Вопрос: Физическое лицо имеет задолженность по ипотечному кредиту перед банком. В связи с несвоевременным погашением кредита банк обратил взыскание на заложенную квартиру. Несмотря на то что фактическая стоимость квартиры оказалась меньше, чем сумма требований банка по непогашенному долгу, обязательства заемщика перед банком прекращены.
Имеется ли у физического лица обязанность уплатить НДФЛ с разницы между суммой долга и стоимостью квартиры?
Ответ: По мнению контролирующих органов, в случае прекращения обязательства залогодателя в силу закона, разница между суммой требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, и стоимостью жилого помещения не является доходом физического лица и у него нет обязанности по уплате НДФЛ.
Обоснование: В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон) ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В случае образования у заемщика долга по ипотечному кредиту банк-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество для исполнения обязательства заемщика (п. 1 ст. 50 Закона).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона).
Это происходит в том случае, если реальная стоимость имущества, внесенного в качестве залога по договору ипотеки, на момент его перехода к банку меньше суммы задолженности. Согласно условиям договора банк не вправе требовать от заемщика дополнительного погашения недостающей суммы и его задолженность по договору ипотеки считается погашенной.
Можно ли разницу между суммой долга и стоимостью заложенного имущества считать доходом физического лица?
Налоговый кодекс РФ не дает прямого ответа на данный вопрос, но из разъяснений контролирующих органов следует, что в случае прекращения обязательства залогодателя в силу закона разница между суммой требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, и стоимостью жилого помещения не является доходом физического лица.
Следовательно, у физического лица нет обязанности по уплате НДФЛ с разницы между суммой долга и стоимостью квартиры (Письмо Минфина России от 18.04.2014 N 03-04-07/18023 (направлено Письмом ФНС России от 28.05.2014 N БС-4-11/10299)).
Е.В.Селедцова
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
11.08.2014
