Однако если после получения предоплаты продавец (подрядчик) ненадлежащим образом исполнит свое обязательство по договору, контрагент сможет взыскать с него различные санкции (проценты, неустойку и др.). Поэтому продавцу (подрядчику) нужно знать риски, которые могут возникнуть у него при получении предоплаты.

Риски предоплаты при отсутствии договора.

Иногда стороны договариваются о купле-продаже товара без подписания единого письменного документа, который отражает их намерения, описывает предмет сделки, цену и другие условия. Например, продавец без подписания договора купли-продажи выставляет покупателю счет, не указывая срок передачи товара, а покупатель по счету оплачивает товар.

Судебная практика в таких случаях складывается в пользу продавца, но только если из имеющихся документов понятно, о каком именно товаре договаривались стороны. В этом случае суд признает договор купли-продажи заключенным, а покупатель может потребовать от продавца передать оплаченный товар или вернуть сумму предоплаты (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

Если покупатель потребует вернуть предоплату, то с продавца также можно взыскать проценты (ст. 395 ГК РФ). Если же суд установит, что продавец поставил покупателю товар в полном соответствии с договором, то он откажет в удовлетворении исковых требований к нему.

В то же время если стороны недостаточно конкретно определят предмет договора, то суд может признать договор незаключенным. В этом случае, если продавец еще не передал взыскателю оплаченный товар, последний сможет взыскать с продавца сумму предоплаты по правилам о неосновательном обогащении, но не сможет потребовать передать товар.

Внимание

Чтобы избежать штрафных санкций, продавец должен иметь доказательства того, что он передал покупателю именно тот товар, за который ранее получил предоплату по выставленному счету.

Если стороны не подписывают договор, а оплата будет производиться по счету, то в нем нужно подробно описать, за какой именно товар перечисляются деньги. То есть указать наименование, ассортимент, комплектность, качество, количество, цену и иные необходимые условия для идентификации товара. Кроме того, продавцу стоит сохранять переписку и коммерческие предложения хотя бы до момента передачи товара покупателю. Дело в том, что при возникновении споров документы, предшествовавшие заключению договора и передаче товара, могут сыграть значительную роль в разрешении споров о поставке товара при отсутствии подписанного экземпляра договора.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, оферта на сайт, опцион! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Риски предоплаты для продавца при несогласовании срока поставки товара.

Перед тем как внести предоплату, нужно согласовать срок поставки товара. В этом случае продавец обязан будет поставить товар в установленный срок. Тем более что в договоре стороны могут согласовать санкции для продавца за просрочку поставки товара (например, неустойку).

Четкое условие о сроке, в который продавец должен передать товар, защищает интересы не только покупателя, но и самого продавца.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что если моменты заключения и исполнения договора не совпадают, стороны не указали срок поставки товара и из договора не вытекает, что товар должен поставляться отдельными партиями, то срок поставки нужно определять по правилам, установленным в статье 314 Гражданского кодекса РФ (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением Положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки»).

Риски продавца по уплате процентов на сумму предоплаты.

Если продавец после того, как получит предоплату, не передаст товар покупателю, последний может потребовать (п. 3 ст. 487 ГК РФ):

• передать оплаченный товар;
• вернуть предоплату за товар.

Покупатель, как правило, может выбрать любой из этих способов защиты.

Однако в отдельных случаях истребовать от продавца оплаченный товар не получится:

• если конкретный товар у продавца уже отсутствует (например, продан другому лицу, уничтожен и т. д.). В этом случае покупатель может потребовать от контрагента вернуть сумму предоплаты и уплатить проценты на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возместить причиненные убытки (в частности, взыскать разницу между ценой товара, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью этого товара). Такая правовая позиция изложена в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»;
• если истек срок действия условия договора, которое предусматривало обязанность продавца передать товар покупателю.

Кроме того, покупатель может взыскать с контрагента проценты на сумму предоплаты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Такие проценты начисляются со дня, когда по договору продавец должен был передать товар, и до дня фактической передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной суммы (п. 4 ст. 487 ГК РФ). Эти проценты – форма ответственности продавца перед покупателем за просрочку передачи оплаченного товара.

Продавцу необходимо обратить внимание на следующее:

1. Продавец при согласовании текста договора может включить в него условие о том, что при просрочке передачи товара проценты по статье 395 Гражданского кодекса РФ не начисляются. В этом случае размер ответственности продавца за непередачу товара будет ограничен лишь полученной суммой предоплаты. Включить в договор это условие – в интересах продавца. Поэтому при согласовании текста договора продавцу (подрядчику) нужно стараться включить в договор такое условие.
2. Продавцу нужно исключать из договора условие, по которому он будет обязан уплачивать проценты на сумму предоплаты не со дня, когда он должен был передать товар покупателю, а со дня получения предоплаты. В этом случае проценты будут взиматься как плата за предоставленный коммерческий кредит в соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса РФ (п. 13 постановления от 8 октября 1998 г. Пленума Верховного суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»). Это означает, что будут действовать особые правила об очередности исполнения денежных требований. В частности, при недостаточности суммы платежа для полного удовлетворения всех денежных требований проценты за коммерческий кредит погашаются ранее суммы основного долга. Кроме того, проценты за коммерческий кредит не считаются мерой ответственности, а выступают в качестве платы по договору. Это означает, что их размер суд не сможет снизить по статье 333 Гражданского кодекса РФ. Поэтому такое условие не в интересах продавца.

Доверьте бухгалтерию профессионалам. Качество и оперативность гарантируем!

Узнать больше

Enterfin.ru

Риски продавца (подрядчика) при неполучении предоплаты.

Иногда после заключения договора покупатель (заказчик) не исполняет своей обязанности внести предоплату продавцу (подрядчику).

В этом случае продавец (подрядчик) оказывается в непростой ситуации. С одной стороны, он также не должен исполнять свою встречную обязанность передавать товар (выполнять работы). С другой стороны, если он так поступит, он может вообще не получить денежные средства от покупателя (заказчика) и столкнуться с необходимостью последующего судебного разбирательства.

В этой ситуации продавцу (подрядчику) нужно выбрать наиболее удобный для него способ защиты своих интересов.

1. В договоре нужно четко указать срок для внесения покупателем (заказчиком) предоплаты по договору. В противном случае покупатель (заказчик) должен будет внести предоплату в разумный срок.
2. Если покупатель в установленный срок не перечислил продавцу предоплату за товар, продавец вправе не исполнять свою обязанность по передаче товара и потребовать возместить убытки (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ). Если покупатель перечислил предоплату не в полном объеме, продавец может отказаться передавать товар в соответствующей неоплаченной части (абз. 2 п. 2 ст. 328 ГК РФ).
3. В договоре можно прописать иные санкции для покупателя, который вовремя не внесет предоплату. Например, обязанность уплатить неустойку (штраф или пени). При этом продавец сможет взыскать с покупателя неустойку за просрочку внесения предоплаты только в том случае, если он передал покупателю товар (постановление Президиума ВАС РФ от 8 мая 2007 г. № 15651/06).
4. Если покупатель не внесет предоплату за товар, продавец может приостановить исполнение или отказаться от договора и потребовать возместить убытки (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

The post Что нужно учесть продавцу (подрядчику) в случае предоплаты. first appeared on ЭнтерФин.

Условие о целевом использовании арендуемого имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, если в договоре указано целевое назначение сдаваемого в аренду имущества, то арендатор должен использовать его только по целевому назначению. Например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот.

