Вопрос: Предприниматель и ООО заключили договор аренды недвижимого имущества (здания склада) сроком на три года. Указанный договор был в установленном порядке зарегистрирован в уполномоченном органе, однако недвижимое имущество, составляющее предмет договора, было передано по акту арендодателем арендатору за месяц до государственной регистрации договора аренды (в момент заключения договора аренды).
С какого момента надлежит исчислять срок исковой давности по требованию о возврате недвижимого имущества, в случае если ООО обратится в арбитражный суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки (недееспособность предпринимателя) в виде возврата переданного имущества: с даты составления между ООО и предпринимателем акта, подтверждающего прием-передачу недвижимого имущества, или со дня государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества?
Ответ: В ситуации, когда между предпринимателем и ООО заключен договор аренды недвижимого имущества (здания склада) сроком на три года и указанный договор был в установленном порядке зарегистрирован в уполномоченном органе, однако недвижимое имущество, составляющее предмет договора, было передано по акту арендодателем арендатору за месяц до государственной регистрации договора аренды (в момент заключения договора аренды), по требованию лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки течение срока исковой давности определяется началом исполнения сделки. Так как в силу Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, правовые последствия указанной сделки наступают после ее регистрации, а следовательно, срок исковой давности по требованию о возврате недвижимого имущества, переданного по ничтожному договору аренды, исчисляется не ранее чем с даты государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Обоснование: В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пункт 1 ст. 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Статья 171 ГК РФ предусматривает недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным.
Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десяти лет со дня начала исполнения сделки.
Согласно п. 28 Рекомендаций Научно-консультативного совета о практике применения гражданского законодательства Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа (по итогам работы заседания Совета, проведенного 08.06.2012 на базе Арбитражного суда Республики Марий Эл, согласованы с Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации) течение срока исковой давности начинается с момента исполнения сделки (передачи имущества, перечисления денежных средств), но не ранее государственной регистрации договора.
На основании изложенного срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата переданного имущества следует исчислять не с даты передачи имущества, а не ранее чем с даты государственной регистрации договора аренды.
Указанная позиция также подтверждается Постановлениями Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2008 по делу N А10-1693/07-15, Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.10.2010 по делу N А69-472/2009.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
02.07.2014
