Вопрос: Организация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель-1 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, на котором частично располагался объект недвижимости, принадлежавший индивидуальному предпринимателю-1. В период действия указанного договора индивидуальный предприниматель-2 приобрел у индивидуального предпринимателя-1 объект недвижимости в собственность. На протяжении двух лет индивидуальный предприниматель-2 не оплачивал арендную плату и не получал от арендатора никаких сообщений. Спустя два года организация потребовала взыскания задолженности по арендной плате и уплаты пеней. Индивидуальный предприниматель-2 заявил о злоупотреблении правом со стороны организации, выразившемся в затягивании реализации своего права на взыскание задолженности и стремлении к увеличению убытков у индивидуального предпринимателя-2. Правомерны ли действия организации?
Ответ: Действия организации по взысканию задолженности по арендной плате и пеней с покупателя объекта недвижимости, находящегося на арендованном у организации земельном участке, правомерны. Исходя из условий вопроса со стороны организации отсутствует факт злоупотребления правом. Судебная практика не относит к злоупотреблению правом неуведомление контрагента о нарушении последним условий договора аренды в части оплаты.
Обоснование: Пункт 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пункт 1 ст. 617 ГК РФ гласит, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пункт 3 ст. 552 ГК РФ устанавливает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусматривает, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Следовательно, после перехода объекта недвижимости от индивидуального предпринимателя-1 к индивидуальному предпринимателю-2 договор аренды не подлежал изменению или расторжению и продолжал действовать. Права и обязанности (включая обязанность по внесению арендной платы) перешли к индивидуальному предпринимателю-2. Какого-либо дополнительного оформления отношений между новым собственником объекта недвижимости (индивидуальным предпринимателем-2) и арендодателем не требуется.
Статья 404 ГК РФ устанавливает, что, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Таким образом, законодатель поставил возможность уменьшения размера ответственности должника в зависимости от направленности действий кредитора на увеличение убытков должника. Судебная практика не рассматривает отсутствие требования о погашении задолженности или требований о расторжении договора в качестве такого основания.
Так, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу N А40-83732/2013 было указано, что непредъявление арендодателем иска о взыскании задолженности по арендной плате длительное время, а также неиспользование права на расторжение договора доказательством наличия таких обстоятельств не является.
Подтверждая данный вывод и оставляя Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-83732/2013 без изменения, ФАС Московского округа в Постановлении от 16.04.2014 N Ф05-3074/14 отметил, что отсутствие в течение длительного времени с момента прекращения уплаты арендатором арендных платежей требования арендодателя о добровольном исполнении обязанности по уплате арендной платы за пользование объектом аренды не может являться основанием для снижения подлежащей взысканию неустойки по ГК РФ, поскольку в связи с продажей помещений у покупателя объекта недвижимости с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество в ЕГРП возникли права и обязанности арендатора из указанного договора аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника помещений, и, следовательно, возникла обязанность по уплате арендной платы в сроки, установленные договором.
Следовательно, исходя из условий вопроса действия организации правомерны.
В.Д.Пичужкин
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
22.07.2014
