Вопрос: Между управлением Росимущества (далее — арендодатель) и организацией (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно условиям указанного договора арендатор не вправе заключать с третьими лицами договоры субаренды, а также данным договором предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения арендатором условий арендного договора. Арендатором заключен агентский договор с третьим лицом. На основании агентского договора третье лицо заключило со сторонней организацией договор субаренды. Арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения указанного договора. Арендатор, ссылаясь на буквальное толкование договора, продолжает пользоваться помещением, считает, что отказ арендодателя от исполнения договора может быть осуществлен только в судебном порядке, поскольку организацией условия арендного договора не нарушались. Правомерен ли в рассматриваемом случае односторонний отказ арендодателя? Правомерны ли действия организации-арендатора?
Ответ: Действия арендатора, заключившего договор аренды без права сдавать имущество в субаренду, но заключившего агентский договор на сдачу имущества в субаренду, могут быть расценены как существенное нарушение условий арендного договора, следовательно, односторонний внесудебный отказ арендодателя от исполнения вышеуказанного договора является правомерным и обоснованным, а действия арендатора, продолжающего пользоваться указанными помещениями, — незаконными.
Обоснование: Статья 622 Гражданского кодекса РФ гласит, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статья 450 ГК РФ гласит, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В рассматриваемой ситуации по условиям арендного договора арендатор не вправе заключать с третьими лицами договоры субаренды, а также данным договором предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения арендатором условий арендного договора. Тем не менее арендатор считает односторонний отказ арендодателя от исполнения договора неправомерным, поскольку договоры субаренды были заключены не им, а агентом на основании соответствующего договора.
Считаем указанные выводы арендатора неправомерными в силу следующего.
Статья 1005 ГК РФ гласит, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
Таким образом, считаем, что арендатором в нарушение условий арендного договора арендуемое помещение было фактически передано в субаренду сторонней организации (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2013 N А43-10452/2012).
В рассматриваемом случае действия арендатора могут быть расценены как существенное нарушение условий арендного договора, следовательно, односторонний внесудебный отказ управления от исполнения вышеуказанного договора является правомерным и обоснованным, а действия арендатора, продолжающего пользоваться указанными помещениями, — незаконными.
Г.Н.Афиногенова
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
16.07.2014
