Вопрос: Может ли предварительный договор купли-продажи квартиры быть признан недействительным при нарушении срока заключения основного договора и передачи объекта?
Ответ: При нарушении установленного договором срока заключения основного договора купли-продажи предварительный договор купли-продажи считается прекращенным (но предварительный договор в таком случае нельзя признать недействительным). Возможность продления срока действия предварительного договора путем совершения конклюдентных действий законом также не предусмотрена.
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Обоснование: В соответствии с п. п. 4 — 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Следовательно, при данных обстоятельствах предварительный договор купли-продажи не может быть признан недействительным.
При нарушении установленного договором срока заключения основного договора купли-продажи предварительный договор купли-продажи считается прекращенным.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2012 N А26-2878/2012).
При этом ФАС Московского округа в Постановлении от 30.12.2009 N КГ-А40/11904-09-3 по делу N А40-68233/09-77-465 указал, что в силу специфики правовой природы предварительного договора он всегда носит срочный характер, не может быть заключен или продлен на неопределенный срок и прекращает свое действие в связи с истечением определенного в нем или законом (годичного) срока.
Возможность продления срока действия предварительного договора путем совершения конклюдентных действий законом также не предусмотрена.
Е.В.Исакова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
09.09.2014
