Вопрос: Организация (арендатор) заключила договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с муниципальным образованием (арендодателем). В договоре они установили правило о возможности изменения размера арендной платы в связи с изменением формулы ее расчета (далее — формула расчета). Формула расчета устанавливалась решением муниципального образования на основании критериев, утвержденных уполномоченным органом субъекта РФ, на территории которого расположено соответствующее муниципальное образование. В период действия договора арендодатель два раза за год вносил в формулу расчетов изменения, увеличивающие размер арендной платы. Арендатор отказался уплачивать арендную плату в части увеличения. Правомерны ли действия арендодателя?
Ответ: По нашему мнению, действия арендодателя в рассматриваемой ситуации являются правомерными. Несмотря на установленный Гражданским кодексом РФ запрет чаще одного раза в год менять размер арендной платы, у муниципального образования есть такая возможность при наличии соответствующего условия в тексте договора.
Обоснование: Пункт 1 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Пункт 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Таким образом, установление порядка определения размера арендной платы муниципальным образованием правомерно, так как именно на него возложена такая обязанность.
Пункт 3 ст. 614 ГК РФ говорит, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Таким образом, возможность неоднократного изменения арендной платы в течение года ВАС РФ связывает с согласованным волеизъявлением сторон. При этом изменение в соответствии с законом или договором не будет признано согласованным, если сторона изменила размер арендной платы единолично, без получения одобрения другой стороны.
В то же время суды, рассматривая дела со схожими обстоятельствами, пришли к иному пониманию одностороннего изменения условий о размере арендной платы. Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) обозначило правовую позицию, согласно которой изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Следовательно, наличие в договоре условия о возможности изменения арендной платы путем издания соответствующего нормативно-правового акта рассматривается как заранее выраженное арендатором согласие на изменение размера арендной платы. Таким образом, действия муниципального органа являются правомерными (см. Постановления ФАС Московского округа от 10.09.2013 N А41-56444/12, ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2013 N А17-4942/2012).
Д.В.Завгородний
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
29.05.2014
