Вопрос: ООО (арендодатель) и ОАО (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества. Редакция договора предусматривала, что в случае нарушения арендатором выплаты арендной платы за два месяца подряд договор расторгается по требованию арендодателя.
Вправе ли ОАО, допустившее просрочку уплаты арендных платежей за два месяца подряд и не получившее от арендодателя уведомление о расторжении договора аренды, полагать, что договор аренды является расторгнутым?
Ответ: Несмотря на установленное в договоре аренды условие о том, что в случае нарушения арендатором выплаты арендной платы за два месяца подряд договор расторгается по требованию арендодателя, для расторжения договора аренды в приведенном случае необходимо волеизъявление стороны (арендодателя).
ОАО, допустившее просрочку уплаты арендных платежей за два месяца подряд и не получившее от арендодателя уведомление о расторжении договора аренды, не вправе полагать, что договор аренды является расторгнутым.
Обоснование: На основании п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Пункт 3 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ для расторжения договора необходимо волеизъявление стороны (Определение ВАС РФ от 17.06.2011 N ВАС-7161/11 по делу N А40-68372/10-54-435, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по делу N А71-10267/2012).
В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.03.2014 по делу N А58-2688/2013 (Определением ВАС РФ от 15.05.2014 N ВАС-5223/14 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора) отмечено, что лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента получения соответствующего уведомления.
Юридически значимым обстоятельством, влекущим возможность прекращения договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при наличии задолженности по арендной плате, является не только факт невнесения арендной платы, но и факт получения арендатором уведомления об отказе от договора в связи с наличием задолженности.
На основании изложенного неполучение арендатором уведомления от арендодателя о расторжении договора аренды свидетельствует о том, что договор аренды не считается расторгнутым, несмотря на невнесение арендатором арендной платы два раза подряд.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
04.09.2014
