Вопрос: Организация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель (арендатор) заключили договор аренды объекта недвижимости сроком на три года и произвели его государственную регистрацию. В период исполнения договора стороны заключили дополнительное соглашение, в котором увеличили срок договора с трех до пяти лет, однако государственную регистрацию дополнительное соглашение не прошло по причине ненадлежащего оформления документов, поданных в регистрирующий орган. На четвертый год действия договора арендодатель потребовал от индивидуального предпринимателя освободить объект недвижимости, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения и истечение срока договора аренды. Иные лица не претендовали на заключение договора аренды в отношении данного объекта недвижимости. Правомерны ли требования организации?
Ответ: Требования организации неправомерны. Исходя из условий вопроса арендодатель принял на себя обязательства по предоставлению недвижимого имущества индивидуальному предпринимателю на определенный срок. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимого имущества не влияет на действительность такого соглашения, если не нарушаются права третьих лиц. Так как по условиям вопроса права третьих лиц не затронуты, стороны должны исполнять дополнительное соглашение к договору. Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Обоснование: Пункт 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Статья 651 ГК РФ предусматривает, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статья 164 ГК РФ гласит, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Следовательно, дополнительное соглашение, изменяющее условие договора аренды недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации. Последствия отсутствия регистрации дополнительного соглашения в отношении такого соглашения идентичны последствиям отсутствия регистрации основного договора.
Пункт 3 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Письмо N 165) разъясняет, что по смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Таким образом, исходя из условий вопроса и учитывая тождественность правил, распространяющихся на основной договор и дополнительное соглашение, следует сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения при исполнении его условий не влечет недействительность дополнительного соглашения, а следовательно, и обязанность арендатора освободить арендуемые помещения после истечения срока основного договора аренды. В условиях вопроса не содержится сведений о третьих лицах, чьи права могли быть нарушены продолжением действия договора, следовательно, дополнительное соглашение должно исполняться.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. В Постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 N 05АП-2996/2014 указано следующее: учитывая, что разъяснения Письма N 165 касаются всех видов договоров, апелляционная коллегия полагает возможным применить их и к дополнительному соглашению к договору аренды, устанавливающему иной срок действия договора.
В Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2014 N 18АП-607/2014 было отмечено, что государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поэтому по незарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, если это не затрагивает права третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования истец вправе использовать земельный участок, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Таким образом, исходя из условий вопроса требования организации неправомерны.
В.Д.Пичужкин
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
22.07.2014
