Вопрос: Организация (арендатор) заключила договор аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ, сроком на 1 год с уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ (арендодателем). В период действия договора аренды на основании постановления уполномоченного органа субъекта РФ была изменена формула расчета арендной платы по договорам аренды имущества субъекта РФ. Правомерно ли увеличение суммы арендной платы по действующему договору аренды земельного участка при изменении формулы расчета арендной платы за арендованное имущество субъекта РФ в одностороннем порядке?
Ответ: Увеличение суммы арендной платы по действующему договору аренды земельного участка при изменении формулы расчета арендной платы за арендованное имущество субъекта РФ в одностороннем порядке правомерно с момента вступления в силу нормативного акта, изменяющего порядок расчета суммы арендной платы.
Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ закреплено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
На основании п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ).
Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Соответственно, изменение размера арендной платы путем внесения изменений в формулу расчета размера арендной платы на имущество субъекта РФ является правомерным.
При этом, как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 15534/13 суд признал правомерным увеличение размера арендной платы земельного участка, так как из-за изменения нормативным актом субъекта РФ одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) у арендодателя возникло право требовать арендную плату в размере, рассчитанном с учетом этого показателя.
Кроме того, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 30.05.2014 N А75-9487/2012, опираясь на правовую позицию Президиума ВАС РФ, указал, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Схожий вывод сделан и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.05.2014 N Ф03-1960/2014.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11 по делу N А76-37104/2009-21-1051/196-63-397 указано, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.
Таким образом, сумма арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности субъекта РФ, устанавливается нормативными актами уполномоченных органов субъекта РФ, и, следовательно, если нормативным актом были внесены изменения в расчет формулы арендной платы по договору аренды имущества субъекта РФ, необходимо применять новый расчет суммы арендной платы с момента внесения изменений, несмотря на то что договор аренды уже действует. Следовательно, увеличение суммы арендной платы по действующему договору аренды земельного участка при изменении формулы расчета арендной платы за арендованное имущество субъекта РФ в одностороннем порядке правомерно с момента вступления в силу нормативного акта, изменяющего порядок расчета суммы арендной платы.
Д.В.Комаров
Государственный советник
Российской Федерации
3 класса
10.09.2014
