Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Необходима ли государственная регистрация изменений в договор аренды недвижимости, вносимых на основании уведомления, направленного арендодателем арендатору, об одностороннем изменении размера арендной платы по договору, зарегистрированному в установленном порядке, в случае если возможность такого одностороннего изменения предусмотрена договором аренды?
20.10.2020

Необходима ли государственная регистрация изменений в договор аренды недвижимости, вносимых на основании уведомления, направленного арендодателем арендатору, об одностороннем изменении размера арендной платы по договору, зарегистрированному в установленном порядке, в случае если возможность такого одностороннего изменения предусмотрена договором аренды?

Вопрос: Необходима ли государственная регистрация изменений в договор аренды недвижимости, вносимых на основании уведомления, направленного арендодателем арендатору, об одностороннем изменении размера арендной платы по договору, зарегистрированному в установленном порядке, в случае если возможность такого одностороннего изменения предусмотрена договором аренды?
 
Ответ: По нашему мнению, государственная регистрация изменений в договор аренды недвижимости, вносимых на основании уведомления, направленного арендодателем арендатору, об одностороннем изменении размера арендной платы, необходима, так как они являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения. Однако по данному вопросу имеется противоположная судебная практика.
 
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Включение в договор аренды условия об одностороннем изменении договора по требованию одной из сторон не противоречит действующему законодательству РФ.
В случае если возможность одностороннего изменения условий договора по требованию одной из сторон допускается договором, заключения соглашения о внесении изменений в договор сторонами не требуется.
При этом согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По вопросу о необходимости государственной регистрации изменений, вносимых в договор аренды недвижимого имущества, зарегистрированный в установленном порядке, на основании уведомления арендодателя, направленного арендатору в соответствии с условиями договора, в судебной практике существует две противоположные позиции.
Согласно первой позиции такие изменения не подлежат государственной регистрации, поскольку, как отмечают суды, государственной регистрации подлежит только соглашение о внесении изменений в договор аренды, а уведомление арендодателя в адрес арендатора таковым не является (Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 17АП-2218/2009-АК по делу N А50-17496/2008, ФАС Центрального округа от 21.11.2005 N А14-1825/2005/77/13).
Согласно второй позиции изменения в договор аренды, вносимые на основании уведомления арендодателя, направленного арендатору в соответствии с условиями договора, наоборот, подлежат государственной регистрации в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ, так как являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3290/2011 по делу N А51-8578/2010, ФАС Центрального округа от 26.01.2010 N Ф10-6120/09 по делу N А23-1667/09Г-2-79).
Нам более близка вторая позиция, так как законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит императивной нормы, позволяющей считать, что только соглашение сторон договора аренды (отдельный письменный документ) может являться основанием для государственной регистрации изменений, вносимых в договор аренды. Так, ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет отнести к основаниям для государственной регистрации прав помимо договоров, других сделок в отношении недвижимого имущества и прочих документов, перечисленных в п. 1 указанной статьи, также и иные документы, которые, в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Кроме того, исходя из п. 1 ст. 452 ГК РФ можно сделать вывод о том, что уведомление об изменении условий договора в одностороннем порядке, если возможность его направления предусмотрена договором аренды, представляет собой по сути соглашение об изменении договора, совершенное в форме, предусмотренной договором аренды.
 
Т.Ю.Сковородова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
23.07.2013