Вопрос: Между ООО «А» и ООО «Б» заключен договор аренды офиса в офисном здании. ООО «А» в качестве арендодателя передало во временное владение и пользование ООО «Б» недвижимое имущество сроком на 11 месяцев (апрель 2013 г. — февраль 2014 г.). Договором предусмотрено, что арендатор осуществляет перечисление арендной платы помесячно в срок до 20-го числа месяца, следующего за месяцем пользования имуществом. По истечении 11 месяцев договор аренды был расторгнут, однако ООО «Б» не уплатило в полном объеме арендную плату за последний месяц пользования имуществом (февраль 2014 г.). 25.03.2014 ООО «А» направило в адрес ООО «Б» претензию с требованием произвести уплату задолженности по арендной плате, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Вправе ли ООО «Б» обратиться в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды незаключенным на основании того, что указанный договор не содержал существенного условия — сведений о переданном в аренду офисе, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при условии, что при заключении спорного договора, его исполнении и расторжении между сторонами не было спора, касающегося объекта аренды?
Ответ: В случае если между сторонами не было спора относительно объекта аренды, переданного ООО «А» во временное владение и пользование ООО «Б», которое пользовалось указанным имуществом на протяжении всего срока действия договора аренды, у ООО «Б» отсутствуют правовые основания для признания договора аренды незаключенным, так как если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают в том числе из договора.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пункт 1 ст. 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Арендные отношения регулируются гл. 34 ГК РФ.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В случае если договор аренды не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, то указанное обстоятельство означает, что предмет договора является несогласованным, а договор — незаключенным (Определение ВАС РФ от 31.07.2012 N ВАС-9722/12 по делу N А10-1961/2011, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу N А46-5361/2010).
Однако при рассмотрении данного вопроса необходимо учитывать следующее.
Президиум ВАС РФ в п. 7 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указал, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
Передача помещения арендатору без возражений относительно предмета договора, а также отсутствие у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора в процессе его исполнения (в том числе доказательство по поводу невозможности использования помещения или препятствий для его использования) свидетельствуют о том, что договор считается заключенным (Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2013 по делу N А40-121275/12-37-523).
Регулярное внесение арендных платежей и их принятие в отсутствие у сторон в течение продолжительного периода разногласий относительно индивидуализирующих арендуемое имущество характеристик не позволяют ссылаться на незаключенность договора субаренды и дополнительного соглашения к нему (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2013 по делу N А53-27500/2012).
На основании изложенного ООО «Б», по нашему мнению, не имеет правовых оснований для признания договора аренды с ООО «А» незаключенным.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
16.05.2014
