Вопрос: Договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Впоследствии арендодатель решил сделать договор срочным и предложил арендатору подписать дополнительное соглашение, изменяющее условие о сроке договора. Арендатор не желает подписывать такое дополнительное соглашение. Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке изменять условия договора, который возобновлен на неопределенный срок?
Ответ: При отсутствии со стороны арендатора нарушений условий договора арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора аренды земельного участка, который возобновлен на неопределенный срок.
Обоснование: Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон противоречит основополагающему принципу недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ).
Так, в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В отдельных случаях одна из сторон может требовать изменения условий договора или его расторжения в судебном порядке (при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором) (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако следует иметь в виду, что действующее законодательство позволяет арендодателю требовать расторжения бессрочного договора аренды без указания причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Кроме того, на основании ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, в описанном случае при отсутствии со стороны арендатора нарушений условий договора арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора аренды земельного участка, который возобновлен на неопределенный срок.
М.Г.Юхаранова
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
18.06.2014