Вопрос: Между администрацией сельского поселения (участником долевого строительства) (далее — администрация) и организацией (застройщиком) заключен муниципальный контракт (далее — контракт) на постройку и передачу объекта долевого строительства (квартиры). Администрация в полном объеме уплатила цену контракта организации, однако организация отказалась передать квартиру администрации, сославшись на недействительность контракта в силу того, что администрация была не вправе заключать муниципальные контракты на сумму, превышающую размер финансирования адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Администрация в своих возражениях указывает, что при заключении контракта стороны исходили из того, что жильцы расселяемых квартир до момента подписания муниципальных контрактов выразили свое письменное согласие на совершение доплаты застройщику стоимости дополнительно предоставленных квадратных метров. Правомерны ли выводы организации? Является ли такой контракт недействительным?
Ответ: В ситуации, когда между администрацией сельского поселения и организацией (застройщиком) заключен муниципальный контракт на постройку и передачу объекта долевого строительства, доводы застройщика о несоответствии стоимости заключенного муниципального контракта размеру финансирования адресной программы переселения неправомерны и, таким образом, не могут являться основанием для признания такого договора недействительным и не освобождают застройщика от обязанности передать объект долевого строительства администрации.
Обоснование: Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1, 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
На основании ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и он должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи.
Статья 168 ГК РФ гласит, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В рассматриваемом случае организация считает заключенный муниципальный контракт недействительным в силу того, что администрация была не вправе заключать муниципальные контракты на сумму, превышающую размер финансирования адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
Администрация указывает: стороны исходили из того, что жильцы расселяемых квартир до момента подписания муниципальных контрактов выразили свое письменное согласие на совершение доплаты застройщику стоимости дополнительно предоставленных квадратных метров.
Считаем, что доводы организации неправомерны, поскольку в рассматриваемом случае несоответствие стоимости заключенного муниципального контракта размеру финансирования адресной программы переселения не может являться основанием для признания такого договора недействительным и не освобождает застройщика от обязанности передать объект администрации.
В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 N А82-10005/2013, оставленном без изменения Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2014 N А82-10005/2013, указано, что возможное несоответствие условий спорного муниципального контракта положениям муниципальной адресной программы (на что указывает заявитель апелляционной жалобы) в любом случае не может служить основанием для признания недействительным (ничтожным) муниципального контракта.
Н.Н.Матюнина
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
17.07.2014
