Вопрос: ООО в качестве вклада в уставный капитал от учредителя — физического лица получило земельный участок. Впоследствии участок был продан обществом. В каком порядке в налоговом учете организации отражается доход от продажи этого земельного участка?
Ответ: Доход ООО от реализации земельного участка, полученного в качестве вклада в уставный капитал учредителя — физического лица, отражается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованный земельный участок, и подлежит уменьшению на документально подтвержденную учредителем — физическим лицом стоимость приобретения земельного участка, не превышающую при этом рыночную стоимость участка (на момент внесения вклада).
Обоснование: При реализации земельного участка, полученного в качестве вклада в уставный капитал, в налоговом учете организации подлежит отражению доход от реализации (выручка) исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованный земельный участок, выраженный в денежной и (или) натуральной формах в соответствии с п. 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 256 НК РФ земельный участок не является амортизируемым имуществом, следовательно, доход от его реализации не подлежит уменьшению на остаточную стоимость в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ.
Однако в силу пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ доход от реализации прочего имущества (то есть не указанного в пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ) уменьшается на цену приобретения (создания) этого имущества.
Норма абз. 4 пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ устанавливает, что при внесении (вкладе) имущества (имущественных прав) физическими лицами и иностранными организациями его стоимостью (остаточной стоимостью) признаются документально подтвержденные расходы на его приобретение (создание) с учетом амортизации (износа), начисленной в целях налогообложения прибыли (дохода) в государстве, налоговым резидентом которого является передающая сторона, но не выше рыночной стоимости этого имущества (имущественных прав), подтвержденной независимым оценщиком, действующим в соответствии с законодательством указанного государства.
Так как номинальная стоимость доли, оплачиваемой земельным участком, вероятнее всего превышает 25 000 руб., при внесении земельного участка в уставный капитал скорее всего привлекался независимый оценщик (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). По нашему мнению, данными этой оценки можно воспользоваться для соблюдения нормы абз. 4 пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ.
В рассматриваемой ситуации земельный участок получен в качестве вклада в уставный капитал и в соответствии с разъяснениями Минфина России выручка от реализации такого участка уменьшается на стоимость земельного участка, определенную при внесении в уставный капитал (Письмо Минфина России от 18.07.2013 N 03-03-06/1/28205).
Поскольку в рассматриваемом случае имущество было получено в качестве вклада в уставный капитал, в налоговом учете организации выручка от реализации земельного участка уменьшается на величину расходов на его приобретение (создание), произведенных физическим лицом — учредителем, но не выше рыночной стоимости земельного участка, подтвержденной независимым оценщиком.
Таким образом, доход от реализации земельного участка отражается исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованный земельный участок на основании первичных учетных документов, и подлежит уменьшению на стоимость земельного участка, определенную в порядке, установленном ст. 277 НК РФ.
Н.В.Михайлова
ЗАО «ТЛС-ГРУП»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
30.07.2014
