Вопрос: Применяются ли правила параграфа 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков при банкротстве организации, к которой имеются требования граждан о передаче жилых помещений, если она не является правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство?
Ответ: Учитывая судебную практику, при банкротстве организации, к которой имеются требования граждан о передаче жилых помещений, если она не является правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство, применяются правила параграфа 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон N 127-ФЗ) о банкротстве застройщиков.
Обоснование: В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ для целей параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ используется понятие лица, привлекающего денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщика) как юридического лица независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительного кооператива, или индивидуального предпринимателя, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Согласно п. 2 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ правила, установленные параграфом 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Исходя из п. 3 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, также ими в заявлении о признании должника банкротом.
В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Сведения о принятии заявления о признании должника банкротом подлежат опубликованию в порядке, установленном ст. 28 Закона N 127-ФЗ.
Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ. Сведения, содержащиеся в указанном определении, подлежат опубликованию в порядке, установленном ст. 28 Закона N 127-ФЗ. Указанное определение может быть обжаловано.
Исходя из изложенного Закон N 127-ФЗ устанавливает самостоятельное понятие застройщика, отличающееся от указанного в ГрК РФ. При этом понятие застройщика, приведенное в Законе N 127-ФЗ, не связывается с обладанием на каком-либо праве земельным участком, на котором осуществлялось строительство.
Таким образом, при банкротстве организации, к которой имеются требования граждан о передаче жилых помещений, если она не является правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство, применяются правила параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ о банкротстве застройщиков.
Правомерность данных выводов подтверждается судебной практикой.
В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16.04.2014 N А53-766/2013 суд с учетом положений пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ заключил, что для признания должника застройщиком в целях применения параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство. С учетом изложенного довод о том, что должник не является застройщиком, поскольку он не является правообладателем земельного участка, на котором построен указанный дом, отклонен судом.
В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 N А43-8738/2011 суд также отметил, что для признания должника застройщиком для целей применения параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. В пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ установлено единственное требование к должнику для признания его застройщиком — наличие к нему требования о передаче жилых помещений или денежных требований.
В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2013 N А56-47441/2010 суд отметил: п. 2 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ предусмотрено, что правила, установленные параграфом 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства. Таким образом, вопреки доводам, для признания должника застройщиком в целях применения параграфа 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство.
Е.В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
07.07.2014
