Вопрос: Индивидуальный предприниматель является собственником земельного участка (категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для ведения дачного хозяйства). Вправе ли он построить магазин на этом участке? Необходимо ли вносить изменения в документы (кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации права собственности и т.п.)?
Ответ: Индивидуальный предприниматель не вправе построить магазин на земельном участке (категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для ведения дачного хозяйства). Для строительства магазина необходимо перевести земли в другую категорию, а именно: земли населенных пунктов (земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов). Вносить изменения в правоустанавливающие документы не требуется, однако, по нашему мнению, это следует сделать.
Обоснование: Статья 7 Земельного кодекса РФ устанавливает категории, на которые земли в РФ подразделяются по целевому назначению. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
При этом в ЗК РФ также указывается, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно условиям вопроса категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для ведения дачного хозяйства. Пункт 1 ст. 77 ЗК РФ определяет земли сельскохозяйственного назначения как земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В данном случае очевидно, что строительство индивидуальным предпринимателем магазина на находящемся у него в собственности земельном участке будет являться нарушением законодательства и возможно только при условии изменения категории земельного участка и установления соответствующего вида разрешенного использования. Исходя из анализа всех приведенных норм, а также из определения, приведенного в п. 1 ст. 83 ЗК РФ, необходимая в данном случае категория земельного участка — земли населенных пунктов (земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов).
При переводе земель из одной категорию в другую следует руководствоваться ЗК РФ, Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Федеральный закон).
Что касается вопроса о необходимости внесения изменений в кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности и иные документы, в соответствии со ст. 5 Федерального закона перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории. Кроме того, соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в соответствии с ч. 4 ст. 5 Федерального закона переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.
Таким образом, внесение соответствующих изменений в кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности при условии состоявшегося осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории не является обязательным.
Однако обращаем внимание, что на практике при необходимости осуществления каких-либо сделок с земельным участком, например при необходимости предоставить земельный участок в залог банку, у индивидуального предпринимателя могут возникнуть сложности и его, вероятнее всего, попросят соблюсти формальности и такие изменения внести.
А.А.Воронцова
Группа компаний
«Аналитический Центр»
08.09.2014
