Вопрос: Организация (арендатор) заключила договор аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ. Согласно договору размер арендной платы определялся на основе формулы расчета арендной платы (далее — формула расчета). Формула расчета устанавливалась решением органа субъекта. В период действия договора арендодатель принял нормативный акт, изменяющий количественные показатели коэффициентов, которые использовались для формулы расчета. Арендная плата, установленная в соответствии с новыми критериями, была значительно ниже арендной платы, которую вносила организация. В то же время данный акт предусматривал, что арендная плата для договоров аренды, заключенных до вступления указанного акта в силу, рассчитывается по прежним правилам. Правомерны ли действия органа субъекта?
Ответ: Действия органа субъекта РФ, установившего новый порядок расчета арендной платы с ограничением его применения для действующих договоров аренды, неправомерны, так как создают дискриминационные условия для арендаторов, заключивших договоры до вступления в силу новых критериев, для формулы расчета размера арендной платы.
Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 10 Земельного кодекса РФ субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.
Пункт 1 ст. 65 ЗК РФ устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным.
Пункт 1 ст. 65 ЗК РФ устанавливает, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее — Постановление N 582) устанавливает Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Постановление N 582 устанавливает принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Следовательно, необходимо выяснить, является ли наличие формулы с более низкими количественными коэффициентами нарушением прав арендаторов, заключивших договоры на иных условиях.
Пункт 8 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ) устанавливает, что федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается принятие актов, которые приводят или могут привести к созданию дискриминационных условий.
Пункт 8 ст. 4 Закона N 135-ФЗ определяет дискриминационные условия как условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.
Таким образом, использование различных формул расчета арендной платы приводит к неравному положению арендаторов и получению одними арендаторами незаконных предпочтений перед другими.
Принимая во внимание вышесказанное, считаем, что действия органа субъекта неправомерны (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 9707/13).
Д.В.Завгородний
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
05.05.2014
