Вопрос: Подлежат ли одобрению в соответствии со ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» как крупные сделки договоры аренды, заключенные на неопределенный срок?
Ответ: Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не может быть признан крупной сделкой в связи с отсутствием определенности о том, на какой срок имущество передается в пользование арендатору. В случае если стороны после заключения договора аренды на неопределенный срок своим соглашением установят определенный срок аренды, договор может быть признан крупной сделкой при наличии оснований, указанных в пп. 5 п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» (далее — Постановление N 28).
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.
Согласно п. 3 указанной статьи Федерального закона N 14-ФЗ решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.
Крупная сделка, совершенная без одобрения общим собранием участников общества, может быть признана недействительной по иску общества или его участника (п. 5 ст. 46 Федерального закона N 14-ФЗ).
До недавнего времени в законодательстве отсутствовали разъяснения о том, может ли договор аренды являться крупной сделкой. В судебной практике даже высказывалась позиция, согласно которой договор аренды для арендодателя не признается сделкой, связанной с отчуждением или возможностью отчуждения имущества общества с ограниченной ответственностью (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2007 N Ф03-А51/07-1/2875 по делу N А51-13734/2006-36-412).
Определенность в вопрос о необходимости одобрения договоров аренды как крупных сделок была внесена Постановлением N 28, в пп. 5 п. 8 которого были указаны основания, по которым договор, предусматривающий обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование, может быть признан судом крупной сделкой при наличии совокупности следующих условий:
— стоимость передаваемого во временное владение и пользование имущества составляет более 25 процентов стоимости имущества общества;
— данное имущество используется обществом в его основной производственной деятельности;
— в результате заключения договора общество на длительный срок (например, более пяти лет) лишается возможности пользования этим имуществом.
Вместе с тем в Постановлении N 28 не даны разъяснения относительно договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Возникает вопрос о том, могут ли такие договоры являться крупными сделками при наличии остальных оснований, предусмотренных пп. 5 п. 8 указанного Постановления.
В отсутствие судебной практики по данному вопросу, по нашему мнению, при ответе на него следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.
Таким образом, при заключении договора аренды на неопределенный срок отсутствует определенность в том, что арендодатель на длительный срок лишается возможности пользоваться имуществом, переданным в аренду.
При таких условиях договор аренды, заключенный на неопределенный срок, нельзя считать крупной сделкой, даже если имеются другие основания признания его крупной сделкой, предусмотренные пп. 5 п. 8 Постановления N 28 (стоимость передаваемого во временное владение и пользование имущества составляет более 25 процентов стоимости имущества общества; данное имущество используется обществом в его основной производственной деятельности).
При этом, если после заключения договора аренды на неопределенный срок стороны дополнительным соглашением установят определенный срок аренды имущества, такой договор аренды, по нашему мнению, может быть признан крупной сделкой, если срок пользования арендатором имуществом с учетом указанного дополнительного соглашения можно будет квалифицировать как длительный в соответствии с пп. 5 п. 8 Постановления N 28 и будут иметься другие основания признания его крупной сделкой.
Т.Ю.Сковородова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
10.09.2014
