Вопрос: Ссылаясь на наличие задолженности по оплате стоимости потребленных нанимателями жилых помещений коммунальных услуг, управляющая компания обратилась в арбитражный суд к организации — собственнику (наймодателю по договору социального найма) жилых помещений многоквартирного дома с исковыми требованиями о возмещении задолженности.
Правомерны ли такие требования?
Ответ: Законодательно не установлены правовые нормы, обязывающие собственника жилых помещений возмещать управляющей компании задолженность нанимателей этих помещений по коммунальным услугам. Следовательно, подобные требования неправомерны.
Обоснование: Согласно ст. 10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.
По ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания на условиях, установленных ЖК РФ.
На основании п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ и ст. 678 Гражданского кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, то, как следует из п. 3 ст. 682 ГК РФ, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Частью 2 той же статьи установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:
1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Согласно ч. 3 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
В силу ч. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей компанией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей компании, за исключением случая, предусмотренного ч. 7.1 рассматриваемой статьи (предусматривает возможность собственников помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда внесения платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям на основании решения общего собрания собственников помещений).
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354), также устанавливают обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей компании в случае, если она осуществляет управление жилым домом (пп. «и» п. 34 Правил N 354).
Из вышеизложенного следует, что указанные выше положения гражданского и жилищного законодательства обязанность по плате за потребленные коммунальные услуги возлагают именно на нанимателей жилых помещений при передаче им помещений во владение и пользование по договору социального найма (либо по договору найма).
Действующее законодательство, ГК РФ и ЖК РФ в частности, не предусматривает обязанности собственника жилого помещения возмещать управляющей компании задолженность нанимателей этих помещений по оплате коммунальных услуг, что подтверждается также судебной практикой.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 N 06АП-1904/2013, оставленным без изменения Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 29.10.2013 N Ф03-4747/2013, решение суда первой инстанции, которым исковые требования ТСЖ к открытому акционерному обществу о взыскании задолженности по уплате нанимателями стоимости коммунальных услуг были удовлетворены, отменено и в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, руководствовался положениями ст. ст. 153 — 155 ЖК РФ, Правил N 354, устанавливающих обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей компании в случае, если она осуществляет управление жилым домом.
Определением ВАС РФ от 25.02.2014 N ВАС-1730/14 в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано. ВАС РФ посчитал, что нижестоящие судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что правовых норм, обязывающих собственника жилых помещений возмещать управляющей компании задолженность нанимателей этих помещений по коммунальным услугам и по оплате содержания и ремонта жилого помещения, не установлено.
Из толкования вышеизложенных правовых норм и судебной практики следует, что действующее законодательство не содержит обязанности собственника жилых помещений возмещать управляющей компании задолженность нанимателей по коммунальным услугам: обязанность возложена на самих нанимателей в соответствии со ст. ст. 153 — 155 ЖК РФ и Правилами N 354.
Н.Н.Матюнина
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
19.06.2014
