Вопрос: В отношении организации введена процедура банкротства. Конкурсный управляющий с одобрения собрания кредиторов заключил с индивидуальным предпринимателем договор аренды на срок, превышающий срок конкурсного производства. Росреестр отказал в регистрации договора, мотивируя это тем, что срок договора аренды превышает срок полномочий конкурсного управляющего. Правомерны ли действия Росреестра?
Ответ: Действующее законодательство не ограничивает конкурсного управляющего в возможности заключать договоры, необходимые для выполнения целей конкурсного производства. Росреестр не имеет права отказывать в регистрации договора аренды по мотивам превышения срока договора аренды над сроком полномочий конкурсного управляющего, так как такое основание для отказа не предусмотрено действующим законодательством. Данная позиция подтверждается судебной практикой.
Обоснование: Статья 651 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) установлен закрытый перечень оснований для отказа в совершении регистрирующих действий; описанного в вопросе основания для отказа он не содержит.
Статья 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон N 127-ФЗ) гласит, что с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника — унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены Законом N 127-ФЗ.
В соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 126 Закона N 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном гл. VII «Конкурсное производство» Закона N 127-ФЗ.
Пунктом 3 ст. 129 Закона N 127-ФЗ предусмотрено право конкурсного управляющего распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены Законом N 127-ФЗ.
Следовательно, конкурсный управляющий правомочен заключать договоры с третьими лицами, в том числе договоры аренды. При этом он должен руководствоваться интересами организации-должника и получать в необходимых случаях одобрение общего собрания кредиторов.
Пункт 2 ст. 127 Закона N 127-ФЗ устанавливает, что конкурсный управляющий действует до даты завершения конкурсного производства или прекращения производства по делу о банкротстве.
Таким образом, на наш взгляд, конкурсный управляющий имеет право заключить договор на необходимый срок при одобрении общего собрания кредиторов. Отказ в регистрации по не предусмотренному Законом N 122-ФЗ основанию неправомерен.
Данная позиция подтверждается судебной практикой. Так, в Постановлении от 16.04.2014 N Ф05-2692/14 ФАС Московского округа указал, что срок договора аренды является условием, сведения о котором подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Положениями Закона N 127-ФЗ конкурсному управляющему не запрещено после открытия конкурсного производства заключать договоры, в том числе договор аренды, в интересах должника с согласия собрания кредиторов.
Следовательно, отказ Росреестра в регистрации договора аренды, заключенного конкурсным управляющим на срок, превышающий срок полномочий конкурсного управляющего, неправомерен.
В.Д.Пичужкин
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
22.07.2014
