Вопрос: ООО (арендодатель) заключило с ООО (арендатором) договор аренды недвижимого имущества сроком на шесть месяцев. Договором аренды предусмотрена помесячная арендная плата. Договором также предусмотрено, что арендатор должен освободить помещение в установленный договором срок. Нарушение указанной обязанности влечет право арендодателя требовать от арендатора уплаты штрафа, равного двукратному размеру месячной арендной платы.
Вправе ли арендатор, нарушивший договорную обязанность по освобождению занимаемого помещения в установленный договором аренды срок, оспорить правомерность требования арендодателя о выплате в его пользу штрафа, в связи с тем что договор аренды от арендодателя подписан неуполномоченным лицом, при условии, что вследствие этого ООО-арендодатель письменно не одобряло договор аренды, однако являлось стороной в указанных правоотношениях (принимало арендную плату, осуществляло от своего имени переписку в качестве арендодателя и т.д.)?
Ответ: Несмотря на подписание договора аренды от арендодателя неуполномоченным лицом, действия арендодателя в качестве стороны договора (реализация прав и обязанностей по сделке) свидетельствуют о том, что у арендатора, нарушившего договорную обязанность по освобождению занимаемого помещения в установленный договором аренды срок, не имеется правовых оснований оспорить правомерность требования арендодателя о выплате в его пользу штрафа.
Обоснование: В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ).
Пункт 2 ст. 307 ГК РФ предусматривает, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.
Следует отметить, что в случае, если подписание договора от одной стороны было осуществлено неуполномоченным лицом, действия такой стороны, из которых следует, что она исполняет заключенную неуполномоченным лицом сделку, свидетельствуют, что указанная сторона одобряет такую сделку.
Согласно п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с применением п. 2 ст. 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
На основании изложенного арендатор, нарушивший договорную обязанность по освобождению занимаемого помещения в установленный договором аренды срок, не вправе оспорить правомерность требования арендодателя о выплате в его пользу штрафа, так как указанная сделка, несмотря на ее подписание от арендодателя неуполномоченным лицом, впоследствии одобрена арендодателем.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
13.09.2014
