Вопрос: ООО (арендатор) и предприниматель (арендодатель) заключили договор аренды складского помещения на неопределенный срок. Предприниматель направил в адрес ООО уведомление (полученное ООО 19.02.2014) о расторжении договора аренды с 01.06.2014.
ООО освободило и передало по акту занимаемое помещение 04.06.2014.
С какого дня расторгнут договор аренды при условии, что договором аренды вопросы его расторжения не регулируются? Если расторжение договора аренды осуществлено с 01.06.2014, вправе ли ООО не выплачивать арендную плату за период с 01.06.2014 по 04.06.2014 (указанный вопрос договор аренды также не регламентирует)?
Ответ: В случае получения ООО (арендатором) 19.02.2014 уведомления предпринимателя (арендодателя) о расторжении договора аренды с 01.06.2014 договор аренды считается расторгнутым с 01.06.2014. Нормы гл. 34 Гражданского кодекса РФ связывают обязанность по внесению арендатором арендной платы не с периодом действия договора аренды, а с периодом пользования имуществом. Освобождение и передача ООО предпринимателю занимаемого помещения 04.06.2014 свидетельствуют о том, что ООО обязано выплатить арендную плату за период с 01.06.2014 по 04.06.2014.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 — 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами гл. 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
На основании п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Однако прекращение договора аренды не свидетельствует о прекращении у арендатора обязанности по выплате арендной платы при продолжении пользования имуществом арендодателя в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
На основании изложенного договор аренды расторгнут с 01.06.2014, однако ООО обязано выплатить арендную плату за период пользования складским помещением с 01.06.2014 по 04.06.2014 (Определение ВАС РФ от 19.12.2008 N 15719/08 по делу N А07-304/2008-Г-ПАВ).
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
06.08.2014