В договоре может быть предусмотрена ответственность арендатора за нецелевое использование помещения в виде неустойки (штрафа, пеней). В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель может взыскать с арендатора неустойку. Однако даже при отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме. Разумеется, при условии, что такое нецелевое использование действительно причинило ему убытки.

Обязанность по содержанию арендованного имущества.

При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Арендодатель также имеет право взыскать с арендатора убытки, возникшие в связи с непроведением ремонта. Убытки по общему правилу взыскиваются в части, не покрытой неустойкой (абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Само по себе непроведение текущего ремонта арендатором не является существенным нарушением договора и основанием для его досрочного расторжения, если иное прямо не предусмотрено договором (постановление ФАС Уральского округа от 18 июня 2004 г. по делу № Ф09-1792/04-ГК). Однако если непроведение текущего ремонта существенно ухудшает состояние арендуемого имущества, то в этом случае арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Чтобы избежать штрафных санкций, арендатору стоит заблаговременно заботиться о проведении текущего ремонта.

Обязанность по внесению арендной платы.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Поскольку арендная плата чаще всего устанавливается в денежной форме, то на обязанность арендатора по внесению арендной платы распространяются общие правила исполнения денежных обязательств.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора могут взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66)).

Чтобы избежать применения штрафных санкций и досрочного расторжения договора аренды, арендатор должен своевременно вносить арендную плату в соответствии с договором. При этом необходимо иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

Также арендатору нужно иметь в виду следующее:

• арендодатель может требовать внесения арендной платы только после фактической передачи помещения и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества;
• неиспользование арендатором надлежаще переданного ему недвижимого имущества (например, досрочное освобождение занимаемого помещения) не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы. Такая позиция изложена в пункте 13 информационного письма № 66;
• невыставление арендодателем арендатору счета на оплату не является основанием для неисполнения арендатором своей обязанности по внесению арендной платы.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, оферта на сайт, опцион! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Соблюдение условий передачи имущества в субаренду.

Арендодатель при даче согласия арендатору на заключение договора субаренды может ограничить субаренду определенным сроком. Если же арендодатель дал согласие на субаренду и не оговорил ее предельного срока, то арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Такая правовая позиция содержится в пункте 15 информационного письма № 66.

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договорах аренды могут быть прописаны санкции за такие нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы». Чтобы исключить применение мер ответственности за неправомерную передачу имущества в субаренду, необходимо предварительно получить письменное согласие арендодателя на передачу помещения или его части в субаренду. Однако если согласие арендодателя на передачу помещения в субаренду уже выражено в самом договоре, то в этом случае получать какие-либо дополнительные согласования от арендодателя не требуется.

Законно избавим от всех проблем с налоговой. Грамотно и профессионально.

Узнать больше

Enterfin.ru

Правила возврата арендованного имущества.

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, арендатор может быть подвергнут санкциям в следующих случаях.

1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю

В этом случае арендатор будет обязан заплатить арендную плату за время просрочки и возместить иные убытки арендатора, вызванные просрочкой возврата помещения. Договор также может предусматривать неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

Внимание

При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков.

По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Однако для случая возврата арендованного имущества «по умолчанию» действуют иные правила. Если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).

2. При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального (естественного) износа

Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться – арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение использовалось самим арендодателем или было передано в аренду любому другому лицу.

Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование.

Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные строения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных строений.

The post Что арендатор должен контролировать в ходе аренды, чтобы избежать штрафных санкций и досрочного расторжения договора. first appeared on ЭнтерФин.

Для оптовой купли-продажи понадобится гораздо больше документов:

• договор купли-продажи;
• документы при расчетах наличными;
• товарная накладная;
• документы на тару;
• доверенность;
• сертификаты соответствия;
• документы о транспортировке: транспортная или товарно-транспортная накладная.

Договор купли-продажи и поставки товара.

Форма и содержание договора зависят от того, относится продажа к розничной или нет. Под розницей понимается любая продажа товара, предназначенного для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК). То есть значение имеет не статус покупателя: физическое или юридическое лицо, а предназначение товара.

Розница.

По умолчанию письменного договора не нужно, поскольку цена в публичном договоре одинакова для всех покупателей одной категории (п. 2 ст. 426 ГК). Письменный договор нужен, если стороны договорились об иных прочих условиях: оплаты, доставки и т. д.

Розничный продавец должен выдать кассовый чек при любом способе расчета – наличном или безналичном.

Чек оформляют при любых операциях, связанных с оплатой товара: непосредственно при оплате во время передачи товара, при получении предоплаты или аванса, займом в счет оплаты товаров, зачета предоплаты и аванса, при передаче или получении иного встречного предоставления за товары.

Внимание

За неприменение в установленных законодательством случаях ККТ предусмотрена административная ответственность.

Мера ответственности зависит от того, что именно нарушил продавец (ст. 14.5 КоАП).

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Опт.

Торгуя оптом, с каждым контрагентом заключают договор купли-продажи, за исключением розничного.

Чаще используют специальную форму: договор поставки товаров (ст. 506 ГК).

При этом не обязательно составлять единый документ. Стороны вправе обменяться письмами, телеграммами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными. Требование о письменной форме договора будет соблюдено, если можно установить, что документ исходит от стороны по договору. Например, таким договором будет считаться переписка сторон, из которой явно следуют намерения продать и купить определенное количество товара по определенной цене. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 434 ГК.

Согласуйте в договоре условие о переходе права собственности на товар. По умолчанию право собственности на него переходит в момент передачи покупателю (п. 1 ст. 223 ГК). Но на практике нередко прописывают в договоре иные условия. Например, о том, что право собственности переходит в момент приемки товара покупателем или после полной оплаты товара.

Спецификация к договору.

Спецификация является дополнением к договору поставки. Она нужна, если в самом договоре не прописан четко предмет поставки. Тогда его конкретные признаки и характеристики фиксируют в спецификации: цену, ассортимент, тару, количество товара, сроки и условия поставки и т.д. Если в самом договоре предмет поставки описан однозначно, то необходимости в спецификации нет.

Преимущества спецификации в том, что она позволяет сторонам быть более гибкими. В договоре можно предусмотреть условия, которые не изменятся, а с помощью спецификаций обновлять переменные данные. Чаще всего спецификацию оформляют как приложение к договору.

Дистрибьюторский и дилерский договоры.

Понятия дистрибьюторского и дилерского договора в законодательстве не закреплены. Есть определения дилерской деятельности в некоторых отраслях права, например, на финансовых рынках, оно означает приобретение активов от своего имени за свой счет (ст. 4 Закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ). В общей практике понятия дистрибьюторского и дилерского договора применяют в том значении, в котором они пришли к нам из международных торговых соглашений.

Разница между дистрибьюторским и дилерским договорами.

Дистрибьютор, кроме того, может принять обязательства организационного характера: создать сбытовую сеть по распространению товаров на определенной договором территории, в том числе дилеров, рекламировать товар, проводить маркетинговые исследования, осуществлять техническое обслуживание, а при необходимости – организовать сеть сервисных центров, урегулировать спорные вопросы и защищать интересы производителя. Часто дистрибьютор связан с одним производителем, особенно если продает товары иностранного производителя.

