Вопрос: ООО (покупатель) и ЗАО (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому обязались заключить основной договор купли-продажи. При этом в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору стороны оформили соглашение о задатке.
Вправе ли покупатель потребовать от продавца возврата задатка в двойном размере, в случае если продавец уклонился от заключения основного договора в срок, предусмотренный предварительным договором?
Ответ: В настоящее время в правоприменительной практике нет единого подхода к рассматриваемой проблеме. Согласно одной позиции предварительный договор в части, определяющей отношения сторон по предоставлению задатка, противоречит ст. ст. 380, 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно другой позиции ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. Исходя из позиции Верховного Суда РФ покупатель вправе потребовать от продавца возврата задатка в двойном размере, в случае если продавец уклонился от заключения основного договора в срок, предусмотренный предварительным договором. Однако ввиду отсутствия единого подхода к рассматриваемой проблеме покупателю следует быть готовым отстаивать данную позицию в суде.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из п. 2 ст. 381 ГК РФ следует, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из Постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583 следует, что предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, является невозможным применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.
Из Определения ВАС РФ от 09.02.2012 N ВАС-295/12 по делу N А55-4340/2011 следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным. Другие обязательства из предварительного договора не возникают. В связи с тем что основной договор сторонами заключен не был, никаких обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами возникнуть не могло. Поэтому предварительный договор в части, определяющей отношения сторон по предоставлению задатка, противоречит ст. ст. 380, 429 ГК РФ.
Однако в правоприменительной практике имеется и иная позиция: ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонения стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ, — потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Такой вывод следует из Определения Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5 и судебной практики судов общей юрисдикции (см., например, Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.08.2013 по делу N 33-1785/2013).
Таким образом, приходим к выводу об отсутствии в настоящее время в правоприменительной практике единого подхода к рассматриваемой проблеме, ввиду чего заинтересованным лицам следует быть готовыми отстаивать ту или иную позицию в суде.
При этом обращаем внимание, что в настоящее время на рассмотрении Государственной Думы находится проект федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым, возможно, будут внесены изменения в нормы ГК РФ о задатке, что позволит решить рассматриваемую проблему и без обращения в суд.
П.С.Долгополов
Юридическая компания «Юново»
11.09.2014
