Вопрос: Вправе ли организации при заключении договора аренды нежилого помещения, предусматривающего условие о проведении капитального ремонта арендатором, включить в него положения о том, что в пределах затрат арендатора на капитальный ремонт и в срок его проведения арендная плата арендатором не уплачивается?
Ответ: Организации вправе при заключении договора аренды нежилого помещения, предусматривающего условие о проведении капитального ремонта арендатором, включить в него положения о том, что в пределах затрат арендатора на капитальный ремонт и в срок его проведения арендная плата арендатором не уплачивается.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании свободы договора.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
На основании п. п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Пунктом 1 ст. 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 1 ст. 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Как следует из изложенных норм, ГК РФ предусматривает возможность возложения договором обязанности по проведению капитального ремонта на арендатора.
Одновременно ГК РФ не устанавливает запрета на включение в договор положения о том, что в пределах затрат арендатора на капитальный ремонт и в срок его проведения арендная плата арендатором не уплачивается. С учетом принципа свободы договора данное условие может быть включено сторонами в договор.
Правомерность данного вывода подтверждается судебной практикой.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 29.04.2014 N Ф03-1240/20414 суд отметил, что договорами аренды предусмотрены условия об освобождении арендатора от обязанности вносить арендную плату в пределах суммы и времени, затраченных на проведение капитального ремонта арендуемого имущества, что не противоречит ст. ст. 421, 606 и 616 ГК РФ.
Таким образом, организации вправе при заключении договора аренды нежилого помещения, предусматривающего условие о проведении капитального ремонта арендатором, включить в него положения о том, что в пределах затрат арендатора на капитальный ремонт и в срок его проведения арендная плата арендатором не уплачивается.
Е.В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
04.08.2014