Дилеры могут заниматься только перепродажей товара, но могут выполнять те же функции, что и дистрибьюторы. Это определяют условия договора. Дилеры часто выкупают товары у дистрибьюторов, хотя могут получать поставки и непосредственно от производителя. Часто дилеры заключают договоры с несколькими производителями или дистрибьюторами.

Схема работы по данным договорам может выглядеть следующим образом. Организация-дистрибьютор заключает договор с производителем, приобретает товар крупным оптом. Далее более мелкими партиями реализует его покупателям-дилерам. Дилеры реализуют товар розничным сетям или конечным потребителям.

Внимание

Дилерские и дистрибьюторские договоры могут нарушить закон о защите конкуренции.

Условия и форма договоров.

Дистрибьюторский и дилерский договоры – это рамочные договоры. Это означает, что в договоре определяют только общие условия, права и обязанности сторон, а конкретизируют их в отдельных договорах, заявках, соглашениях, спецификациях (п. 2, 3 ст. 421, п. 1 ст. 429.1 ГК).

Учитывая специфику, дистрибьюторский и дилерский договоры обычно заключают в письменной форме. Стороны сами определяют, подписывать договор в бумажном варианте или через электронные средства связи, в том числе с использованием электронной подписи.

Договоры с иностранными компаниями обычно составляют на двух языках. Если договор составили только на иностранном языке, то сделайте построчный перевод.

Внимание

Условия дистрибьюторского договора с иностранным поставщиком нужно формулировать таким образом, чтобы дистрибьютор не выступал зависимым агентом. Иначе его признают представительством.

Дистрибьютора или дилера могут признать представительством иностранной компании при наличии признаков, перечисленных в пункте 9 статьи 306 НК. В частности, если дистрибьютор или дилер будет действовать от имени иностранной компании, иметь и регулярно использовать полномочия на заключение контрактов от ее имени или согласовывать существенные условия, создавая тем самым правовые последствия для этой иностранной компании. Представительства иностранных компаний должны вставать на учет в налоговых органах как плательщики налога на прибыль.

Счет, инвойс.

Форма счета на оплату не утверждена нормативными актами, поэтому составьте его в произвольной форме. Минимальные требования к счету – наличие обязательных реквизитов первичной документации, они перечислены в части 2 статьи 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ.

Документ для оплаты.

Непосредственно для оплаты счет не нужен, если согласно договору оплата зависит от даты заключения договора, даты поставки или иного события. Если срок платежа по договору наступил, не платить из-за отсутствия счета нельзя. Обосновать неплатеж можно только объективными причинами, например, если в договоре не указали реквизиты платежа.

При прописанных в договоре сроках платежа счет выполняет техническую задачу. Это напоминание покупателю об оплате и указание актуальных реквизитов для перечисления денег. Кроме того, счет помогает соотнести оплату и конкретные операции. Для этого кроме обязательных реквизитов укажите номер договора, документов на поставку, актов или иных документов, которые идентифицируют товары, работы, услуги, оплачиваемые по счету. Такие счета особенно важны при поставках по рамочному договору, чтобы можно было отследить, по каким поставкам прошла оплата.

Условие об оплате в договоре может быть сформулировано относительно выставленного счета. Это может стать причиной разногласий. Например, при условии «оплата после получения счета» счет обязателен, если в договоре не указали никаких иных сроков оплаты. Это событие, после которого исчисляется срок платежа. Но если есть иной срок, например, «оплата до 10-го числа месяца, следующего за расчетным» или «в течение 15 дней после отгрузки», то указание на счет не имеет значения. Срок платежа установлен договором. И если есть реквизиты для платежа, счет для оплаты не обязателен.

Счет как договор.

Иногда счет может выступать как договор. Это случаи, когда сделку заключили в устной форме или посредством нескольких документов.

Устная договоренность допустима, если закон не устанавливает обязательные требования к форме договора. Такой договор сочтут заключенным при надлежащем исполнении (п. 1 ст. 434 ГК, п. 7 Обзора судебной практики из информационного письма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Тогда счет подтвердит операции по договору.

При неисполнении обязательств одной из сторон возможны проблемы. Чтобы защитить себя в такой ситуации при отсутствии договора, пропишите все его существенные условия в счете дополнительно к обязательным реквизитам. Например, если выставили счет на предоплату товаров, то нужно указать наименование, количество, цену товара, срок поставки. Счет на оплату после поставки, выполнения работ или оказания услуг не обязательно настолько детализировать. Но в нем должны быть данные о товаропередаточном документе, акте выполненных работ или оказанных услуг. В этом случае договор будут подтверждать несколько документов, включая счет (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 454 ГК).

Инвойс.

Инвойс – счет оплаты по иностранным поставкам, аналог отечественного счета на оплату. Форма его может быть любой, но часто используют формуляр-образец унифицированного счета из Рекомендации ЕЭК ООН от 01.09.1983 № 6 (ECE/TRADE/148).

В отличие от счета, инвойс оформляют при отгрузке. В нем фиксируют наименование, количество, стоимость товаров, серийные номера, материалы, вес, единицы измерения, количество мест и иные параметры отгрузки. Если инвойс оформляют на предоплату, то обычно используют ту же форму, но часть данных оставляют незаполненными. Такой счет называют проформа-инвойс. Чаще в бухгалтерию поступает сначала скан или фотография инвойса, как подтверждение, что отгрузка произошла, потом уже сам счет вместе с грузом.

Платить по копии инвойса или ждать оригинал – зависит от условий договора, отношений с контрагентом. Но, даже если в качестве первичного документа вы принимаете копию инвойса, подшейте к документам и оригинал после поступления.

Товаросопроводительные документы.

Состав документов зависит от того, кто выступает поставщиком и покупателем. При продаже товаров населению выдайте товарный чек. При закупке товаров у физлиц используют акт закупки.

При передаче товаров от юрлиц и предпринимателей оформляют товаросопроводительный документ. Для этого можно использовать товарную накладную по форме № ТОРГ-12 или универсальный передаточный документ (УПД) или форму, утвержденную руководителем.

Форма УПД рекомендована в письме ФНС от 21.10.2013 № ММВ-20-3/96. В зависимости от способа перевозки наряду с товарной накладной или УПД к грузу может быть оформлен один из видов транспортной накладной.

Какие документы нужны покупателю, чтобы подтвердить расходы в зависимости от способа доставки автотранспортом:

В случае доставки груза сторонней транспортной организацией нужно заключить договор перевозки груза.

Товарный чек в рознице.

Товарный чек подтверждает заключение договора розничной купли-продажи (ст. 493 ГК). Товарный чек не заменяет собой кассовый, его выдают дополнительно. Обязанность по выдаче товарного чека считается исполненной, в том числе если чек направлен покупателю с помощью электронных или технических средств, если иное не предусмотрено законом (п. 6 Правил продажи товаров по договору розничной купли-продажи, утв. постановлением Правительства от 31.12.2020 № 2463). Новые правила действуют с 1 января 2021 года.

Товарный чек может выступать подтверждающим документом, который ИП на патенте обязан выдавать по требованию покупателей вместо чека ККТ. Составить такой чек можно в произвольной форме.

Но он должен содержать обязательные реквизиты:

• наименование, порядковый номер;
• дату, время и место выдачи товарного чека;
• наименование организации или Ф. И. О. предпринимателя, ИНН;
• систему налогообложения;
• признак расчета;
• наименование, количество оплачиваемых товаров, работ, услуг;
• цену за единицу товаров, работ, услуг с учетом скидок и наценок, ставки НДС при уплате налога;
• сумму оплаты с выделением НДС при уплате налога;
• форму расчета с выделением сумм оплаты наличными или в безналичным порядке;
• должность, фамилию и инициалы продавца, его личную подпись.

