Вопрос: Организация, применяющая УСН с объектом «доходы», в 2012 г. приобрела объект недвижимости — административное здание с целью использования его по назначению. Оплата здания не производилась, поскольку договор купли-продажи недвижимости содержит условие в виде отсрочки платежа до марта 2014 г. С 01.01.2014 организация перешла на общий режим налогообложения с использованием при исчислении налога на прибыль метода начисления. В марте 2014 г. задолженность перед продавцом недвижимости погашена. В III квартале 2014 г. планируется сделка купли-продажи объекта недвижимости. Вправе ли организация при исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль уменьшить доход от реализации объекта недвижимости на сумму расходов, связанных с его приобретением?
Ответ: В случае реализации объекта недвижимости в целях исчисления налога на прибыль нельзя уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с его приобретением, поскольку основные средства, приобретенные в период применения УСН с объектом «доходы», при переходе на общую систему налогообложения амортизации не подлежат, даже если основное средство было приобретено в рассрочку и оплата была произведена после перехода.
Обоснование: В целях налогообложения прибыли доходом от реализации признается выручка от реализации товаров, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженных в денежной и (или) натуральной формах (п. п. 1, 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ).
При реализации товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Однако в рассматриваемой ситуации объект недвижимости приобретен в период применения упрощенной системы налогообложения с объектом «доходы», реализация планируется в период применения общего режима налогообложения.
Особенности исчисления налоговой базы при переходе с упрощенной системы налогообложения на иные режимы налогообложения установлены ст. 346.25 НК РФ. В частности, организации, применявшие упрощенную систему налогообложения, при переходе на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль организаций с использованием метода начислений выполняют следующее правило: признают в составе расходов расходы на приобретение в период применения упрощенной системы налогообложения товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые не были оплачены (частично оплачены) налогоплательщиком до даты перехода на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль по методу начисления, если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ. Указанные расходы признаются расходами месяца перехода на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль организаций с использованием метода начислений (пп. 2 п. 2 ст. 346.25 НК РФ).
Приобретенный в 2012 г. объект недвижимости — административное здание использовался в составе объектов основных средств, в дальнейшем планируется реализация этого объекта.
Выручка от продажи здания (без НДС) включается в состав доходов от реализации на дату передачи недвижимости приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ). При этом организация вправе уменьшить этот доход на остаточную стоимость объекта ОС, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, и на расходы, непосредственно связанные с его реализацией (пп. 1 п. 1, п. 1 ст. 268 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации объект основных средств приобретен в период применения УСН с объектом «доходы».
Несмотря на тот факт, что в период перехода на общую систему налогообложения здание оплачено не было, учесть его стоимость в расходах переходного периода, на наш взгляд, не представляется возможным.
Согласно п. 4 ст. 346.17 НК РФ при переходе налогоплательщика с объекта налогообложения в виде доходов на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, на дату такого перехода остаточная стоимость основных средств, приобретенных в период применения упрощенной системы налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, не определяется. Аналогичный вывод делается специалистами финансового и налогового ведомств и при переходе с УСН с объектом «доходы» на общую систему налогообложения, несмотря на то что прямая норма в НК РФ отсутствует. То есть основные средства при переходе на общую систему налогообложения амортизации не подлежат (Письма Минфина России от 19.01.2012 N 03-03-06/1/20, от 07.12.2012 N 03-03-06/1/633, от 17.03.2010 N 03-11-06/2/36, от 29.12.2008 N 03-11-04/2/205, от 13.11.2007 N 03-11-02/266 (направлено Письмом ФНС России от 28.11.2007 N СК-6-02/912@)).
О.В.Егорова
ООО «ПРАВО-Конструкция»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
16.07.2014
