Вопрос: Организация 1 (учредитель управления) и организация 2 (доверительный управляющий) заключили договор о передаче недвижимого имущества (здания) в доверительное управление. Данный договор не прошел процедуру государственной регистрации. Организация 2 заключила договор аренды здания, переданного в доверительное управление, с организацией 3. Организация 1 обратилась в суд с требованием к организации 3 истребовать здание из незаконного владения. Правомерны ли требования организации 1?
Ответ: Требования организации 1, касающиеся истребования здания из незаконного владения организацией 3, правомерны, поскольку доверительный управляющий, заключивший договор аренды с организацией 3, не обладает правомочиями по передаче недвижимого имущества в аренду без государственной регистрации договора доверительного управления, соответственно, арендатор не вправе пользоваться данным зданием и обязан вернуть истребуемое имущество.
Обоснование: В соответствии с п. п. 2 и 3 ст. 1017 Гражданского кодекса РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
Как указано в ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Необходимо отметить позицию Президиума ВАС РФ, отраженную в Постановлении от 08.10.2013 N 5257/13. Как указал Президиум ВАС РФ, последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение ст. 1017 ГК РФ является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него.
В отсутствие регистрации передачи недвижимого имущества доверительный управляющий не может получить от учредителя управления правомочия сдачи имущества в аренду (ст. 608 ГК РФ), а арендатор по такому договору аренды, в свою очередь, — правомочие аренды недвижимого имущества.
Таким образом, доверительный управляющий не обладает правомочиями по передаче недвижимого имущества в аренду, без государственной регистрации договора доверительного управления, соответственно, арендатор не вправе пользоваться данным зданием и обязан вернуть истребуемое имущество.
А.А.Болдырь
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
04.04.2014
