Вопрос: Банк предоставил клиенту кредит. Кредит был обеспечен ипотекой и поручительством.
Произошел случай неисполнения обязательств по кредитному договору. Поручитель частично выполнил требования по кредитному договору и обратился в органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с просьбой внесения изменений в регистрационные записи и указания его как залогодержателя по договору ипотеки.
Управление госреестра потребовало документ, подтверждающий переход прав кредитора и основания внесения изменений в реестр. Поручитель не смог представить документ о переходе прав.
На этом основании управление госреестра отказало в регистрации.
Правомерен ли такой отказ?
Ответ: Если произошел случай неисполнения обязательств по кредитному договору, в связи с чем поручитель частично выполнил требования по кредитному договору, то внесение изменений в регистрационные записи и указание его как залогодержателя по договору ипотеки могут быть произведены на основании одного лишь его заявления.
Обоснование: В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Как закрепляет ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
По ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Статья 365 ГК РФ устанавливает, что к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
В порядке ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» говорит о том, что в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.
Таким образом, в данном случае права поручителя как нового залогодержателя подлежали государственной регистрации на основании одного лишь его заявления.
Этот подход подтверждается и судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 24.12.2013 по делу N А35-1692/2013).
А.Ю.Буркова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
11.07.2014