Акт закупки товаров у населения.

Закупку товаров у населения оформите актом. По сельхозпродукции можно использовать форму № ОП-5. При приеме металлолома от населения организация обязана составить приемо-сдаточный акт по форме, утвержденной постановлением Правительства от 11.05.2001 № 369. В остальных случаях составьте акт в произвольной форме с обязательными реквизитами (п. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

При закупке сельхозпродукции к закупочному акту приложите:

• справку о праве собственности продавца на эту продукцию (ее можно получить в местной администрации или в правлении дачного кооператива);
• заключение ветнадзора о доброкачественности этой продукции.

Транспортные накладные.

В зависимости от вида транспортировки товара используют и различные формы накладных, подтверждающих доставку:

• автомобильные перевозки – транспортная накладная, заказ (заявка) на перевозку груза, или заказ-наряд (утв. постановлением Правительства от 21.12.2020 № 2200, далее по тексту под транспортной накладной подразумеваем один из этих документов, если из контекста не следует, что речь идет конкретно о транспортной накладной), или товарно-транспортная накладная, например, по форме № 1-Т, утвержденной постановлением Госкомстата от 28.11.1997 № 78;
• железнодорожные перевозки – единые формы перевозочных документов на перевозку грузов железнодорожным транспортом (утв. приказом Минтранса от 19.06.2019 № 191);
• морские перевозки – коносамент;
• доставка воздушным транспортом – авианакладная.

Товарно-транспортная накладная.

Когда оформляют.

В остальных случаях можно не применять этот документ. Вопрос о его использовании решает руководитель. Например, вместо товарно-транспортной накладной для учета ТМЦ можно использовать форму № ТОРГ-12 или УПД, а для учета услуг перевозки – транспортную накладную. Это более устоявшаяся практика. Решение нужно закрепить приказом к учетной политике. Отметим, что если грузоотправитель выдал транспортную накладную, то в общих случаях оформлять товарно-транспортную накладную не обязательно.

Унифицированная форма товарно-транспортной накладной состоит из двух разделов:

• товарный – в нем определены взаимоотношения грузоотправителей и грузополучателей. На основании сведений из этого раздела грузоотправитель списывает товар, а грузополучатель его оприходует;
• транспортный – в нем фиксируют взаимоотношения грузоотправителей – заказчиков автотранспорта с организациями – владельцами автотранспорта, выполнившими перевозку грузов. Сведения из этого раздела нужны, чтобы учитывать расходы на перевозку, доставку груза.

Товарная накладная.

При продаже товаров продавец вправе использовать унифицированную форму № ТОРГ-12 или доработать ее под свои требования.

Путевой лист.

При перевозке товара оформлять путевые листы должны организации всех форм собственности, которые эксплуатируют транспортные средства.

Чек ККТ при расчетах наличными в оптовой торговле.

Форма расчета по договору может быть любой. То есть не важно, как товар будет оплачен – наличными, корпоративной платежной картой или безналичным переводом. Это следует из пункта 5 статьи 454, пункта 1 статьи 492, статьи 506 ГК.

Однако учитывайте ограничение на расчеты наличными между организациями. Оно действует и для предпринимателей.

Внимание

Так, установлено предельное значение в 100 тыс. руб. на расчеты в рамках одного договора. Это ограничение не затрагивает расчеты при помощи платежных карт, ведь они являются инструментом безналичных расчетов. Правда, банк-эмитент вправе сам устанавливать ограничения на получение средств по картам клиентов. Все это следует из положений пункта 4 Указания ЦБ от 09.12.2019 № 5348-У и пункта 2.5 положения ЦБ от 24.12.2004 № 266-П.

Кроме того, при продаже товаров оптом за наличный расчет нужно соблюдать кассовую дисциплину. То есть применять ККТ и выдавать покупателю кассовый чек.

Обратите внимание, что в этом случае в чеке ККТ указывают дополнительные сведения:

• данные о покупателе, а именно наименование организации или Ф. И. О. предпринимателя, ИНН;
• сумма акциза;
• страна происхождения и номер ГТД.

За несоблюдение установленного порядка применения ККТ предусмотрена административная ответственность. Это следует из статьи 1.2, пункта 2 статьи 5 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ и статьи 14.5 КоАП.

Документы на тару.

Зачастую товар реализуют упакованным в тару. На нее необходимо выписать дополнительные документы.

Когда товар упаковывают в ящики, контейнеры, бочки и т. д., то материально ответственное лицо склада – кладовщик оформляет спецификацию в двух экземплярах. Например, по форме № ТОРГ-10, утвержденной постановлением Госкомстата от 25.12.1998 № 132. Один экземпляр прикрепите к счету-фактуре. Такие правила установлены в указаниях, утвержденных постановлением Госкомстата от 25.12.1998 № 132.

Если же товар упаковывают в закрытую тару, сотрудник продавца выписывает упаковочный ярлык в трех экземплярах. Например, по форме № ТОРГ-9, утвержденной постановлением Госкомстата от 25.12.1998 № 132. Один экземпляр вкладывают в тару. Второй прилагают к счету-фактуре, если, конечно, нет спецификации по форме № ТОРГ-10. Третий остается на складе. На упаковочном ярлыке должны быть подписи материально ответственного лица и упаковщика. Эти правила установлены в указаниях, утвержденных постановлением Госкомстата от 25.12.1998 № 132.

Доверенность.

На складе продавца товар вправе получать только уполномоченный представитель покупателя, чьи полномочия подтверждены доверенностью. Доверенность не нужна только руководителю компании, который действует на основании устава, и ИП (п. 1 ст. 185 ГК, п. 2.1.4 Методических рекомендаций, утв. письмом Комитета по торговле от 10.07.1996 № 1-794/32-5).

Доверенность на получение товаров можно составить в произвольной или по унифицированной форме. Укажите в доверенности дату выдачи, идентифицирующие данные о лице, которое доверенность выдает, Ф. И. О., паспортные данные представителя и его полномочия. Подписывает доверенность руководитель организации или лицо, уполномоченное на это уставом, ИП. В доверенности в произвольной форме срок указывать необязательно, в этом случае она действует в течение года (п. 4 ст. 185.1, п. 1 ст. 186 ГК).

Унифицированные формы № М-2 или № М-2а. Форму № М-2 используют организации, которые выдают относительно немного доверенностей. При ее получении сотрудник должен расписаться в отрывной части документа, которая остается у организации. Если получение доверенностей носит массовый характер, то удобнее использовать форму № М-2а. В этом случае заводят книгу учета выданных доверенностей, в которой сотрудник расписывается в получении доверенности.

Доверенности по формам № М-2 или № М-2а можно выдавать только штатным сотрудникам. В доверенности должны быть заполнены все реквизиты, включая образец подписи сотрудника, на имя которого она выдана. Доверенности по этим формам обычно выдают на срок не более 15 дней. Если товары поступают в плановом порядке, доверенность может быть выдана на месяц. Такой порядок установлен разделом 3 указаний, утвержденных постановлением Госкомстата от 30.10.1997 № 71а.

Сертификат соответствия.

