Вопрос: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности. Арендатор без согласия арендодателя заключил договоры субаренды части арендуемого имущества с несколькими индивидуальными предпринимателями. Правомерно ли солидарное требование арендодателя о взыскании с арендатора и субарендаторов неосновательного обогащения, которое, по мнению арендодателя, они получили, заключив недействительные договоры субаренды?
Ответ: Если арендатор без согласия арендодателя заключил договоры субаренды части нежилого помещения, то солидарное требование арендодателя к арендатору и субарендаторам о взыскании неосновательного обогащения неправомерно. Заключение договора субаренды без согласия арендодателя, по мнению судов, не приводит к возникновению на стороне субарендаторов неосновательного обогащения. Взыскание в качестве такового арендных платежей с субарендаторов приведет к неосновательному обогащению арендодателя. В то же время арендодатель вправе требовать возмещения убытков с арендатора, который исполнил договор ненадлежащим образом.
Обоснование: В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статья 615 ГК РФ гласит, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» устанавливает, что по смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. ст. 168 и 608 ГК РФ.
Таким образом, само по себе заключение договора субаренды без согласия арендатора не приводит к недействительности такого договора.
Согласно разъяснениям, данным в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», возможность извлечения и размер доходов от использования ответчиком неосновательно приобретенного имущества должны быть доказаны истцом.
В судебной практике выработан подход, согласно которому субарендаторы не являются лицами, на чьей стороне возникает неосновательное обогащение.
Так, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 N А06-9424/2011 указано, что вне зависимости от оценки действительности договоров субаренды следует признать, что субарендаторы не являются теми лицами, которые обогатились за счет истца.
Кассационная инстанция подтвердила данный вывод. В Постановлении от 19.03.2014 N А06-9424/2011 ФАС Поволжского округа указал, что удовлетворение требования арендодателя о взыскании в его пользу денежных средств, внесенных субарендаторами в качестве арендной платы, приведет к неосновательному обогащению истца (арендодателя).
В свою очередь, собственник помещения, переданного арендатором в субаренду без согласия уполномоченного лица, допустивший возможность распоряжения таким помещением иным субъектом гражданских правоотношений, не лишен права требования со своего контрагента убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы по договору аренды. Оплата пользования арендованным помещением производится арендатором как стороной договора. Также было указано, что согласно ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Обязанности нескольких должников по обязательству предпринимательской деятельности, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Доводы истца (арендодателя) о неделимости и целостности помещения были признаны судом противоречащими материалам дела.
Следовательно, исходя из условий вопроса солидарное требование арендодателя к арендатору и субарендаторам о взыскании неосновательного обогащения неправомерно.
В.Д.Пичужкин
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
21.07.2014
