Вопрос: Гражданин заключил договор внесения паевого взноса в жилищно-строительный кооператив, предметом которого является строительство квартиры в жилом доме. Жилищно-строительный кооператив нарушил срок окончания строительства жилого дома, предусмотренный договором, квартира передана пайщику по акту приема-передачи значительно позже срока окончания строительства, установленного договором. Вправе ли пайщик в судебном порядке взыскать неустойку с ЖСК за нарушение срока окончания строительства и передачи квартиры пайщику, предусмотренную Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»?
Ответ: Если гражданином заключен договор внесения паевого взноса в жилищно-строительный кооператив, предметом которого является строительство квартиры в жилом доме, однако квартира передана пайщику по акту приема-передачи значительно позже срока окончания строительства, установленного договором, то отсутствуют основания для удовлетворения требований пайщика в части взыскания законной неустойки. Отношения, возникающие между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) не регулируются.
Пайщик вправе рассчитывать на неустойку только в случае, если это было предусмотрено уставом ЖСК либо заключенным между пайщиком и ЖСК договором.
Обоснование: В силу ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.
Согласно п. 1 ст. 123.2 Гражданского кодекса РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
В силу ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кооператив, созданный в форме жилищно-строительного кооператива, является юридическим лицом, члены кооператива действуют совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье. При этом жилищно-строительный кооператив является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями ГК РФ, Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», иных законодательных актов Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений — также ЖК РФ и устава кооператива.
В соответствии со ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).
Взыскание с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры участнику долевого строительства установлено ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Однако указанный Закон не распространяется на правоотношения, возникающие между ЖСК и пайщиками (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Правоотношения между пайщиком и ЖСК (включая объем и характер гражданско-правовой ответственности сторон) регулируются только нормами ЖК РФ, уставом кооператива и договором о членстве в ЖСК, которые взыскание неустойки и морального вреда не предусматривают.
Таким образом, если договором между пайщиком и ЖСК неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства — нарушение срока окончания строительства дома не предусмотрена, то основания для удовлетворения требований пайщика в части взыскания неустойки у суда отсутствуют. Аналогичное мнение высказано в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013.
В то же время суды считают требования пайщика обоснованными и взыскивают с ЖСК неустойку в случае, если неустойка и ее размер установлены договором между пайщиком и ЖСК (Определение Свердловского областного суда от 22.03.2012 по делу N 33-3061/2012).
При этом в данном Определении имеется указание на возможность снижения судом размера неустойки в порядке, предусмотренном ст. 333 ГК РФ, с учетом характера правоотношений между ЖСК и пайщиком: денежные средства кооператива складываются из взносов его членов, поэтому взыскание неустойки в пользу одного из пайщиков повлечет взыскание с других пайщиков дополнительных взносов для окончания строительства дома, что будет негативно влиять на финансирование строительства.
М.С.Ефимова
Саратовский филиал АКБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО)
11.09.2014
