Вопрос: ООО (арендатор) и предприниматель (арендодатель) заключили договор аренды недвижимого имущества (под торговый центр) на неопределенный срок. Договором аренды не был установлен особый порядок пользования арендатором недвижимым имуществом. В здании торгового центра ООО была установлена система кондиционирования воздуха. Так как договор аренды не предусматривал необходимость обращения арендатора к арендодателю для установки системы кондиционирования (произведения улучшений арендованного имущества), ООО не получало разрешения от предпринимателя на установку системы кондиционирования.
Предприниматель получил от ООО уведомление о расторжении договора аренды с предложением зачесть стоимость установленной системы кондиционирования в счет арендной платы или осуществить выплату стоимости указанной системы ООО.
Вправе ли ООО (арендатор) заявлять указанное требование? Чьей собственностью является система кондиционирования, установленная арендатором без разрешения арендодателя?
Ответ: Ключевым моментом, влияющим на право арендатора направлять арендодателю предложение о зачете стоимости установленной системы кондиционирования в счет арендной платы или, в случае непринятия предложения, требовать выплаты стоимости указанной системы от арендодателя, является принадлежность указанной системы кондиционирования к отделимым улучшениям.
В случае если система кондиционирования подразумевает возможность ее съема (демонтажа) без повреждения конструкций здания, указанная система может быть признана отделимым улучшением арендованного имущества, а следовательно, арендатор вправе заявлять указанное требование, так как система кондиционирования является его собственностью.
При отнесении системы кондиционирования к неотделимым улучшениям арендованного имущества стоимость системы кондиционирования возмещению арендодателем арендатору не подлежит.
Обоснование: Аренда регулируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В силу п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В судебной практике выработался следующий подход для отнесения системы кондиционирования к неотделимым улучшениям арендованного имущества.
В случае если будет установлено, что оборудование является съемным и не относится к улучшениям, отделение которых невозможно без причинения вреда помещению, система кондиционирования является отделимым улучшением арендованного имущества (Постановления ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 по делу N А65-18287/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 по делу N А53-24637/2010, Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 N 06АП-2823/2014 по делу N А73-15158/2013).
В случае если отделение улучшений (системы кондиционирования) арендованного имущества приведет к повреждениям целостности конструктивных элементов и отделки помещений, система кондиционирования не будет являться отделимым улучшением арендованного имущества (Постановления ФАС Московского округа от 28.01.2014 N Ф05-5831/2011 по делу N А40-64553/10-64-558, ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2012 по делу N А17-5210/2010).
Вопрос о том, является ли имущество отделимым или неотделимым, может быть поставлен в судебном процессе перед экспертом (ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
На основании изложенного, в случае если система кондиционирования относится к отделимым улучшениям арендованного имущества, арендатор вправе предложить арендодателю зачесть стоимость установленной системы кондиционирования в счет арендной платы или осуществить выплату стоимости указанной системы в пользу ООО (арендатора). В случае отнесения системы кондиционирования к неотделимым улучшениям арендованного имущества указанная система не является собственностью арендатора и стоимость системы кондиционирования возмещению арендодателем арендатору не подлежит.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
05.09.2014
