Вопрос: Унитарное предприятие выступает арендодателем части принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения нежилого помещения в договоре аренды, заключенном с ООО.
Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, обратился в арбитражный суд с иском к этому предприятию (арендодателю) и обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительным краткосрочного договора аренды части принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения нежилого помещения. Договором аренды передаваемая часть помещения не была индивидуализирована.
Правомерно ли такое требование?
Ответ: Требование собственника имущества унитарного предприятия о признании недействительным договора аренды, заключенного унитарным предприятием (арендодателем) и ООО, в котором не определена часть помещения, предназначенная для сдачи в аренду, неправомерно.
Обоснование: В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными в силу абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из вышеизложенных норм следует, что договор аренды, не содержащий сведений об индивидуализации арендуемого объекта, не считается заключенным.
В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, выраженной в Информационном письме от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», отсутствие в договоре аренды индивидуализации передаваемой части помещения свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.
В Решении Арбитражного суда г. Москвы от 12.04.2012 N 126552/10 по делу N А40-71609/10-82-612 указано, что, поскольку договор от 08.10.2007 является незаключенным, не подлежат удовлетворению требования по встречному иску о признании недействительным договора от 08.10.2007.
Таким образом, из вышеизложенных норм, судебной практики и правовой позиции Президиума ВАС РФ следует, что недостижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора влечет его незаключенность и невозможность применения положений о недействительности сделок.
Н.Н.Матюнина
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
18.06.2014
