Вопрос: Между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества. Арендатор с согласия арендодателя произвел улучшение объекта аренды. Впоследствии арендатор обратился в суд с целью признания его права собственности на объект по договору, указав, что в результате произведенных им улучшений был создан новый объект.
Может ли улучшение, произведенное арендатором с согласия арендодателя, влечь прекращение права собственности последнего на переданный по договору объект?
Ответ: Произведенные арендатором улучшения не могут рассматриваться как создание новой вещи. Все улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, не могут вести к прекращению права собственности последнего на спорный объект недвижимости.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В п. 1 ст. 623 ГК РФ установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, не могут рассматриваться как создание новой вещи. Соответственно, произведение указанных улучшений не может влечь за собой прекращение права собственности арендодателя на спорный объект недвижимого имущества.
В обоснование данной позиции приведем примеры из судебной практики.
Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 19.02.2014 N Ф09-14942/13 указывается, что улучшение, изменение арендуемого объекта арендатором в своих хозяйственных интересах, даже произведенное на основании надлежащим образом оформленной разрешительной документации, само по себе не влечет прекращения права собственности арендодателя на этот объект.
Также в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2011 N А05-3149/2010 разъяснено, что факт реконструкции арендуемых помещений за счет средств арендатора не влечет возникновения права собственности арендатора на созданную в результате реконструкции часть помещений либо права общей собственности арендодателя и арендатора на реконструированный объект.
Проанализировав данное решение суда, можем применить его к рассматриваемой ситуации по аналогии.
Таким образом, из анализа норм ГК РФ и судебной практики следует, что произведенные арендатором улучшения не могут рассматриваться как создание новой вещи. Все улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, не могут вести к прекращению права собственности последнего на спорный объект недвижимости.
Д.В.Комаров
Государственный советник
Российской Федерации
3 класса
21.04.2014
