Вопрос: Вправе ли стороны договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предусмотреть в тексте такого договора запрет на односторонний отказ от исполнения договора?
Ответ: Стороны договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, не вправе предусмотреть в тексте такого договора запрет на односторонний отказ от исполнения договора.
Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Более того, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Следует отметить, что из содержания ст. 610 ГК РФ не следует однозначный вывод об установлении в тексте договора аренды запрета на односторонний немотивированный отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Однако Пленум ВАС РФ в п. 3 своего Постановления от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» прямо указал, что п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Следовательно, стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не вправе в тексте договора установить запрет на односторонний немотивированный отказ от такого договора аренды.
Е.А.Башарин
Юридическая компания «Юново»
04.07.2014
