Вопрос: Распространяются ли нормы параграфа 4 гл. 34 ГК РФ, устанавливающие специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, на договорные отношения по аренде нежилого помещения?
Ответ: Нормы параграфа 4 гл. 34 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежат применению и к аренде нежилых помещений.
Обоснование: Глава 34 ГК РФ осуществляет правовое регулирование аренды.
Параграф 1 гл. 34 ГК РФ содержит общие положения об аренде.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Параграф 4 гл. 34 ГК РФ регулирует аренду зданий и сооружений.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Несмотря на то что помещение (в том числе нежилое) является частью здания и сооружения (определение помещения см. в п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), нормы гл. 34 не устанавливают запрета на применение параграфа 4 гл. 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений.
Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал о применимости нормы параграфа 4 гл. 34 ГК РФ (п. 2 ст. 651 ГК РФ) к договору аренды нежилых помещений, разъяснив, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.
ВАС РФ в Определении от 01.10.2012 N ВАС-12716/12 по делу N А04-8257/2011 указал, что ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Аналогичный вывод содержится в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2013 по делу N А56-72210/2011 и Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 по делу N А73-1000/2013.
На основании изложенного нормы параграфа 4 гл. 34 ГК РФ подлежат применению к регулированию договорных отношений по аренде нежилого помещения.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
14.08.2014
