Вопрос: Между арендатором и арендодателем заключен договор аренды земельного участка. Арендатором был заключен договор субаренды указанного земельного участка. Договор аренды был досрочно прекращен, рассматриваемый земельный участок был передан арендодателем покупателю в рамках заключенного между ними договора купли-продажи (продавцом и покупателем в договоре выступили арендодатель и арендатор по прежнему договору аренды). Субарендатор не был извещен арендодателем по первоначальному договору о досрочном прекращении договора аренды.
Субарендатор обратился в суд с иском признать договор купли-продажи ничтожным в положениях, касающихся земельного участка, находившегося в субаренде, ссылаясь на ст. 618 ГК РФ, предусматривающую право субарендатора на заключение договора аренды с собственником имущества при досрочном прекращении договора аренды. Субарендатор ссылался на тот факт, что неуведомление его о расторжении договора аренды лишило его права на заключение самостоятельного договора аренды на период в пределах оставшегося срока субаренды.
Правомерны ли требования субарендатора?
Ответ: Неуведомление субарендатора о досрочном прекращении договора аренды не может служить основанием для признания договора купли-продажи земельного участка (являющегося предметом договора субаренды) ничтожным в рамках ст. 168 Гражданского кодекса РФ, так как законодательно не установлена обязанность такого уведомления.
Обоснование: Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ устанавливается, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендуемое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Из ст. 618 ГК РФ следует, что, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Ничтожной сделкой, как установлено ст. 166 ГК РФ, признается сделка, недействительная по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой судом.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Как уже было указано выше, в ст. 618 ГК РФ закреплено право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, однако указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним.
Поскольку обязанность указанного уведомления арендатором законодательно не предусмотрена, отсутствие такого уведомления не может повлечь ничтожность сделки купли-продажи арендуемого ранее имущества по основаниям ст. 168 ГК РФ.
Постановлениями Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2013 N А09-537/2013 и ФАС Центрального округа от 27.12.2013 N А09-537/2013 судебные акты предыдущих судебных инстанций оставлены без изменения (решением суда первой инстанции 2013 г. в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи ничтожным в части продажи земельного участка, находящегося в субаренде, было отказано).
Определением ВАС РФ от 24.02.2014 N ВАС-1373/14 в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано. ВАС РФ отметил: нижестоящими судебными инстанциями сделаны правильные выводы о том, что ГК РФ при досрочном прекращении договора аренды предусматривает право субарендатора на заключение договора аренды имущества, находившегося в его пользовании на условиях субаренды, но не предусматривает обязанности арендодателя направлять субарендатору предложение о заключении договора.
Таким образом, из вышеизложенного следует, что неуведомление субарендатора о досрочном прекращении договора аренды не может служить основанием для признания договора купли-продажи земельного участка (являющегося предметом договора субаренды) ничтожным в рамках ст. 168 ГК РФ, поскольку законодательно не установлена обязанность такого уведомления.
Н.Н.Матюнина
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
19.06.2014
