Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, если в договоре указано целевое назначение сдаваемого в аренду имущества, то арендатор должен использовать его только по целевому назначению. Например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот.
В договоре может быть предусмотрена ответственность арендатора за нецелевое использование помещения в виде неустойки (штрафа, пеней). В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель может взыскать с арендатора неустойку. Однако даже при отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме. Разумеется, при условии, что такое нецелевое использование действительно причинило ему убытки.
При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Арендодатель также имеет право взыскать с арендатора убытки, возникшие в связи с непроведением ремонта. Убытки по общему правилу взыскиваются в части, не покрытой неустойкой (абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ).
Само по себе непроведение текущего ремонта арендатором не является существенным нарушением договора и основанием для его досрочного расторжения, если иное прямо не предусмотрено договором (постановление ФАС Уральского округа от 18 июня 2004 г. по делу № Ф09-1792/04-ГК). Однако если непроведение текущего ремонта существенно ухудшает состояние арендуемого имущества, то в этом случае арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).
Чтобы избежать штрафных санкций, арендатору стоит заблаговременно заботиться о проведении текущего ремонта.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Поскольку арендная плата чаще всего устанавливается в денежной форме, то на обязанность арендатора по внесению арендной платы распространяются общие правила исполнения денежных обязательств.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора могут взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.
Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66)).
Чтобы избежать применения штрафных санкций и досрочного расторжения договора аренды, арендатор должен своевременно вносить арендную плату в соответствии с договором. При этом необходимо иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).
Арендодатель при даче согласия арендатору на заключение договора субаренды может ограничить субаренду определенным сроком. Если же арендодатель дал согласие на субаренду и не оговорил ее предельного срока, то арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Такая правовая позиция содержится в пункте 15 информационного письма № 66.
На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договорах аренды могут быть прописаны санкции за такие нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы». Чтобы исключить применение мер ответственности за неправомерную передачу имущества в субаренду, необходимо предварительно получить письменное согласие арендодателя на передачу помещения или его части в субаренду. Однако если согласие арендодателя на передачу помещения в субаренду уже выражено в самом договоре, то в этом случае получать какие-либо дополнительные согласования от арендодателя не требуется.
По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Таким образом, арендатор может быть подвергнут санкциям в следующих случаях.
В этом случае арендатор будет обязан заплатить арендную плату за время просрочки и возместить иные убытки арендатора, вызванные просрочкой возврата помещения. Договор также может предусматривать неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.
По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Однако для случая возврата арендованного имущества «по умолчанию» действуют иные правила. Если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ). Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться – арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение использовалось самим арендодателем или было передано в аренду любому другому лицу. Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование. Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные строения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных строений.
ВниманиеПри просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков.
В то же время в договоре это общее правило по соглашению сторон можно изменить (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, в договоре может быть указано, что нежилое помещение будет возвращено арендодателю после косметического ремонта, который должен сделать арендатор по окончании срока аренды.