В отношении определенных видов товаров установлены обязательные требования к безопасности для потребителя и окружающей среды. По таким товарам у продавца должен быть сертификат соответствия (п. 4 ст. 7 Закона от 07.02.1992 № 2300-1). Производитель должен включить сведения о сертификате в сопроводительные документы к продукции (п. 2, 3 ст. 10 Закона от 07.02.1992 № 2300-1, п. 2 ст. 28 Закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ).

Оттиск печати на документах.

Для всех первичных документов определены реквизиты, которые обязательно нужно указать. Это правило в равной степени действует и для документов, которые оформляют при реализации товаров. Все эти реквизиты указаны в части 2 статьи 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ. Наличие оттиска печати в них не поименовано. То есть независимо от того, есть печать на первичном документе или нет, принять его к бухучету можно.

Вместе с тем, печать нужно ставить, если организация не отказалась от использования печати и в утвержденных формах наличие оттиска печати предусмотрено. Кроме того, печать на документе дополнительно удостоверяет полномочия представителей участников сделки.

The post Какими документами оформить куплю-продажу товаров оптом и в розницу. first appeared on ЭнтерФин.

Чаще всего используется специальная форма: договор поставки товаров (ст. 506 ГК). По такому соглашению товар приобретают исключительно для предпринимательской деятельности. То есть товар по нему нельзя передавать людям для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Сторонами в сделке могут быть только коммерческие организации или предприниматели.

Договор купли-продажи заключите в простой письменной форме (п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 159 ГК). При этом не обязательно составлять единый документ. Стороны вправе обменяться письмами, телеграммами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными. Требование о письменной форме договора будет соблюдено, если можно установить, что документ исходит от стороны по договору. Например, таким договором будет считаться переписка сторон, из которой явно следуют намерения продать и купить определенное количество товара по определенной цене. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 434 ГК.

В договоре или документе его заменяющем, например, счете, укажите все существенные условия. А именно: наименование, вид, количество и цену товара. Вместо цены в договоре можно указать способ ее определения (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 454 ГК).

Согласуйте в договоре условие о переходе права собственности на товар. По умолчанию право собственности на него переходит в момент передачи покупателю (п. 1 ст. 223 ГК). Но на практике в договоре нередко прописывают и иные условия. Например, о том, что право собственности переходит в момент приемки товара покупателем или после полной оплаты товара.

The post Каким договором оформить продажу товаров оптом. first appeared on ЭнтерФин.

Воспользуйтесь новым правом на отсрочку платежей

Арендодатель обязан отсрочить внесение арендной платы по требованию арендатора. Эта мера поддержки предусмотрена в части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон вступил в силу 1 апреля 2020 года.

Чтобы отсрочить платежи, нужно соблюсти два условия:

Первое – договор аренды недвижимости заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).

Второе – арендатор направил арендодателю обращение с просьбой об отсрочке арендной платы. В течение 30 дней после просьбы арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы за 2020 год.

Кто и когда может потребовать отсрочку.

Правительство установило четыре условия, когда можно попросить отсрочку:

• арендатор – организация или предприниматель, осуществляющие деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434;
• объект аренды находится в государственной, муниципальной или частной собственности, не является жилым помещением;
• отсрочка охватывает все платежи по аренде за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и половину платы за период до 1 октября 2020 г, когда специальные режимы не действовали;
• отсрочка не касается платежей, которые вносит арендатор за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату.

Верховный суд указал: для получения отсрочки арендатору не нужно доказывать, что объект аренды нельзя использовать по назначению. При этом арендатор, требуя отсрочку, должен действовать добросовестно, иначе может не получить льготные условия (вопр. 4 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

На сколько времени можно попросить отсрочку.

Арендаторы смогут приостановить платежи до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»). При этом дата заключения допсоглашения к договору аренды об отсрочке не влияет на период отсрочки.

Когда начнет действовать условие об отсрочке.

Верховный суд разъяснил, что обязательства по оплате будут считаться измененными с даты введения режима повышенной готовности в субъекте РФ. Стороны договора могут согласовать и более раннюю дату (вопр. 3 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

Арендодатель может проинформировать арендатора об отсрочке, если тот имеет на нее право. Отсрочка будет считаться предоставленной с даты введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года в трех случаях, даже если дополнительное соглашение не заключено.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Как платить.

Погашать долги нужно будет с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Арендатор обязан будет платить не чаще одного раза в месяц равными суммами, каждая из которых не превышает половину ежемесячной платы по договору аренды. Арендодателям нельзя устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки арендатору.

Наступит ли ответственность.

Меры ответственности за нарушение порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Например, арендодатель не вправе начислить за это время штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами.

Что учесть сторонам при обсуждении отсрочки.

Органам власти Правительство рекомендовало установить меры поддержки для арендодателей по налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц, земельному налогу, арендной плате за землю. Меры поддержки должны охватывать период отсрочки платежей по аренде.

Внимание

Если арендодатель будет отказываться заключить соглашение по новым правилам, арендатор впоследствии сможет понудить его к этому  (п. 1 ст. 421, ст. 445 ГК).

Заключать дополнительное соглашение нужно в той же форме, что и основной договор (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК). В тексте необходимо сделать отсылку на изменяемый договор и его положения, привести новую формулировку договорных условий.

Оформлять заключения торгово-промышленной палаты о том, что наступил форс-мажор не нужно (письмо ТПП от 07.04.2020 № Пр/0349). ФАС разъяснила, что заключение таких соглашений не нужно согласовывать (разъяснение ФАС от 17.04.2020).

ГК и ранее не запрещал заключать такие соглашения, суды считают такие условия правомерными (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 № Ф06-58592/2020 по делу № А12-23597/2019, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.2018 № Ф04-1119/2018 по делу № А27-17938/2017).

Измените условие о размере арендной платы.

 Договоритесь с арендодателем об уменьшении арендной платы.

Специальная мера поддержки арендаторов предусмотрена в части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Закон вступил в силу 1 апреля 2020 года. Согласно новым правилам арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за 2020 год. Основание – невозможность использовать объект аренды из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).

Чтобы воспользоваться правом на уменьшение арендной платы, направьте арендодателю  запрос о снижении размера арендной платы. Если он готов пересмотреть условия аренды, заключите дополнительное соглашение к договору аренды. Оформите соглашение в той же форме, что и основной договор аренды (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК).

Арендодатель, который получил запрос, обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы. При этом размер арендной платы снижается с даты, с которой арендатор не может использовать имущество. Дата дополнительного соглашения значения не имеет  (вопр. 5 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

Если арендодатель откажется заключить соглашение, арендатор может воспользоваться двумя способами:

• Во-первых, подать иск о понуждении арендодателя заключить дополнительное соглашение с условием об уменьшении арендной платы. Если арендатор выиграет спор, то арендная плата также снизится с даты, с которой арендатор не может использовать имущество, а не с даты вступления решения в силу.
• Во-вторых, арендатор может перестать платить по договору и предложить арендодателю взыскивать долг по арендной плате в суде. Если арендодатель предъявит иск, арендатор сможет сослаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В этом случае суд взыщет с арендатора плату за пользование имуществом в меньшем размере. Сумму арендных платежей суд определит с учетом размера, на который стороны обычно снижают цену договора в аналогичной ситуации (ответ на вопрос 5 обзора Президиума Верховного суда от 30.04.2020 № 2).

В 2020 году можно будет менять размер арендной платы в любое время по соглашению сторон.

