Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Налогоплательщик в 2007 г. приобрел квартиру, которая впоследствии переведена в состав нежилого фонда, о чем соответствующая запись в ЕГРП на недвижимое имущество в органах Росреестра сделана в 2012 г. Налогоплательщик в 2013 г. намеревается продать указанное помещение. Каким образом в данном случае определяется налоговая база по НДФЛ?
20.10.2020

Налогоплательщик в 2007 г. приобрел квартиру, которая впоследствии переведена в состав нежилого фонда, о чем соответствующая запись в ЕГРП на недвижимое имущество в органах Росреестра сделана в 2012 г. Налогоплательщик в 2013 г. намеревается продать указанное помещение. Каким образом в данном случае определяется налоговая база по НДФЛ?

Вопрос: Налогоплательщик в 2007 г. приобрел квартиру, которая впоследствии переведена в состав нежилого фонда, о чем соответствующая запись в ЕГРП на недвижимое имущество в органах Росреестра сделана в 2012 г. Налогоплательщик в 2013 г. намеревается продать указанное помещение. Каким образом в данном случае определяется налоговая база по НДФЛ?
 
Ответ: По мнению Минфина России, в ситуации, когда налогоплательщик, приобретя в 2007 г. квартиру, которая в 2012 г. была переведена в состав нежилого фонда, намеревается в 2013 г. продать указанное помещение, он вправе уменьшить облагаемый доход от продажи нежилого помещения, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, на сумму имущественного налогового вычета по НДФЛ в размере 250 000 руб. либо на расходы по приобретению недвижимости. Однако, на наш взгляд, из анализа норм действующего законодательства следует иной подход к налогообложению соответствующих доходов.
 
Обоснование: В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.
Рассматривая ситуацию, аналогичную заданной в вопросе, Минфин России в Письме от 26.08.2011 N 03-04-05/7-607 отметил следующее: ст. 219 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а срок нахождения нежилого помещения в собственности налогоплательщика-продавца определяется на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости в виде нежилого помещения.
На основании изложенного был сделан вывод о возможности уменьшения облагаемого дохода от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее трех лет, на сумму имущественного налогового вычета в размере 250 000 руб., либо об уменьшении его на расходы по приобретению недвижимости.
Однако, на наш взгляд, из анализа норм действующего законодательства следует иной подход к налогообложению соответствующих доходов.
Из вопроса следует, что квартира находилась в собственности налогоплательщика с 2007 г. В связи с осуществленным переводом жилого помещения в нежилое в 2012 г. получено новое свидетельство о государственной регистрации права на данное помещение.
Из методологического подхода, изложенного в Письмах Минфина России от 26.01.2012 N 03-04-05/7-77 и ФНС России от 11.12.2012 N ЕД-4-3/21023@ (размещено на официальном сайте ФНС России), усматривается, что ст. 235 ГК РФ предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из положения п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, следует, что изменение назначения объекта — перевод жилого помещения в нежилое — не влечет за собой прекращения или перехода права на него.
Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком нежилого помещения в связи с переводом его из жилого (квартиры) не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данное помещение. В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на помещение является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности в связи с переводом его в нежилое помещение, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения назначения объекта) более трех лет, доходы, полученные от продажи такого помещения, не будут подлежать обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
 
А.В.Телегус
К. э. н.
Член Палаты налоговых консультантов
Российской Федерации
30.07.2013