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон вступил в силу 1 апреля 2020 года. Согласно новым правилам арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за 2020 год. Основание – невозможность использовать объект аренды из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).
Чтобы воспользоваться правом на уменьшение арендной платы, направьте арендодателю запрос о снижении размера арендной платы. Если он готов пересмотреть условия аренды, заключите дополнительное соглашение к договору аренды. Оформите соглашение в той же форме, что и основной договор аренды (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК).
Арендодатель, который получил запрос, обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы. При этом размер арендной платы снижается с даты, с которой арендатор не может использовать имущество. Дата дополнительного соглашения значения не имеет (вопр. 5 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).
Новое правило прописано в части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Оно будет действовать для любых договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).
В обычных условиях запрещено менять размер арендной платы чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре (ст. 614 ГК). Новое правило позволит неограниченно пересматривать размер арендной платы.
Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).
Для этого не нужно изменять договор, достаточно направить арендодателю предложение об уменьшении арендной платы на тот период, когда условия ухудшились.
Правительство рекомендовало арендодателям снизить арендную плату с учетом того, что многие арендаторы не могут вести свою коммерческую деятельность (п. 2 постановления Правительства от 03.04.2020 № 439).
На практике часто бывает, что доступ на арендованный объект закрыт полностью. Например, сейчас в Москве закрыли здания аэропортов. Если внутри терминала предприниматель арендовал часть помещения для торговли, то сейчас он не может попасть внутрь. Суды признают аналогичные обстоятельства основанием для уменьшения арендной платы.
Арендатор вправе изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Необходимо, чтобы обстоятельства изменились так, что стороны не стали бы заключать договор на действующих условиях, если бы знали о предстоящих изменениях (п. 1 ст. 451 ГК).
В связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой власти приняли нормативные акты, которые сильно ограничивают ведение бизнеса. Верховный суд указал, что эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции могут быть признаны существенным изменением обстоятельств (вопр. 8 разд. II обзора Президиума Верховного суда от 21.04.2020 № 1).
Чтобы изменить договор по ст. 451 ГК, ссылайтесь на существенное изменение обстоятельств, связанное с нормативным регулированием. Например, когда вести бизнес стало невозможно из-за запретов властей, а арендуемая площадь нужна лишь для предпринимательской деятельности. В частности, в Москве рекомендовано приостановить деятельность кинотеатров, досуговых и развлекательных заведений, а также ограничить доступ людей в них. Если арендатор занимался этим бизнесом, он был вынужден приостановить работу. В таком случае обстоятельства существенно изменились, арендатор вправе потребовать изменения размера арендной платы.
Стороны вправе договориться об изменении договора самостоятельно. Если соглашение не будет достигнуто, заинтересованная сторона может обратиться в суд.
Иначе оно будет незаключенным. Это следует из пункта 2 статьи 609 ГК, пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59. Если не получается пересмотреть размер арендной платы, попробуйте изменить другие условия договора, которые сократят расходы на аренду. Чтобы размер арендной платы соответствовал экономической обстановке, можно пересмотреть порядок ее расчета. Например, привяжите ставку арендной платы к доходам арендатора от предпринимательской деятельности. Такие условия часто применяются при аренде торговых и иных коммерческих объектов. Суды признают их соответствующими закону (см., например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.08.2018 № Ф10-2675/2018 по делу № А68-12184/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2018 № Ф08-11170/2017 по делу № А32-7796/2017). Если арендодатель не дает согласия на сдачу имущества в субаренду, попробуйте сократить арендуемую площадь. В таком случае арендодатель сможет сдать объект другим арендаторам напрямую. Чтобы уменьшить площадь арендуемого объекта, заключите новый договор аренды. Это нужно, поскольку меняется арендуемый объект (ст. 607 ГК). Если вы готовы отказаться от аренды нескольких объектов, просто исключите их из нового договора. Судебная практика подтверждает, что можно сдать в аренду часть вещи (п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Подробно опишите, какую именно часть помещения, здания, земельного участка вы арендуете. Приложите к новому договору аренды план, на котором размечены границы арендуемых частей. Стороны могут выбрать сочетание этих форм или согласовать свою, более подходящую для конкретной ситуации. Это следует из пункта 2 статьи 614 ГК. ВНИМАНИЕ Коммунальные платежи, которые вносит арендатор – не арендная плата Если на арендатора возложили оплату коммунальных услуг, то это нельзя рассматривать как форму арендной платы. Такая позиция изложена в пункте 12 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Чтобы возместить часть расходов, которые несет арендатор, вы можете использовать еще два способа. Способ 1. Попробуйте сдать имущество в субаренду Если арендодатель не готов пересматривать условия об оплате по договору аренды, воспользуйтесь правом на сдачу имущества в субаренду. Для этого нужно соблюсти два условия. Первое: получить согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, второе – установить срок субаренды не более срока основной аренды. Субаренду нужно оформлять так же, как и основной договор аренды. Вы можете заключить договор субаренды недвижимости или ее части, это прямо предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК. Способ 2. Обратитесь к страховщику, если наступили риски, предусмотренные в договоре страхования. Арендатор может страховать свои предпринимательские риски. В таком случае страховое возмещение получит именно он, а не арендодатель (подп. 3 п. 2 ст. 929, ст. 933 ГК). Например, до официального объявления пандемии, организация взяла в аренду стадион для проведения массового мероприятия и заключила договор страхования, в том числе, от риска отмены мероприятия. Риск наступил после запрета властей на общественные мероприятия. В таком случае страховая компания обязана будет выплатить страховое возмещение арендатору.
ВниманиеЗарегистрируйте в Росреестре дополнительное соглашение об изменении долгосрочного договора аренды недвижимости. Измените другие условия, которые влияют на размер арендной платы.
Определите новый порядок расчета арендной платы.
Уменьшите арендуемые площади.
Договоритесь об изменении формы оплаты.
ГК допускает другие формы оплаты пользования арендованным имуществом помимо денег. В частности, можно договориться об оплате:
Как еще можно компенсировать расходы на аренду.
