Вопрос: Организация, применяющая ЕНВД, заключила с комитетом по управлению государственным имуществом договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа на пять лет. Недвижимость переходит в собственность организации после полного погашения задолженности по оплате по договору (до этого момента недвижимость на балансе организации не учитывается). По истечении трех лет организация ликвидируется и переуступает права на недвижимость частному лицу. Вправе ли организация заключить договор о переуступке прав на государственное имущество с физическим лицом? Должна ли она исчислить НДС и налог на прибыль по данной сделке (переуступке)?
Ответ: Переуступка прав по договору купли-продажи недвижимого имущества организации с комитетом по управлению государственным имуществом частному лицу возможна, поскольку это не запрещено действующим законодательством, регулирующим порядок передачи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, закон прямо предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц. Организация должна будет исчислить НДС и налог на прибыль по договору уступки прав в общеустановленном порядке, так как реализация (уступка прав (требований)) имущественных прав не включена в перечень видов предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться ЕНВД.
Обоснование: В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Вопросы приватизации государственного или муниципального имущества регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Учитывая, что Законом РФ N 1541-1 передача жилых помещений в собственность юридическим лицам не предусмотрена, в консультации следует придерживаться мнения, что речь в вопросе идет о покупке нежилой недвижимости.
Кроме того, исходя из срока предоставленной рассрочки (пять лет) недвижимое имущество приобреталось в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Приведенные нормативные акты не содержат запрета на уступку прав по договору купли-продажи (приватизации) государственного или муниципального имущества. Единственным исключением является запрет на уступку прав преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (ч. 7 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ).
Кроме того, в силу положений ст. 1 Федерального закона N 178-ФЗ, ст. 217 ГК РФ под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Исходя из смысла сказанного можно сделать вывод, что переуступка прав по договору купли-продажи недвижимого имущества частному лицу возможна.
Следует обратить внимание, что при переуступке прав по договору купли-продажи недвижимого имущества передаются права и обязанности — обязательства по сделке, но не права на недвижимое имущество (ст. 382 ГК РФ). В этом и заключается суть уступки прав (требований) по договору.
В свою очередь, передача прав на недвижимое имущество осуществляется только посредством заключения соответствующих договоров, таких как договоры дарения, купли-продажи, мены и другие, где передается уже возникшее право собственности на недвижимое имущество; в таком случае уступка прав невозможна. Это вытекает из положений ст. 209 ГК РФ, определяющей содержание права собственности.
Обращаем внимание, что договор купли-продажи является двусторонне обязывающим договором, поэтому в этом случае уступка прав (требований) будет носить смешанный характер и содержать в себе как уступку прав требований на недвижимое имущество, так и перевод долга (оплату в рассрочку) (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу N А33-10863/2013).
Требованиями ст. 391 ГК РФ предусмотрено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (продавца комитета по управлению государственным имуществом). Без согласия кредитора договор перевода долга является недействительной сделкой по мотивам несоответствия требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).
Согласно п. 4 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ организации, являющиеся плательщиками ЕНВД, не признаются плательщиками налога на прибыль (в отношении прибыли, полученной от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом) и налога на добавленную стоимость только в отношении операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ и осуществляемых в рамках предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД.
Перечень видов предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться ЕНВД, установлен п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Поскольку указанным перечнем реализация имущественных прав (уступка прав (требований)) не предусмотрена, плательщику ЕНВД следует исчислять налог на прибыль и налог на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
В силу п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признается передача имущественных прав (в том числе и уступка права требования).
В ст. 149 НК РФ перечислены операции, не подлежащие обложению НДС. Передача имущественных прав на нежилые помещения не включена в этот перечень, соответственно, передача имущественных прав на нежилые помещения облагается НДС.
В соответствии с п. 1 ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных гл. 21 НК РФ. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав регулируются ст. 155 НК РФ.
Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Для целей налогообложения прибыли в порядке гл. 25 НК РФ признаются в составе доходов поступления от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ).
Положениями ст. 279 НК РФ регламентированы особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования, однако положения данной нормы не применяются при уступке имущественного права и налоговая база определяется в порядке пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ.
С.В.Тимошкова
Группа компаний
«Аналитический Центр»
07.05.2014