Новое правило прописано в части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Оно будет действовать для любых договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»).

В обычных условиях запрещено менять размер арендной платы чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре (ст. 614 ГК). Новое правило позволит неограниченно пересматривать размер арендной платы.

Потребуйте, чтобы арендодатель уменьшил арендную плату из-за существенного ухудшения условий пользования имуществом

Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

Для этого не нужно изменять договор, достаточно направить арендодателю предложение об уменьшении арендной платы на тот период, когда условия ухудшились.

На практике часто бывает, что доступ на арендованный объект закрыт полностью. Например, сейчас в Москве закрыли здания аэропортов. Если внутри терминала предприниматель арендовал часть помещения для торговли, то сейчас он не может попасть внутрь. Суды признают аналогичные обстоятельства основанием для уменьшения арендной платы.

Попросите арендодателя уменьшить арендную плату в связи с существенным изменением обстоятельств.

Арендатор вправе изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Необходимо, чтобы обстоятельства изменились так, что стороны не стали бы заключать договор на действующих условиях, если бы знали о предстоящих изменениях (п. 1 ст. 451 ГК).

В связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой власти приняли нормативные акты, которые сильно ограничивают ведение бизнеса. Верховный суд указал, что эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции могут быть признаны существенным изменением обстоятельств (вопр. 8 разд. II обзора Президиума Верховного суда от 21.04.2020 № 1).

Чтобы изменить договор по ст. 451 ГК, ссылайтесь на существенное изменение обстоятельств, связанное с нормативным регулированием. Например, когда вести бизнес стало невозможно из-за запретов властей, а арендуемая площадь нужна лишь для предпринимательской деятельности. В частности, в Москве рекомендовано приостановить деятельность кинотеатров, досуговых и развлекательных заведений, а также ограничить доступ людей в них. Если арендатор занимался этим бизнесом, он был вынужден приостановить работу. В таком случае обстоятельства существенно изменились, арендатор вправе потребовать изменения размера арендной платы.

Стороны вправе договориться об изменении договора самостоятельно. Если соглашение не будет достигнуто, заинтересованная сторона может обратиться в суд.

Внимание

Зарегистрируйте в Росреестре дополнительное соглашение об изменении долгосрочного договора аренды недвижимости.

Иначе оно будет незаключенным. Это следует из пункта 2 статьи 609 ГК, пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59.

Измените другие условия, которые влияют на размер арендной платы.

Если не получается пересмотреть размер арендной платы, попробуйте изменить другие условия договора, которые сократят расходы на аренду.

Определите новый порядок расчета арендной платы.

Чтобы размер арендной платы соответствовал экономической обстановке, можно пересмотреть порядок ее расчета. Например, привяжите ставку арендной платы к доходам арендатора от предпринимательской деятельности.

Такие условия часто применяются при аренде торговых и иных коммерческих объектов. Суды признают их соответствующими закону (см., например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.08.2018 № Ф10-2675/2018 по делу № А68-12184/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2018 № Ф08-11170/2017 по делу № А32-7796/2017).

Уменьшите арендуемые площади.

Если арендодатель не дает согласия на сдачу имущества в субаренду, попробуйте сократить арендуемую площадь. В таком случае арендодатель сможет сдать объект другим арендаторам напрямую.

Чтобы уменьшить площадь арендуемого объекта, заключите новый договор аренды. Это нужно, поскольку меняется арендуемый объект (ст. 607 ГК). Если вы готовы отказаться от аренды нескольких объектов, просто исключите их из нового договора.

Судебная практика подтверждает, что можно сдать в аренду часть вещи (п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Подробно опишите, какую именно часть помещения, здания, земельного участка вы арендуете. Приложите к новому договору аренды план, на котором размечены границы арендуемых частей.

Договоритесь об изменении формы оплаты.

ГК допускает другие формы оплаты пользования арендованным имуществом помимо денег. В частности, можно договориться об оплате:

1. Долей продукции, плодов или доходов, которые получили в результате использования арендованного имущества;
2. Предоставлением арендатором определенных услуг;
3. Передачей арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
4. Возложением на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут выбрать сочетание этих форм или согласовать свою, более подходящую для конкретной ситуации. Это следует из пункта 2 статьи 614 ГК.

ВНИМАНИЕ

Коммунальные платежи, которые вносит арендатор – не арендная плата

Если на арендатора возложили оплату коммунальных услуг, то это нельзя рассматривать как форму арендной платы. Такая позиция изложена в пункте 12 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Как еще можно компенсировать расходы на аренду.

Чтобы возместить часть расходов, которые несет арендатор, вы можете использовать еще два способа.

Способ 1. Попробуйте сдать имущество в субаренду

Если арендодатель не готов пересматривать условия об оплате по договору аренды, воспользуйтесь правом на сдачу имущества в субаренду.

Для этого нужно соблюсти два условия. Первое: получить согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, второе – установить срок субаренды не более срока основной аренды.

Субаренду нужно оформлять так же, как и основной договор аренды. Вы можете заключить договор субаренды недвижимости или ее части, это прямо предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК.

Способ 2. Обратитесь к страховщику, если  наступили риски, предусмотренные в договоре страхования.

Арендатор может страховать свои предпринимательские риски. В таком случае страховое возмещение получит именно он, а не арендодатель (подп. 3 п. 2 ст. 929, ст. 933 ГК).

Например, до официального объявления пандемии, организация взяла в аренду стадион для проведения массового мероприятия и заключила договор страхования, в том числе, от риска отмены мероприятия. Риск наступил после запрета властей на общественные мероприятия. В таком случае страховая компания обязана будет выплатить страховое возмещение арендатору.

The post Как уменьшить арендную плату из-за коронавируса. first appeared on ЭнтерФин.

Если договор расторгается досрочно, без конфликта, по соглашению сторон, то остается только проверить, правильно ли составлено соглашение о расторжении договора, а также акт приема-передачи.

Оптимальное для арендатора решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

• какие механизмы для досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора аренды;
• на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.

Арендодатель ссылается на существенное нарушение договора арендатором.

На первый взгляд, арендатору достаточно всего лишь неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, и в этом случае попытки арендодателя досрочно расторгнуть его будут заведомо обречены на провал. Однако здесь есть ряд важных нюансов.

Перечень существенных нарушений договора, дающих арендодателю право досрочного расторжения договора, указан в статье 619 ГК.

При этом формулировки статьи 619 ГК весьма общие и могут быть конкретизированы в тексте договора.

Внимание

Нередко случается так, что арендодатель получает арендную плату с опозданием не по вине арендатора, а из-за ошибки банка.

Подтверждением оплаты будет платежное поручение с синей печатью банка, на котором будет указана дата списания денежных средств со счета клиента.

Если же это не прописать в договоре, то по общему правилу обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя, но не на сам расчетный счет арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС от 19.04.1999 № 5). Дело в том, что должник, по умолчанию, не может нести ответственность за действия банка, которого выбрал кредитор для обслуживания собственного счета.

Отдельные нарушения арендатором условий договора будут являться существенными даже при отсутствии прямого указания на это в самом договоре. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. К примеру, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически оно используется для других целей – производство, склад и т. п.

Внимание

Суд признал существенным нарушением условий договора аренды использование помещения не по назначению и изменение внешнего вида объекта аренды при отсутствии прямого указания на это в самом договоре.

