Вопрос: Между организациями заключен договор аренды земельного участка на пять лет. Стороны в договоре предусмотрели, что размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды.
В 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка возросла в два раза.
Может ли увеличение кадастровой стоимости земельного участка, которая служит основой для определения размера арендной платы, являться основанием для расторжения в арбитражном суде по заявлению арендатора договора аренды на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ?
Ответ: В ситуации, когда между организациями заключен договор аренды земельного участка на пять лет, а стороны в договоре предусмотрели, что размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды, увеличение кадастровой стоимости земельного участка, которая служит основой для определения размера арендной платы, не является основанием для расторжения в арбитражном суде по заявлению арендатора договора аренды на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ.
Обоснование: В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пункт 1 ст. 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статья 620 ГК РФ содержит основания для возможности досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Статья 451 ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).
В силу ст. 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Как отметил Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 21.03.2014 по делу N А34-4294/2013, исходя из абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ к существенному изменению обстоятельств относится наступление таких изменений, которые участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть. Изменение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ и не является основанием для изменения условий данного договора в судебном порядке.
Руководствуясь изложенным, полагаем, что увеличение кадастровой стоимости земельного участка, которая служит основой для определения размера арендной платы, не может являться основанием для расторжения в арбитражном суде по заявлению арендатора договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
11.07.2014
