Вопрос: На товарищество собственников жилья возложены функции управляющей компании в многоквартирном доме. Индивидуальному предпринимателю в данном доме на праве собственности принадлежит нежилое помещение. Товариществом собственников жилья заключен с обслуживающей организацией договор на содержание, техническое и аварийное обслуживание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которым организация оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества, капитальному ремонту в многоквартирном жилом доме, в том числе и в нежилом помещении индивидуального предпринимателя.
Договор между товариществом собственников жилья и индивидуальным предпринимателем на содержание общего имущества в многоквартирном доме не заключен.
ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании суммы неосновательного обогащения, возникшего вследствие фактического оказания услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества, капитальному ремонту в многоквартирном жилом доме.
Правомерна ли позиция ТСЖ?
Ответ: Отсутствие договора между ТСЖ и индивидуальным предпринимателем не освобождает предпринимателя от предусмотренной законом обязанности по внесению платы за содержание общего имущества собственников жилого дома, поэтому исковые требования ТСЖ являются правомерными.
Обоснование: Статья 1102 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязанность возвратить неосновательное обогащение.
Статьей 210 ГК РФ установлена обязанность собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Частями 1, 2 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Таким образом, законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности на это имущество. Указанная обязанность собственника, наделенного правом выбора способа управления многоквартирным домом, реализуется (в случае выбора такого способа управления многоквартирным домом, как управление управляющей компанией) посредством заключения соответствующего договора управления с управляющей компанией, предметом которого в силу положения ч. 2 ст. 162 ЖК РФ является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
Судебная практика подтверждает такой вывод. Определением ВАС РФ от 18.03.2014 N ВАС-3084/14 в передаче дела в Президиум ВАС РФ было отказано. ВАС РФ отметил: нижестоящими судебными инстанциями сделан правильный вывод о том, что отсутствие договора между сторонами не освобождает предпринимателя от предусмотренной законом обязанности по внесению платы за содержание общего имущества собственников жилого дома.
К такому же выводу ВАС РФ пришел в Определении от 18.03.2014 N ВАС-2418/14 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ. ВАС РФ отметил, что индивидуальный предприниматель как собственник помещения многоквартирного дома обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из вышеизложенного следует, что, несмотря на отсутствие договора, индивидуальный предприниматель обязан оплатить фактически оказанные услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Н.Н.Матюнина
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
18.06.2014