В договоре могут быть указаны и такие основания для досрочного расторжения договора, которые вообще не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При составлении и согласовании текста договора юрист арендатора должен обращать особое внимание на подобные условия и по возможности исключать их из текста проекта договора.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Заявляя требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, истец ссылался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления. Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора. При этом суды установили, что в договоре не указано, что следует понимать под функциональным назначением и целями, условиями предоставления земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 30.06.2011 № КГ-А40/6609-11 по делу № А40-19649/10-9-177).

В другом случае суды отказались признать существенным нарушением условий договора аренды невыполнение арендатором обязательства по проведению модернизации помещения, поскольку понятие модернизация объекта сторонами не было согласовано (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2011 по делу № А27-7544/2010).

Существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

Таким образом, процедура расторжения договора аренды будет состоять из трех этапов:

1. Арендодатель направляет письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК).
2. Арендодатель предлагает расторгнуть договор в связи с неисполнением арендатором в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК).
3. Арендодатель предъявляет требование о расторжении договора в суде после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного суда № 6, Пленума ВАС № 8).

Закон не содержит требования обязательного последовательного прохождения всех этапов процедуры расторжения договора. Поэтому этапы 1 и 2 могут быть объединены, если в претензии указать одновременно пункт об устранении арендатором допущенных нарушений и пункт о расторжении договора в случае невыполнения этого требования.

Однако в случае если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: возвращение искового заявления на этапе возбуждения производства по делу, либо оставление искового заявления без рассмотрения, если это выяснилось уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу № А15-1334/2009.

Арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды даже в том случае, если арендатор в разумный срок устранил все нарушения, указанные в претензии.

Внимание

Если арендатор допустит существенное нарушение условий договора аренды, то арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и в том случае, когда арендатор допущенные нарушения в разумный срок устранил.

Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты задолженности, но обязан это сделать в разумный срок. Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, это лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.

До принятия постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой требования о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены. Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14. Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444). Однако в связи с принятием постановления Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.

Арбитражный суд указал, что арендатор НЕ СМОЖЕТ возразить на требование арендодателя расторгнуть договор, если он погасит задолженность по арендной плате уже в период рассмотрения спора в суде, а арендодатель докажет существенность допущенных нарушений.

Арендодатель ссылается на существенное изменение условий.

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении других условий, предусмотренных статьей 451 ГК. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма недобросовестным арендодателем крайне затруднено.

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о расторжении договора, поскольку изменение обстоятельств, на которые ссылался истец, не являлось существенным по смыслу пункта 1 статьи 451 ГК.

Арендодатель пытается воспользоваться правом на односторонний отказ, которое закреплено в самом договоре.

Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре (ст. 310 ГК). В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК).

Для реализации права одностороннего отказа от исполнения договора НЕ требуется обращаться в суд с иском о расторжении договора. Договор считается прекращенным с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в законе или в договоре (например, договор может предусматривать, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя).

Закон устанавливает такое право применительно к бессрочным договорам аренды (ст. 610 ГК). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Как разъяснил Пленум ВАС, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16.

Чтобы избежать заключения бессрочного договора аренды, рекомендуется:

• в договоре аренды указывать, на какой срок он заключен;
• определять срок либо конкретным периодом времени, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;
• включить в договор пункт следующего содержания: «При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором».

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

• безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
• условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств.

Суд кассационной инстанции отклонил доводы арендатора о том, что арендодатель не имел права на односторонний отказ от договора аренды в том случае, если арендатор не допускал нарушений условий договора.

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК). Однако это правило не касается тех случаев, когда вновь возникают аналогичные обстоятельства, являющиеся основаниями для отказа от договора.

Например, если арендодатель, который имеет право отказаться от договора при просрочке внесения арендатором арендной платы хотя бы на один день, этого не сделает и продолжит принимать от арендатора арендные платежи, то будет считаться, что арендодатель своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующей просрочке у арендодателя вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

Если арендатор не заинтересован в досрочном расторжении договора, то подобного рода пункты его интересам не отвечают, и их нужно стараться исключить на стадии согласования договора.

Встречаются ситуации, когда в договоре закреплено право арендодателя на отказ от договора при наступлении определенных обстоятельств, арендодатель выразил желание воспользоваться этим своим правом на отказ от исполнения договора, но арендатор полагает, что обстоятельств, на которые ссылается арендодатель, обосновывая свое право на отказ от договора, в действительности не было и право на отказ от договора у арендодателя не возникло.

В подобных ситуациях арендатор может избрать один из двух способов защиты своих прав:

• арендатор может проигнорировать уведомление арендодателя об отказе от договора в связи с тем, что обстоятельств, дающих арендодателю право на отказ от договора, в действительности не возникло. Вместе с тем, арендатору нужно иметь в виду, что арендодатель может предъявить иск в суд о его выселении. В этом случае арендатору нужно быть готовым доказать в суде правоту своих действий;
• арендатор может предъявить в суд иск о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды. Дело в том, что отказ арендодателя от договора является односторонней сделкой, которая, как и любая сделка, может быть признана недействительной. Поэтому арендатор, который полагает, что действия арендодателя по отказу от договора являются неправомерными, вправе оспорить такой отказ как одностороннюю сделку.

Внимание

Суд признал недействительным односторонний отказ арендодателя от договора, поскольку условия, необходимые для такого одностороннего отказа, в действительности отсутствовали.

The post Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества. first appeared on ЭнтерФин.

Когда можно изменить договор.

Изменения в трудовой договор вносят, чтобы уточнить в нем сведения сторон или условия договора. Изменения могут быть как в обязательных, так и в дополнительных условиях трудового договора.

Вносить изменения в трудовой договор по общим правилам возможно только при обоюдном согласии его сторон (ст. 72 ТК). Инициатором изменений может быть как сотрудник, так и работодатель (гл. 12 ТК).

Как оформить изменения.

Организация может составить документ в произвольной форме в виде дополнительного соглашения. Например, при переводе сотрудника на другую должность или смене фамилии сотрудника, его паспортных данных. Такой вывод следует из статьи 72 ТК (письмо Роструда от 20.11.2006 № 1904-6-1).

Дополнительное соглашение – неотъемлемая часть трудового договора, его составьте в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Факт того, что сотрудник получил свой экземпляр дополнительного соглашения, подтвердит его подпись на экземпляре работодателя. Такой вывод позволяет сделать часть 1 статьи 67 ТК. Если ведете журнал учета трудовых договоров, то зафиксируйте в нем выдачу сотруднику его экземпляра дополнительного соглашения.

Изменение условий трудового договора может затрагивать почти все его содержание. Например, смена трудовой функции сотрудника может повлечь изменение его прав и обязанностей, условий оплаты труда и многих других положений трудового договора. Если в трудовой договор вносится слишком много изменений, то его понимание может стать затруднительным. Чтобы условия такого договора были понятны, целесообразно составить дополнительное соглашение к трудовому договору. В нем укажите только действующие положения трудового договора. При этом в преамбуле дополнительного соглашения сделайте отметку: «Стороны изложили трудовой договор в новой редакции».

Какие есть особые причины для изменений.

Перед тем как оформить дополнительное соглашение к трудовому договору, в некоторых случаях необходимо выполнить ряд процедур, предусмотренных законодательством.

