Вопрос: В июле 2011 г. по договору купли-продажи реализовано здание. Покупателем в этом месяце зарегистрировано право собственности на здание.
В 2013 г. по решению суда сделка признана недействительной. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно Письму Минфина России от 27.12.2010 N 03-03-06/2/221 признание судом договора купли-продажи недействительным устанавливает тот факт, что покупателю по такому договору право собственности на имущество не переходило.
В Определении ВАС РФ от 18.06.2010 N ВАС-7203/10 указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий и не может служить основанием возникновения права собственности.
С учетом вышеизложенного:
1. Обязан ли продавец недвижимости на основании п. 1 ст. 54 НК РФ производить корректировку налоговой базы и суммы НДС, исчисленного при реализации здания, после регистрации права собственности на здание за собой в связи с признанием указанной выше сделки недействительной?
Если такая обязанность существует, то надо ли в этом случае продавцу составлять счет-фактуру (корректировочный или новый) и в каком периоде его следует отразить в книге продаж или в книге покупок?
2. Обязан ли покупатель, являющийся плательщиком НДС, при вышеизложенных обстоятельствах скорректировать сумму налогового вычета по НДС, примененного в периоде приобретения указанного здания в 2011 г.?
В каком периоде производится данная корректировка?
Ответ: По нашему мнению, в 2013 г. покупатель должен включить стоимость переданного продавцу здания в состав доходов, облагаемых налогом на прибыль, исчислить с нее соответствующую сумму НДС и выставить в общем порядке на имя продавца счет-фактуру. На основании этого счета-фактуры продавец в установленном порядке может воспользоваться вычетом. При этом никаких корректировок налоговых обязательств за 2011 г. ни продавцу, ни покупателю делать не нужно.
Обоснование: Пункт 1 ст. 54 Налогового кодекса РФ требует производить перерасчет налоговой базы в случае обнаружения ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам.
В данном случае никаких ошибок в исчислении налоговой базы в 2011 г. ни продавцом, ни покупателем допущено не было.
В 2011 г. здание было реализовано покупателю, сделка прошла госрегистрацию, право собственности в июле 2011 г. перешло от продавца к покупателю.
В силу п. 1 ст. 39 НК РФ в июле 2011 г. произошла реализация здания покупателю, в связи с чем организация-продавец в этом месяце совершенно правомерно включила выручку от реализации здания в состав доходов, облагаемых налогом на прибыль (п. 3 ст. 271 НК РФ), а также в налоговую базу по НДС (п. 3 ст. 167 НК РФ).
Покупатель после принятия здания к учету совершенно правомерно воспользовался вычетом в сумме НДС, указанной в счете-фактуре продавца (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Признание в 2013 г. сделки недействительной привело к тому, что в 2013 г. право собственности вновь было зарегистрировано за продавцом. При этом признание сделки недействительной очевидно не свидетельствует о том, что действия продавца и покупателя в 2011 г. были ошибочными (в 2011 г. все было сделано правильно).
На наш взгляд, в данном случае нужно исходить из того, что признание сделки недействительной само по себе никак не влияет на налоговые отношения.
Согласно п. 1 ст. 54 НК РФ налогоплательщики-организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регистров бухгалтерского учета и (или) на основе иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением.
В регистрах бухгалтерского учета отражается информация о фактах хозяйственной деятельности организации (ст. ст. 9 и 10 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»). Согласно ст. 3 Федерального закона N 402-ФЗ факт хозяйственной жизни — сделка, событие, операция, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств.
В данном случае фактом хозяйственной деятельности, подлежащим отражению в регистрах бухгалтерского учета, является не сам факт признания сделки недействительной, а факт передачи здания покупателем обратно продавцу.
Таким образом, в 2013 г. имел место новый факт хозяйственной деятельности — передача здания покупателем продавцу, сопровождающаяся госрегистрацией (право собственности вновь зарегистрировано за продавцом).
В силу п. 1 ст. 39 НК РФ данную передачу в целях налогообложения следует квалифицировать как реализацию здания. В этой связи в 2013 г. покупатель должен включить стоимость переданного продавцу здания в состав доходов, облагаемых налогом на прибыль (п. 3 ст. 271 НК РФ), исчислить с нее соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 167 НК РФ) и выставить в общем порядке на имя продавца счет-фактуру.
На основании этого счета-фактуры продавец в установленном порядке может воспользоваться вычетом.
При этом никаких корректировок налоговых обязательств за 2011 г. ни продавцу, ни покупателю делать не нужно.
Заметим, что аналогичный подход продемонстрирован Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 12.03.2013 N 12992/12 (рассматривался порядок уплаты земельного налога при признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка), а также в п. 9 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148).
Т.Л.Крутякова
Издательско-консалтинговая группа
«АйСи Групп»
07.08.2014
