Вопрос: Арендованное на длительный срок помещение перешло новому собственнику, который требует, чтобы арендатор освободил помещение. Вправе ли арендатор рассчитывать на сохранение договора аренды после смены собственника, если договор был заключен 2 марта 2013 г. и не прошел государственную регистрацию?
Ответ: Арендатор, заключивший 2 марта 2013 г. договор аренды помещения на срок не менее года, при отсутствии регистрации данного договора не имеет права на сохранение договора аренды в силе в случае смены собственника помещения.
Обоснование: С 2 марта 2013 г. была отменена государственная регистрация ряда договоров, в том числе договора аренды, заключенного на срок не менее 1 года (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ)).
А с 4 марта 2013 г. государственная регистрация долгосрочных договоров аренды вновь стала обязательной (ст. 651 Гражданского кодекса РФ, Закон N 302-ФЗ в редакции Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»).
Исходя из этого договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 г., считаются заключенными с момента их подписания. Это подтвердил Высший Арбитражный Суд РФ. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98 «О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в отношении договоров аренды недвижимости на срок не менее года, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. и незарегистрированных, следует применять разъяснения п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (ред. от 25.01.2013). Как следует из данного пункта, между сторонами договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию, существует обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, если:
— стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды;
— собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
— соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.
Впоследствии Президиум ВАС РФ также подтвердил вывод о том, что сторона договора не вправе ссылаться на его незаключенность только на том основании, что договор не прошел обязательную государственную регистрацию (п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).
В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, п. п. 3 и 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 165). В частности:
— такое лицо (арендатор) не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);
— не применяется положение о том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Поэтому, несмотря на то что договор аренды недвижимости сроком не менее 1 года, заключенный 2 или 3 марта 2013 г. и не прошедший государственную регистрацию, считается заключенным, арендатору следует учитывать последствия отсутствия регистрации, указанные выше.
Е.А.Кушвид
ЗАО Агентство правовой информации
«Воробьевы горы»
Региональный информационный
центр Сети КонсультантПлюс
27.08.2014