В частности, это касается изменений трудового договора:

• при переводе сотрудника на работу в другую местность вместе с работодателем (ст. 72.1 ТК);
• временном переводе сотрудника на другую работу (ст. 72.2 ТК);
• переводе сотрудника на другую работу в соответствии с медицинским заключением (ст. 73 ТК);
• изменении организационных или технологических условий труда (ст. 74 ТК); изменении подведомственности организации, при ее реорганизации (ст. 75 ТК).

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Условия труда.

Одна из причин изменить трудовой договор – смена организационных или технологических условий труда.

Причины таких перемен:

• поменяли технику и технологию производства (например, внедрили новое оборудование и нагрузка сотрудника стала меньше);
• провели структурную реорганизацию производства (например, исключили какую-либо стадию производственного процесса);
• реализовали иные изменения организационных или технологических условий труда, которые привели к уменьшению нагрузки сотрудника.

Внимание

Уведомьте сотрудника под подпись о предстоящих изменениях в связи со сменой организационных или технологических условий труда, а также о причинах, которые стали причиной перемен. Сделайте это минимум за два месяца до того, как изменения начнут действовать. Об этом говорится в части 2 статьи 74 ТК. Если сотрудник согласен с предстоящими изменениями, оформите дополнительное соглашение к трудовому договору (ст. 72 ТК).

Если сотрудник отказывается работать в новых условиях, организация обязана предложить ему иную должность или вакантную, в том числе и нижестоящую, нижеоплачиваемую, если такие вакансии существуют. Предлагать сотруднику можно только вакансии, которые есть у работодателя в данной местности. Предлагайте вакансии в других местностях, если это предусмотрено трудовым или коллективным договором, иными соглашениями. Такие правила предусмотрены частью 3 статьи 74 ТК.

Если сотрудник отказался от работы в новых условиях, и у организации нет вакансий, трудовой договор можно прекратить на основании пункта 7 части 1 статьи 77 ТК. Сделать это можно только когда истечет два месяца после того, как предупредили сотрудника об изменении условий трудового договора (письмо Роструда от 02.05.2012 № ПГ/3382-6-1).

The post Как изменить трудовой договор. first appeared on ЭнтерФин.

Способы определения размера арендной платы.

Механизм изменения условия о размере арендной платы напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, подлежащая перечислению арендатором арендодателю в сроки, установленные договором.

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.

Ограничения на изменение арендной платы.

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее.

По соглашению сторон договора, размер арендной платы может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом.

Это означает, что одна часть арендной платы установлена в твердой сумме, а другая часть – посредством определения порядка ее исчисления. В этом случае нужно иметь в виду, что изменение каждой из частей арендной платы подчиняется общим правилам о повышении арендной платы, а само изменение одной или обеих частей арендной платы (твердой суммы и (или) порядка определения арендной платы) не может происходить чаще одного раза в год, кроме как по соглашению сторон договора. Иными словами, подобное условие договора об арендной плате также можно менять не чаще одного раза в год; при этом изменять можно как одну из составных частей арендной платы, так и обе. Однако арендодатель в одностороннем порядке не сможет сначала изменить твердый размер одной части арендной платы, а через полгода поменять и порядок определения другой части арендной платы.

Внимание

Арендатору не стоит подписывать дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если арендодатель желает повысить арендную плату в одностороннем порядке.

Дело в том, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год. Поэтому если арендатор подпишет такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон. В таком случае суд, вполне возможно, встанет на позицию арендодателя, который в данном случае формально будет прав.

Сделки купли-продажи, поставки, подряда, с недвижимостью, оказания услуг! Оперативно.

Узнать больше

Enterfin.ru

Что необходимо учитывать, если арендная плата – твердая сумма.

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то ее размер по общему правилу должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды.

Размер арендной платы может быть изменен:

• по соглашению сторон;
• в одностороннем порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
• в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон, если такая возможность предусмотрена в договоре аренды.

1. Если иного не указано в законе или в договоре, размер арендной платы можно изменить только по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом стороны должны договориться и заключить такое соглашение в той же форме, что и сам договор аренды. Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение об изменении арендной платы также нужно будет зарегистрировать.

Если в договоре будет указано лишь то, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем (например, «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год»), то это означает, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Дело в том, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10.

2. Возможность изменения договора в одностороннем порядке предусмотрена в статье 451 Гражданского кодекса РФ для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Так, суды НЕ рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

• сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
• существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
• утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
• увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

3. Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, если это четко прописано в договоре.

Арендатору необходимо иметь в виду, что при согласовании условий договора подобного рода пункты в его интересах необходимо либо исключать, либо дополнять условиями о том, что размер арендной платы может быть изменен в соответствии с индексом инфляции или не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5 процентов».

Таким образом, арендатор может рассчитывать на то, что условие об арендной плате останется неизменным, в случаях, если:

• не произошло существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
• в договоре не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условия договора об арендной плате;
• стороны не пришли к соглашению о повышении арендной платы.

Что необходимо учитывать, если в договоре установлен механизм определения размера арендной платы.

Если в договоре установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать следующее:

1. Окончательный размер арендной платы будет исчисляться применительно к каждому оплачиваемому периоду. Поэтому итоговая сумма, подлежащая перечислению в счет арендной платы, не обязательно каждый раз должна совпадать. Например, если размер ежемесячной арендной платы составляет 1 тыс. долл. США, то ежемесячный размер арендной платы будет зависеть от текущего курса доллара США в тот или иной период времени. А поскольку курс доллара постоянно меняется, то и итоговая сумма арендной платы в рублях каждый раз будет различаться.
2. Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.
3. Если размер арендной платы в договоре установлен в соответствии с порядком расчета, определяемым каким-либо нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендодатель производит перерасчет арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления. В данном случае также не происходит изменения условия договора об арендной плате, поскольку механизм ее определения (например, посредством формул или коэффициентов, установленных в нормативном акте) останется неизменным. Следовательно, изменение размера арендной платы в данном случае представляет собой исполнение сторонами условия договора, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается в соответствии с определенным нормативным актом.

Внимание

Для минимизации рисков резкого увеличения суммы арендной платы без согласия арендатора последнему рекомендуется не включать в договор условия об установлении механизма определения размера арендной платы на основании актов государственных органов.

В то же время при аренде государственного или муниципального имущества подобные пункты в договоре прописываются практически всегда, поскольку в этих случаях применяются особые правила предоставления имущества в аренду. Чаще всего предоставление государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется по регулируемым ценам (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Как снизить размер арендной платы или получить отсрочку в период эпидемии из-за коронавируса.

Во время карантина арендаторы недвижимого имущества могут снизить размер арендной платы или получить отсрочку. Это возможно, если стороны заключили договор до того, как органы власти в регионе ввели режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

Арендатор вправе потребовать уменьшить размер арендной платы за время, в течение которого не мог пользоваться имуществом. Для этого необходимо направить арендодателю письменное требование, в котором можно сослаться на часть 3 статьи 10 Закона № 98-ФЗ.

Арендатор вправе потребовать отсрочку по уплате арендной платы. Для этого нужно направить письменное требование арендодателю, в котором можно сослаться на часть 1 статьи 10 Закона № 98-ФЗ. Арендодатель обязан рассмотреть такое требование за 30 дней и подписать с арендатором дополнительное соглашение с условием об отсрочке уплаты арендных платежей. Требования к условиям и срокам отсрочки определит Правительство.

The post Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы. first appeared on ЭнтерФин.