Вопрос: Между ООО (покупателем) и ЗАО (продавцом) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (здания). Во исполнение условий договора до момента государственной регистрации перехода права собственности продавец передал покупателю здание в пользование. Вправе ли покупатель до государственной регистрации перехода права собственности передать здание в аренду третьему лицу без согласования с продавцом, при том что договором подобное право не предусмотрено?
Ответ: Покупатель здания до государственной регистрации перехода права собственности не вправе передать здание в аренду третьему лицу без согласования с продавцом.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как следует из п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
На основании ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Однако отмечаем, что право передачи имущества в аренду лицом, не являющимся собственником, ст. ст. 301 — 304 ГК РФ не предусмотрено.
В то же время согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, покупатель в рассматриваемом случае до государственной регистрации перехода права собственности не вправе передать здание в аренду третьему лицу без согласования с продавцом.
П.С.Долгополов
Юридическая компания «Юново»
11.09.2014
