Вопрос: Организация, относящаяся к субъекту среднего предпринимательства, заключила договор аренды объекта недвижимости и земельного участка с муниципальным образованием в лице уполномоченного органа. Она исправно выплачивала арендную плату, не допуская задолженностей на протяжении трех лет. В дальнейшем организация направила заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Уполномоченный орган ответил отказом, который мотивировал тем, что арендуемое имущество не включено в план приватизации муниципального имущества, утверждаемый нормативным актом муниципального образования. Правомерны ли действия уполномоченного органа?
Ответ: Действия уполномоченного органа муниципального образования неправомерны. Действующее законодательство не содержит требований о включении плана приватизации муниципального имущества в соответствующий нормативный акт муниципального образования. Субъект среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, правомочен реализовать свое право на приобретение арендуемого муниципального имущества путем подачи заявления, которое одновременно обязывает уполномоченный орган муниципального образования совершить действия, направленные на реализацию прав организации.
Обоснование: Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 159-ФЗ) устанавливает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
— арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ;
— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
— арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона N 159-ФЗ ст. ст. 6 и 9 рассматриваемого Федерального закона действуют до 1 июля 2015 г.
В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Письмо Президиума ВАС РФ N 134) дано разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.
Таким образом, для муниципальных органов власти установлен запрет на создание дополнительных как материальных, так и административных условий для реализации преимущественного права на приобретение имущества. Выполнение условий, содержащихся в Федеральном законе N 159-ФЗ, является единственным и достаточным условием для удовлетворения притязаний арендатора.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В п. 3 Письма Президиума ВАС РФ N 134 содержится разъяснение, согласно которому субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ).
ВАС РФ в Определении от 11.03.2012 N ВАС-5053/11 по делу N А41-15725/2010 поддержал позицию кассационного суда, который отклонил доводы администрации о невозможности отчуждения спорного имущества в собственность заявителя ввиду отсутствия волеизъявления собственника и невключения указанного имущества в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа как противоречащие ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ (см. также Определение ВАС РФ от 24.08.2011 N ВАС-10239/11 по делу N А41-13876/09, Постановления ФАС Московского округа от 22.05.2014 N Ф05-4064/2014 по делу N А40-172075/12-54-1115, ФАС Поволжского округа от 28.02.2012 по делу N А72-8449/2010).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации после получения указанного заявления уполномоченный муниципальный орган обязан произвести действия (при соблюдении требований ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ), направленные на реализацию преимущественного права арендатора на приобретение в собственность объекта недвижимости.
В.Д.Пичужкин
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
26.06.2014
