Вопрос: Заемщик передал банку в ипотеку земельный участок. Ипотека была зарегистрирована.
Через какое-то время банк предъявил требование об обращении взыскания не только на земельный участок, но и на все здания, которые расположены на этом участке.
Правомерны ли требования банка, если ипотека зарегистрирована только в отношении земельного участка?
Ответ: Требования банка об обращении взыскания не только на земельный участок, но и на все здания, которые расположены на этом участке, неправомерны, так как ипотека была зарегистрирована только в отношении земельного участка.
Обоснование: Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
По ст. 64 Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание, сооружение залогодателя.
Вместе с тем, учитывая судебную практику (Постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 17737/11 и от 28.01.2014 N 13116/13), не может быть признан правильным вывод о том, что право залога на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в силу Закона возникает с момента государственной регистрации договора ипотеки.
Согласно ст. 11 Закона государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации.
Следовательно, ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникающая в соответствии со ст. ст. 64 и 69 Закона, не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ).
Поэтому выводы судов о том, что в залоге у банка находятся все объекты, расположенные на упомянутом земельном участке, противоречат действующему законодательству.
А.Ю.Буркова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
13.08.2014
