Вопрос: Строительная организация (застройщик) и организация (участник долевого строительства) подписали договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома (далее — объект). В соответствии с условиями договора участник долевого строительства вносит денежные средства на финансирование строительства объекта, а застройщик передает участнику для оформления права собственности квартиру определенной площади, расположенную в указанном доме. Договор подлежит государственной регистрации. Организация обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора. Строительная организация в регистрирующий орган не явилась, и в регистрации договора было отказано по причине непредставления документов на квартиру. Организация считает, что застройщик неправомерно уклонился от регистрации договора. Застройщик уклонившимся себя не считает, поскольку на момент обращения организации в регистрирующий орган дом был введен в эксплуатацию, а в подписанном договоре не указана конкретная квартира, подлежащая передаче. Правомерны ли в рассматриваемом случае доводы организации?
Ответ: Факт введения дома в эксплуатацию свидетельствует о том, что спорный объект уже не является объектом незавершенного строительства, в отношении которого заключен договор, а относится к жилым помещениям. Также если стороны договором не конкретизировали ни номер, ни место расположения указанной квартиры, то считаем, что в рассматриваемом вопросе отказ в государственной регистрации договора является правомерным. Застройщик не является уклонившимся от заключения договора, поскольку на момент предполагаемой регистрации дом введен в эксплуатацию.
Обоснование: Пункты 1, 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ гласят, что, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Пункт 2 ст. 24 Закона N 214-ФЗ гласит, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 4, 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.
В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2014 N А29-3386/2013 суд указывает, что факт введения дома в эксплуатацию свидетельствует о том, что в настоящий момент спорный объект уже не является объектом незавершенного строительства, в отношении которого заключен договор, а относится к жилым помещениям, регистрация права собственности на которые осуществляется в ином порядке (с получением акта приема-передачи, постановкой на кадастровый и технический учеты и т.д.).
Кроме того, сторонами в подписанном договоре согласовано условие о передаче организации жилого помещения (квартиры) определенной площади, расположенной в указанном доме, тем не менее стороны договором не конкретизировали ни номер, ни место расположения указанной квартиры. Учитывая изложенное, считаем, что в рассматриваемом вопросе отказ в государственной регистрации договора является правомерным. Застройщик не является уклонившимся от заключения договора, поскольку на момент предполагаемой регистрации дом введен в эксплуатацию.
Г.Н.Афиногенова
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
14.07.2014
